고양덕양구 화정동 옥빛마을15단지

경기도 고양시 덕양구 화정동 1127 옥빛마을 전용 59 타입의 주택거래 현황을 점검합니다.

 

분류 : 아파트 매매 및 전세거래현황

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	1300세대(총14개동)	저/최고층	12층/24층
사용승인일	2018년 04월 25일	총주차대수	1520대(세대당 1.16대)
용적률	220%	건폐율	16%
건설사	(주)중앙건설
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-978-6414
주소	경기도 고양시 덕양구 화정동 1127
면적	대분류 1타입

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2.  매매가격과 전세가격

최고가 : 2022년 1월 5억 4천만원

최근가 : 2023년 9월 3억 7천4백만 원

 

초저금리 시기에 실거래가 폭등 후, 하염없이 추락하다가 정부의 부동산 부양책으로 현재 가격선에 걸쳐짐.

2021년 2월부터 전세가격 끌어올리는 시도가 있었던 것으로 보이고, 2023년 2월부터 역전세 구간에 진입함. 2024년 9월까지는 역전세 지속될 것으로 보임.

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

(1) 역전세 구간 본격 진입

 2024년 9월까지 역전세 진행될 예정. 2023년 3월 건당 1억씩 전세보증금을 세입자에 돌려주는 상황임.

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

2022년 주춤해진 거래상황에서 금리까지 상승했는데, 최고가 거래가 떴다는 것은 이쪽 지역에 대한 사전 조사 없이 거래했거나, 누군가의 유료 추천등이 아니었을지 추측해 본다. 도저히 이쪽 동네가 이 가격이 합리적이지 않다는 건 대략 며칠만 보면 알 수 있는 상황인데 너무 비싸게 산 것 같다. 뭐 그러니 최고가 일 테지만...

 

현재의 매매가와 유사한 2021년, 2022년 전세가 최고구간. 이 전세건들이 2023년 2월부터 역전세로 돌아오고 있다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

전용 59 타입의 주변 매매에서 그나마 옥빛 12단지가 지하철과의 거리로 나름 '고가'를 유지하고 있는 것으로 보이고, 옥빛 15단지의 경우 중앙에 위치한 가격대와 그나마 다수의 거래량으로 매매되고 있다.

 

전세의 경우에도 비슷하지만, 조금 더 보증금을 늘리더라도 실 사용가치에서는 위치적 요인이 많이 작용하는 것 같아 보이고, 분산된 거래가 이를 증명하고 있다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 3억 4백만 원

전세와 매매의 가격이 2020년까지도 일정한 흐름을 보이다 갑자기 튀는 구간이 확연히 드러나 보임. 매매가격이 비싸졌다는 의미이고, 이 구간은 전세가비율에도 고스란히 드러나 있다. 현재 가격은 비싸다.

 

전세가 중윗값 : 2억 3천5백만 원

전세가율(평균배수) : 1.37
전세가율(중위배수) : 1.29

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 2억 7천만 원 (+선점 권리금)

최근 실거래가 3억 7천4백만 원 기준 - 회사채 AA- 3년물 4.51% 금리

 

최근 실거래가격 기준 1억 원이 권리금으로 지불된 것으로 봐야 함.  2022년 10월 가장 근접한 적정가 수준이 한번 있었음. 그리고 금리 변동에 따라서 적정가는 유동적으로 변하므로, 적정한 권리금을 비용이라 생각하고 접근하라는 의미지 바닥 가격이라는 의미가 아님.  감당할 수 있는 수준의 가격대인지를 검토할 기준점으로 말하는 것임. 

 

월 40만 원을 낮춰야 한다는 것은 현재 수익률표에 부동산 가격을 근접시키려면 월 비용을 낮춰야 하는데, 현재의 회사채 금리 4.51%적용했을 때, 월 40만원의 기회비용이 발생하고 그만큼 가격이 내려와야 수익율 표와 근접한다는 의미.

 

좌측의 "월 거주비"는 해당 금액을 전액 현금으로 회사채 매입했을 때, 기대수익을 월로 나눈 값임. 수익율 표와 아파트의 가격이 아주 유사하게 흐르는 걸 볼 수 있음. 이 흐름이 깨진 게 옥빛마을 15단지의 경우 2020년 12월부터임.

 

지금의 가격대는 그냥 부르는 게 값인 시장이고, 일정 수익률을 추구하는 것도 아닌 그냥 난장판인 상황인데, 이 가격대에도 구매하시려면 최대한 깎아서 매입하시길 권고함.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

지하철 3호선과의 거리는 지도에서 보는 것처럼 멀게 느껴지지 않는 곳이다. 그냥 걸을만한 거리다. 그리고 중심상권 지역을 관통해서 지나다니면 위험하다고 느껴지는 곳도 아니다. 물론 최근은 모르겠으나, 이 지역이 참 좋은 곳이었는데... 놀기도 좋고 쇼핑등 만남의 광장 같은 지역을 끼고 있어서 예전엔 괜찮은 지역이었다. 지금은 모른다.

 

지도초등학교를 면하고 있고 주변에 관공서, 공원, 경찰서, 마트 등이 있어서 살기 좋은 곳이다.

다만, 옥빛 15단지는 조금 좁은 느낌이 있다. 게다가 구축이다 보니 좁은 느낌이 들지만, 나름 단지는 깨끗한 편이고 서울로의 접근성도 좋다. 수색등 나가기 편하고, 일산으로의 접근성도 좋다. 외곽순환 IC도 가까운 곳에 있다.

 

개인적으로 화정에서 추천하는 살기 좋은 곳은 별빛 7단지다. 강추다. 다만 가격이 좀 싸진다면 말이다. 아주 좋은 추억을 갖고 있는 지역을 분석해 보니 기억도 새록새록 나고... 

 

하지만, 3억선에 근접한다면 모르지만, 현재 가격선(3억 8천~4억선)에 붙어 있다면 비추하겠다. 이 금액이면 차라리 백석을 관심갖고 보시길 권한다. 항상 상대적이니 말이다.