고양덕양구 토당동 한라비발디리버 32평형 아파트

경기도 고양시 덕양구 토당동 298 한라비발디리버 32평형의 주택거래 현황을 점검합니다. 그리고 새로운 지표를 설명하고 소비자물가지수, M2(광의통화)를 통한 통화가치 훼손에 대해서 설명한다.

 

 

분류 : 아파트 매매 및 전세거래현황

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 단지의 매매가와 전세가 비교

5. 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	482세대(총3개동)	저/최고층	10층/24층
사용승인일	2004년 11월 23일	총주차대수	485대(세대당 1.00대)
용적률	289%	건폐율	16%
건설사	한라건설(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-971-3262
주소	경기도 고양시 덕양구 토당동 298
면적	대분류 2타입

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2.  매매가격과 전세가격

1) 실거래가격은 급락 후, 회복세로 최고가의 40%선까지 오르는 모습을 보인다. 고금리라고 하지만, 고금리가 아닌 상황이 언제까지 이어질지 궁금하다. 그나저나 전세가가 올 초 매매가를 터치했었는데, 깡통전세는 벗어날 가능성이 있어 보인다. 하지만 안심하기엔 이르다. 조급하게 매매하지 않으시길 권고한다.

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

2) 전세 계약갱신과 역전세

역전세 구간은 2022년 11월에 진입했고, 본격적인 전세금 반환은 2023년 2월부터 시작되었다. 

최근 전세시세는 2억 8천만원인데, 네이버 호가는 3억 6천만 원 정도고 전세물량을 줄이는 방식으로 가격을 올리려는 시도를 하는 것 같다. 이 부분은 동네의 유사평형 전세 부분에서 살펴보겠다.

 

살펴본 결과 역전세는 상당기간 진행되겠다. 주변에 유사평형의 전세가 다수 존재하고 대략 3억대 근처에서 거래되고 있다. 역과 초등학교를 이용해야 한다면 추가적인 전세가격을 지불해야 하겠지만, 그렇게 되면 신축 아파트의 전세가격과 비벼야 되는 상황인데, 아무래도 신축이 더 선택받을 가능성이 높아 보인다.

 

이 부분은 "4번. 주변전세가 비교"를 확인하시라.

 

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

가격이 상승하며 매매는 급격히 감소하는 모습을 보인다. 전세는 주변도 같이 오르다 보니 수요층이 오른 전세에 치이던 시기가 있었던 것 같다. 2023년~2024년은 역전세의 시간이다. 집값이 5억 언저리인데, 1~2억을 돌려줄 수 있을까? 걱정했었는데, 위의 표를 보면 전세보증금을 갱신계약하며 1억 이상 돌려주는 아름다운 모습이 보인다. 

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

대곡역 두산위브는 신축 아파트라서 그런지 전세가가 높고, 그래서인지 거래량이 매우 적다. 

매매에서도 가장 높은 가격대인데, 역시나 거래가 없다. 인근의 사람들이 구매하긴 비싼 가격대이고 외지인들이 투자로 들어온다면 매매는 이뤄지겠으나, 전세가격이 높아지면 전세 거래가 안되어 투자 수익이 안 나오는 상황

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

 

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 4억 1백만원

중위전세가격 : 2억 8천만 원 x 중위배

전세가율(평균배수) : 1.51
전세가율(중위배수) : 1.43

전세가배율이 2021년, 2022년 심하게 흔들리는 오른쪽 차트를 보면 알겠지만, 이 당시가 투자 수요가 많았던 시기로 보인다. 전세가를 너무 많이 올렸었다. 2.5배 수준이면 "대치동 은마아파트의 전세가율"보다 높다.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 4억 3천4백만 원 (+선점 권리금)

최근 실거래 5억 4천만 원 기준 1억 원가량을 권리금으로 지불한 샘.

수익률기준 : 회사채 AA- 3년물 금리 최근 4.51%

월 수익률에 근접하려면 월 기회비용 40만원을 낮춰야 한다.  월 거주비는 수익율과 거의 일치하는 움직임에서 2020년 8월에 이탈하기 시작함. 최근에 실거래가가 다시 수익율에 근접했었으나, 최근 거래가 월 40만 원 정도 초과되는 금액임.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

 

(3) 한라비발디의 결론

어린아이를 키우는 입장에서 이 단지는 능곡초등학교와 접하고 있고, 역과 가까운 것은 2순위로 치지만, 경의중앙선 능곡역과도 적절한 거리에 있다. 좀 빠른 걸음이라면 대곡역을 통해서 3호선, 향후 GTX를 노려볼 수 있겠다. 서해선을 이용한 김포공항 접근이 추가되었다. 

 

하지만, 너무 협소해 보이는 단지로 고층이 아니라면 좀 답답할 것 같다. 지상에 차량 주차장이 넓게 있는 것은 구축의 모습을 보이고, 사람의 눈이  간사한 것인지 주변의 편의시설을 이용하려면 왠지 화정까지 가야 할 것 같은 것은 아쉽다. 흡사 거대 중정의 한 건물처럼 보이기도 한다. 그래서 답답해 보였던 것 같은데, 거실이 단지가 아닌 외부를 바라본다면 실내에선 나쁘지 않을 것 같은 조망도 보일 것 같다. 이건 취향.

 

거래가격이 4억 중반에서 아래라면 거래를 고려해도 나쁘지는 않을 것으로 보이나, 서해선 등의 수요가 있다면 권리금이 조금 더 상승할 수 있겠다. 학교와 역만 본다면 나쁘지 않으나 생활 편의까지 따진다면 조금 더 범위를 넓혀봐야 한다. 화정이나, 일산이라는 대안이 존재하는 지역이기 때문이다.