하남시 덕풍동 하남풍산아이파크5단지 33평형 가격

경기도 하남시 덕풍동 731 하남풍산아이파크 5단지 33평형의 주택거래 현황을 점검합니다.

 

분류 : 아파트 매매 및 전세거래현황

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 단지의 매매가와 전세가 비교

5. 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	365세대(총8개동)	저/최고층	9층/15층
사용승인일	2008년 07월 18일	총주차대수	493대(세대당 1.35대)
용적률	179%	건폐율	20%
건설사	현대산업개발(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-792-9711
주소	경기도 하남시 덕풍동 731
면적	대분류 1타입 (세부타입 많음)

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2.  매매가격과 전세가격

전용면적 3.303㎡ 범위안에서 전체 거래내역 통합한 내역임. 세부타입은 6가지이나, 별 차이 나지 않는 건 합쳐서 보면 됨.

총 365세대에서 거래가 많다고 할 수 없음. 역전세는 2024년 중반까지 100% 확실하게 진행되며 보증금 반환내역들도 증가될 것이 확실함. 아래는 현재 전세보증금 반환 건과 내역들.

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

갱신계약에 따른 전세보증금 변동내역

 

 

 

 

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

하남시에 2020년도에 무슨 일이 있었던 것 같다. 미사, 덕풍지역이 일시에 가격이 급등한 모습이다. 전세의 가격도 동반상승하며 거래가격을 받쳐주는 모습. 그럼 전세가격이 내려간다면 그 반대의 현상이 당연할 텐데, 호가 유지시키는 것을 보면 크게 자금 문제들은 없는 듯 보임. 매매는 전반적으로 거래량 최악임. ( 2023. 9. 8 자료기준으로도 한 해 거래량이라 믿기 어려울 정도 )

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

 

 

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

아이파크는 덕풍동에서 중위권에 속하는 아파트 단지로 포지션함. 전세의 경우에도 중위권. 

사용가치나 매매가격이 중위권에 속하는건 경쟁력이 있다는 것인데, 실거래된 가격대와 최근 네이버부동산 매물 호가와는 천양지차의 가격대임. 7~8억 거래된 것들이 있는 곳에 호가는 9억 이상. 괴리.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

 

 

 

 

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 8억3천2백만원

전세 중위갑 5억 3천3백만 원 X 중위배

전세가율(평균배수) : 1.61
전세가율(중위배수) : 1.56

2021년부터 전세가율이 널뛰기를 하는 모습. 무슨 바이탈 사인도 아니고, 위아래 진폭이 왔다 갔다 하는 건 전세가가 떨어졌던지 매매가가 급등했던지 하는 사유로 발생하는 모습이다. 

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 5억9천만원 ( +부동산 선점 권리금 )

최근 실거래가 9억 1천만 원 기준 3억 2천만 원이 선점된 부동산에 대한 권리금을 지급한 것이다. 

권리금은 회수될 수도, 회수할 수 없을 수 있다는 점을 생각해야 한다. 최근 부동산을 투자자산으로 생각하니 유념.

이 기준으로 권리금은 싸지 않은 편이다. 하남이 서울이 된다면 합당한 권리금 수준이지만...

회사채 AA- 3년물 4.46% (최근 거래의 월 거주비에서 120만 원 낮아져야 수익률 지표에 근접한다는 조건 )

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

 

(3) 하남풍산아이파크 5단지의 거래가격과 적정가격

5호선 하남풍산역이 접하고 있는 단지로 공원을 지나서 초등학교가 있고, 이마트와 3호 근린공원등이 갖춰져 있어서 매우 쾌적하고 살기 좋은 곳처럼 보인다. 물론 직주근접에서 직장은 근처에 있을 것 같지는 않다. 대부분의 미사, 위례 등의 도시들은 판교가 아닌 이상 직주근접이 어렵다는 걸 감안해도 살기 좋은 곳으로 보인다.

 

다만, 적정가격과 많이 괴리된 호가는 부담스러울 것 같다. 5호선 라인의 지하철을 타고 여의도로 출퇴근한다는 건 조금 생각해 볼 일인 거 같지만, 전형적인 베드타운임에도 가격은 직주근접의 주택가격을 나타내고 있는 건 조금 아쉽다. 전반적으로 일정 흐름의 수익을 흐름을 타던 단지였는데, 2022년부터 그냥 부르는 게 값이라는 형식으로 바뀐 거 같아 보인다. 8억 이하가 아니라면, 좀 고민하셔야 할 듯싶다. 9억대면 여기가 아닌 대체지역이 널려있기 때문이다.