2025년 오피스텔 거래량 전망과 주택가격전망CSI

• 1. 소비자동향조사-주택가격전망CSI

• 2. 서울시 오피스텔 거래량 (매매 거래량)

• 3. 서울시 오피스텔 전월세 거래량

통계청의 소비자동향조사(전국, 월) 단위의 주택가격전망 CSI와 실제 국토부실거래가에 등록된 아파트, 빌라, 오피스텔의 주택거래량의 변화를 직접 비교해 보며 향후 주택가격의 전망과 예측을 살펴본 바, 전국통계인 소비자동향조사의 내용으로 살펴봤을 때, 급여생활자, 자영업자 공통으로 주택가격전망에 대해 부정적 견해를 갖는 비율이 증가 중이다.

 

오피스텔의 경우 2024년 연초에 매매 거래량이 많았다. (2월, 3월) 그리고 4월이 되어가며 거래량이 감소세로 접어든 모습이다. 오피스텔의 전세는 매우 위험한 상황으로 보인다. 오피스텔의 임대 거래는 전세보다 월세 거래량이 2배 수준이다. 월세 수익률을 중요시하는 임대 시장이란 얘기이고, 오피스텔 자체의 가격상승으로 이익을 챙기려는 주택시장과 다른 시장이라는 의미다. 그런 시장에 전세 세입자의 보증금으로 대출 빚을 갚은 임대인들은 견뎌내기 쉽지 않은 환경이 될 수 있다.

 

매매 거래량은 1년간의 단기간을 소비자동향조사에서의 주택가격전망CSI와 비교해 보면 오피스텔은 주택가격지수와 별개인 것으로 보인다. 매매 후 가격상승을 바라는 주택가격지수와 오피스텔은 별개의 시장이란 얘기다. 그러므로 주택가격 상승과 오피스텔 가격상승 혹은 하락은 별개의 사안으로 월세 수익성에 맞춰서 접근해야만 한다. 

 

2024년 정부의 아파트 가격 부양정책에도 불구하고 오피스텔 매매거래량이 큰 변화없이 꾸준히 적은 이유가 바로 그것이다.

 

 

서울시 오피스텔은 매입 후 시간이 지나 차익을 벌 수 없다.
기존 오피스텔 보유자들은 2025년부터 수익율에 맞는 매매가격에 대한 도전을 받게 될 것이다.
수익률이 맞지 않는 오피스텔 매물들은 거래되지 않을 가능성이 높고, 소액 오피스텔조차 임대인의 보증금으로 때우려는 갭투기와 그 갭투기로 인한 전세사고 발생가능성이 매우 높아지고 있다고 본다. 고로 비싼 오피스텔(월세수익률 맞춰지지 않는 물건)은 거래되지 못하며 거래량이 계속 하락하게 될 가능성이 높아 보인다.

1. 소비자동향조사-주택가격전망CSI

• 통계청에서 발표된 최근 자료(2024년 12월 28일)의 13개월 비교자료
• 2024년 6월부터 주택가격 전망이 크게 상승하고 있는 추세는 봉급생활자, 자영업자 공통
• 2024년 10월부터 하락 반전한 추세는 2024년 12월에 크게 하락하는 모습을 보이고 있다. 
• 이 전망은 집을 이미 산 사람이나, 앞으로 살 사람들 공통적인 주택가격에 대한 전망치로 상승전망에 긍정분위였다.

소비자동향조사-주택가격전망CSI

 

 

2. 서울시 오피스텔 거래량 (매매 거래량)

• 서울시 오피스텔 거래량은 월별 거래량에서 빌라의 1/2도 되지 못한다. ( 빌라는 아파트에 1/2도 안된다. )
• 서울시 전체 오피스텔 매매 거래량이 월별 1000건도 안 되는 시장이지만, 물량이 적은 게 아니다. 
• 이 부분은 전월세 임대량을 보면 확인할 수 있다.
• 오피스텔 매매 시장은 점점 거래량이 감소해 갈 것으로 보이고, 그나마 경제활동이 활발한 지역인 강남 지역과 역세권 지역이 아니라면 매매 거래는 쉽지 않아 보인다.

서울시 전체 오피스텔 매매 거래량 월별 추이

 

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3. 서울시 오피스텔 전월세 거래량

• 서울시 전체공급량은 상당히 많다. 전월세 거래량에서 빌라와 비슷한 수준의 거래량은 월세 거래다.
• 서울시 오피스텔 전월세 시장에서 전세는 계속적으로 감소하고 있다. (고가 오피스텔이 있을 수 있으나, 대부분 3억 원 이하의 소형 이하 오피스텔을 전세로 놓을 정도의 자금력으로는 향후 가격 상승기대도 어려울 것으로 보인다.)
• 결론적으로 오피스텔 월세 수익률이 중요한데, 수익률을 맞추기 위해서는 오피스텔을 저가로 매수하여 금융비용을 줄여야 한다는 결론이 나온다.
• 향후 서울시 오피스텔의 매매가격과 거래량은 수익성이 맞춰지지 않는 매물들은 거래조차 되지 않을 가능성이 높다.
• 오피스텔 자체만으로 가격상승을 기대하긴 어렵다. ( 소비자동향조사상 오피스텔은 주택가격상승전망과 별개로 움직인다. )

서울시 오피스텔 전월세 거래량