하남시 풍산동 미사강변센트럴자이 아파트거래 분석

경기도 하남시 풍산동 480 미사강변센트럴자이 37평형 위주 주택거래 현황을 점검합니다.

분류 : 아파트 매매 및 전세거래현황

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

2-1. 인근지역 빌라 및 다세대 매매 및 전세가 점검.

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	1222세대(총12개동)	저/최고층	23층/29층
사용승인일	2017년 02월 27일	총주차대수	2053대(세대당 1.68대)
용적률	209%	건폐율	13%
건설사	지에스건설(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-796-7845
주소	경기도 하남시 풍산동 480
면적	대분류 타입 많음

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2.  매매가격과 전세가격

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

(1) 갱신계약에 따른 전세보증금 증감현황

 

(2) 최근 2년간 전용면적별 전세가격 흐름

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

전용 96 타입 유사평수의 실거래는 풍산동에서 없음.

전용 96 타입 전세가격 기준으로 근소한 대장 아파트 단지임.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 12억 1천5백만 원

실 사용가치인 전세가격과 매매가 괴리가 벌어지고 있음. 실 사용가치는 약간 하락했으나, 매매가격은 상승.

전세가율이 출렁거리는 것으로 보아, 전세가격대인 실 사용가치에 비하여 매매가격이 급격히 인상하고 있는 모양임.

주위에 유사평수의 전세가격이 계단식으로 내려가는 것으로 보아, 근처 전세가격의 상승이 없다면 전세가 배율을 높이며, 매매가만 올라가고 거래가 극히 저조하게 될 것임.

 

전세보증금 중윗값 : 6억 6천만 원

전세가율(평균배수) : 1.88
전세가율(중위배수) : 1.84

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 9억 3천4백만 원 ( +부동산 선점 권리비용 )

최근 실거래가 기준 권리금 대략 4억 지불하고 구입한 샘. ( 권리금은 받을 수도, 받지 못할 수도 있음. )

최근 실거래 : 2023년 8월 16일 : 13억 2천5백만 원

회사채 aa- 3년물 : 4.601% ( 2023. 9. 15 기준 )

 

동일시기 해당 금액을 회사채 투자 시 월 기대수익은 : 월 500만 원 수준

( 최종 거래가 기준 1년에 6,000만 원씩만 올라주면 본전 유지되는 수준임 )

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

초등학교와 근접한 비교적 전세가격이 안정된 단지. 강일역과 미사역 사이에 있어서 어디에도 역세권이 되긴 힘들어 보이지만, 조용한 거주지역으로는 제격으로 보임. 차량으로는 상일 IC 인근으로 강남권 진입도 나쁘지 않아 보인다. 단지 맞은편 쪽으로 상권형성도 잘 되어 있어서 쾌적한 환경으로 보이고, 학원들도 잘 갖춰져 있어 보인다. 강변이라고 해서 강에 붙어 있을 줄 알았으나 그런 건 아니고, 강동구와 붙어 있다고 보는 게 옳아 보인다. 

 

가장 중요한 가격대가 홀로 강세를 띄는 이유가 있을 것 같은데, 지도상으로는 이유를 모르겠다. 이곳에 실거주하실 계획이 있으신 분들이라면 직접 가보시고 판단하시면 좋을 것 같은데, 5호선 지하철을 편리하게 이용해야 한다면, 전용 84로 비사강변 동일 하이빌 등등의 대체제들이 주변에 많고, 고덕 리엔파크 2단지도 있으니 반드시 "하남시 풍산동"에 살아야 하는 게 아니라면 주변을 둘러보시는 것도 좋은 선택지 일 것 같다.

 

전세가 배율이 널뛰기하고, 매매가와 실사용가치의 차이가 너무 크게 벌어진 가격대라면 굳이 지금 진입해야 할 이유가 있다면 모르겠으나, 좀 기다려 봄도 나쁜 선택은 아닐 것으로 보인다. 말씀드렸다시피 주변에 선택지들이 있기 때문이다.