하남시 망월동 미사강변센텀팰리스 33평형 가격

경기도 하남시 망월동 1050 미사강변센텀팰리스 33평형의 주택거래 현황을 점검합니다.

 

분류 : 아파트 매매 및 전세거래현황

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 단지의 매매가와 전세가 비교

5. 적정가격 산출 및 종합평가

** 인근의 서울시 강동구와 하남시 망월동 비교차원 **

 

1. 단지 개요

세대수	1455세대(총17개동)	저/최고층	12층/26층
사용승인일	2016년 07월 29일	총주차대수	1752대(세대당 1.2대)
용적률	208%	건폐율	17%
건설사	(주)대우건설
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-796-6042
주소	경기도 하남시 망월동 1050
면적	대분류 타입 많음

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2.  매매가격과 전세가격

2023년 실거래가격 상승과 전세가격 상승이 동시에 일어나고 있음. 이 패턴은 투자수요의 유입이 심할 때 나타나는 패턴인데, 전세가율을 맞추려는 건지, 실사용 가치가 오른 건지 확신하기 어려우나, 또다시 위태로운 전세가 끌어올리기를 시도하는 것으로 보인다. 아래에 갱신계약에 따른 보증금 증감내역이 있고, 역전세는 2024년 하반기까지 이어질 것으로 보인다. 이제 본격 역전세 구간으로 진입한다.

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

갱신계약 후 전세보증금 증감내역

 

1) 아파트 매매가격 상승 시도 2018년 8월경 1차 시도, 2019년 9~10월, 2020년 6월 후 저금리로 상승.

소비자물가 상승 2년전의 가격 상승 시도로 보아, 이쪽 단지는 부동산 선수들의 놀이터였던 것으로 보인다. 

선수들이 떠난 단지에 패턴이 사라진 난장판 가격대. 월 거주비로 투자자에 의한 "판"이었는지 확인해봐야 하겠다.

M2와 단지가격	소비자 물가지수와 단지가격

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

전세가 인상시도는 성공할 것인가? 2023년 전세시세를 6억에 반드시 맞춰야지 역전세가 발생하진 않을 테니, 전세 물량 조절도 하면서 전세가 인상을 시도할 것 같다. 그렇다면 세입자들은 적극적으로 타 단지로의 이주도 적극 고려하시길 바란다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

이렇게 짜 맞추기도 힘들겠다. 가격대가 정말 비슷하다. 결론적으로 한곳이 오르면 주변 단지가 같이 오르고, 떨어지면 같이 떨어지는 모습을 보일 테니 마음은 편하겠다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 9억 3천만원

최근 중위전세가 : 5억 4천만 원 * 중위배수

전세가율(평균배수) : 1.77
전세가율(중위배수) : 1.72

정말 아주 일정하게 관리되고 있는 전세비율

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 6억 2천만 원 ( + 선점 권리금 )

* 추측 *

2019년 7~8월까지 매집 -> 2020년 10월까지 정리하며 상당한 수익을 거뒀을 것으로 보인다. 이건 절대다수가 임의대로 사고, 판 모습이라 보기 어렵다. 수익성이 2019년 7월  ~ 2020년 10월까지의 작업이었던 것으로 보인다. 아주 특이한 수익률 곡선이다.

 

최종 실거래 8억 8천만 원 기준 2억 6천만 원이 권리금인 샘.

최종 실거래가 기준 월 100만 원의 비용을 축소시켜야 수익률 그래프와 근접함. 현재 회사채 AA- 3년물 4.51%

2023년 8월 8억 8천만에 최근 회사채 금리로 3년 투자 시 년 4000만 원 수익 / 12개월 = 330만 원 수익 기대 ( 거주비라 칭함)

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 미사강변센텀팰리스

초, 중, 고등학교가 모두 가까이에 있고, 하남임에도 서울 강일역까지 이용이 가능. 주소만 하남이고 거의 서울이나 다름없는 지역이다. 서울 외곽 지역이라 부르는 게 좋겠다.

 

다만 시류대로 흐르는 가격대는 풍랑을 만날 때, 전세가가 오르면 매매가가 오르고 매매가가 오르면 전세가도 오르는 마치 주식시장 같은 단지라 하겠다. 누가 일괄적으로 조정하는 건 아니겠지만, 마치 누군가 가격을 조율하는 듯한 인상을 풍기는 전세가율의 진폭은 경제위기 때 얼마나 진폭을 키울지, 혹은 경제가 최고를 향해서 갈 때 어느 정도까지 오를지 누구도 알 수 없다. 다만, 진폭이 있다는 사실은 알아야 한다. 

 

모름지기 진폭은 오름이 있으면 반드시 내림이 있다는 변하지 않는 사실이다.