2. 전국 아파트 전월세 보증금 500조원과 가계부채

전국 아파트의 거래특이점을 찾기 위해서 2012년1월1일부터 2023년11월29일까지의 실거래 자료 기준, 총 거래건수비교, 거래대금 비교 및 2년 계약기간을 기준으로 2년후 임차인에 돌려줘야할 임대보증금의 총액을 아파트 기준으로 살핀다.

 

 

 

 

1. 매매건수와 임대건수 비교

2016년부터 2017년까지 전국 아파트의 매매거래량이 폭증하며, 동시에 당시를 기준으로 아파트 가격이 구매가 어려운 가격대에 진입함에 따라서, 대거 임대로 계약함. 당시 기준 매수가 어렵다고 판단한 근거는 당시에도 높았던 가격이 원인일 수 있지만, 이 당시에 대거 갭투기가 벌어졌을 것으로 예상됨. 

 

전월세거래량 폭증 2016년 ~ 2017년에 이어 2021년 7월부터 현재까지 다시 월세 거래량이 폭증하고 있음. 

 

특이한 패턴은 2016년부터 2017년 1월까지 이어진 매매거래량, 전세, 월세 거래량의 폭증시기를 넘어 2년 후, 그러한 증가세가 사라짐. 매매는 감소할 수 있으나 임대건수가 감소한 것은 다른 이유로 보임. 아파트가 아닌 곳으로 수요가 분산되었으리라 생각됨.

 

그 패턴이 다시 2021년 7월 다시 아파트 임대수요로 몰리고, 매매량은 감소하고 있는 모습임.

 

 

2. 전국 아파트 매매대금과 임차보증금, 주담대

주택담보대출의 2023년4/4분기 통계치는 없는 상태로 아파트 임차량 보증금이 매우 증가하고 있음을 보여줌.

이는 현재 임대인이 보유하고 있는 아파트의 보증금으로 사인간의 대출로 볼 수 있으며, 중요한 가계부채의 한 축임. 

 

2022년 인구주택총조사 결과에 따르면, 아파트에 거주하는 가구는 전체의 52.4%로 2021년 대비 0.4%p 증가.

전체 주담대에서 최소 52%로 계산한다 하더라도 아파트의 매매거래는 대출의 증대없이는 불가능하다는 얘기가 됨.

 

아래의 그래프에서 매매대금의 상당부분을 전세나 월세로 충당하고, 주담대를 받지 않고 구매한 사람들이 상당수 있다는 얘기의 증거는 주담대의 분기별 증가금액이 전세에 비할 바 못되는 수준이라는 것만 봐도 유추가능함. 직접 거주할 사람들이 전세를 놓는건 불가능하니, 전세보증금으로 매매대금을 충당했거나, 전세끼고 매매했다는 것을 예상할 수 있음.

 

 

3. 전국 아파트 계약기간내 임차보증금은 500조원

끝나가는 2023년 12월을 제외하더라도, 현재 계약중인 전세, 월세의 보증금의 합계는 499조원으로 2023년 12월을 합산할 경우 500조원은 간단히 넘는 수준임.

 

전체 거주의 52.4%인 아파트의 임차보증금이 500조원이 넘으므로, 나머지 47.6%의 거주임차를 포함한다면 전월세 임차보증금이 1000조원이라는 것은 거짓이 아니다.

년	분기	전세 보증금(조원)	월세 보증금(조원)
2022년	1사분기	59.9	12.9
2022년	2사분기	56.1	11.9
2022년	3사분기	51.5	12.3
2022년	4사분기	50.3	13.4
2023년	1사분기	59.4	12.2
2023년	2사분기	54.3	11.0
2023년	3사분기	51.7	10.3
2023년	4사분기	26.5	5.2

 

가계신용 1875조원 + 임차보증금 1000조원 = 2,875조원

 

 

4. GDP대비 가계부채비율

지금 GDP와 가계부채 비율에서 누락된 전월세 임차보증금이 1000조원에 육박할 것이 확실한 가운데, 기업부채는 조선일보 기사에 따르면 2023년 6월말 기준 2705조8000억원이다. 

 

단순 계산해도 1875조원 + 임차보증금1000조원 + 2705조 = 5580조원이다.

 

M2평잔은 3,847조원. 물론 임차보증금에 주담대가 일부 포함되어 있으나, 그 규모는 그다지 큰 퍼센테이지를 차지 않는다.

얼마전까지 가계의 초과예금이 100조원이 있다고 했는데, 임차보증금을 포함하면 가계의 초과예금 100조원은 조족지혈에 불과하다. 초과예금을 모두 동원해도 그들의 임차보증금은 900조원이 남기 때문이다.

 

 

 

도저히 정상적인 상황이 아닌 것으로 보이는데, 오늘도 잘들 살아가는 것 같다.... 불안하다.

 

 

https://www.hani.co.kr/arti/economy/economy_general/1110675.html

GDP 대비 가계부채 비율 108%…한국, 26개국 중 최고 상승폭

 

https://www.chosun.com/economy/economy_general/2023/09/27/R4UPWLVVEJBY7BLFXZ3ZYDMTXA/

기업 부채가 GDP의 124%, 외환위기 때보다 높아졌다