주택가격전망CSI와 서울시 아파트 거래량은 당분간 계속 하락할 것.

통계청의 소비자동향조사(전국, 월) 단위의 주택가격전망 CSI와 실제 국토부실거래가에 등록된 아파트, 빌라, 오피스텔의 주택거래량의 변화를 직접 비교해 보며 향후 주택가격의 전망과 예측을 살펴본 바, 전국통계인 소비자동향조사의 내용으로 살펴봤을 때, 급여생활자, 자영업자 공통으로 주택가격전망에 대해 부정적 견해를 갖는 비율이 증가 중이다.

 

자영업자들은 이미 주택가격이 향후 상승하지 못할 것이란 부정적 평가 구간에 들어왔다.) 하지만, 급여생활자들은 아직 부정적 수준의 주택가격 전망수준은 아니다. 모든 경제활동인구가 경기상황에 대하여 민감도가 높겠지만, 이 부분에 대해서 자영업자보다 급여생활자들의 경기 민감도는 자영업자에 비하여 상대적으로 희망적이기 때문이다. 다만, 올해 7~9월 거래량 급증과 주택가격 상승이 있었다 하더라도, 그 상승분은 매우 단기적인 것으로 장기적으로 주택가격은 하향될 것으로 판단된다.

 

서울시 아파트 한정으로 거래량은 당분간 계속해서 하락할 것이고, 그 수준은 2022년 수준은 아닐 것이다. 가격상승에 대한 기대감이 있는 급여생활자들이 여력을 가지고 목표로 삼은 주택을 구매할 것이기 때문이다. 하지만, 이 거래량들은 주택가격의 상승을 동반하지는 못할 것이다. 주택가격 전망이 하향하며 부정적으로 급격히 이동 중이기 때문이다. 

 

1. 소비자동향조사-주택가격전망CSI

• 통계청에서 발표된 최근 자료(2024년 12월 28일)의 13개월 비교자료
• 2024년 6월부터 주택가격 전망이 크게 상승하고 있는 추세는 봉급생활자, 자영업자 공통
• 2024년 10월부터 하락 반전한 추세는 2024년 12월에 크게 하락하는 모습을 보이고 있다. 
• 이 전망은 집을 이미 산 사람이나, 앞으로 살 사람들 공통적인 주택가격에 대한 전망치로 상승전망에 긍정분위였다.

소비자동향조사-주택가격전망CSI

 

 

2. 서울시 아파트 거래량 (매매 거래량)

• 서울시 아파트 2024년 월별 매매 거래량은 7월에 가장 많은 거래량을 보였다.
• 주택가격전망 CSI와 흡사한 구조지만, 9월의 매매 거래량 급락은 정부의 스트레스 DSR 2단계 적용시점에 눈치보기임.
• 2024년 12월 아파트 매매 거래량은 연초인 1월 수준으로 하락할 것으로 보인다.

서울시 아파트 매매 거래량 월별 추이

 

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3. 서울시 아파트 전월세 거래량

• 서울시 아파트 전세 거래량은 1월과 3월에 가장 많은 거래량을 보였다. ( 아파트 월세 거래량도 마찬가지 )
• 특징적인 것은 2024년 9월 매매량 급감과 동시에 전월세 거래량도 상당히 큰 폭으로 감소했다는 사실이다.
• 우리나라 서울시 아파트 거래량(매매, 전세, 월세)은 결국 은행의 대출과 큰 연관성을 갖는다는 의미다.
• 대출 없이는 서울시 아파트에 매매, 전세를 할 수 없을 정도의 높은 가격임을 반증하는 것.