화성시 향남읍 향남시범넓은들마을 신명스카이뷰 거래분석

경기도 화성시 향남읍 행정리 443 "향남시범 넓은 들 마을 신명스카이뷰"의 34평형 아파트의 거래정보를 분석합니다.
 
 
목차 : 
1. 단지 개요
2. 매매가격과 전세가격 추이
3. 연도별 실거래가와 전세거래가
4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교
5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	536세대(총9개동)	저/최고층	10층/20층
사용승인일	2008년 10월 30일	총주차대수	580대(세대당 1.08대)
용적률	179%	건폐율	16%
건설사	신명종합건설(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-8059-0420
주소	경기도 화성시 향남읍 행정리 443
면적	대분류 1타입

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2.  매매가격과 전세가격

전세문제 심각해 보인다. 하반기로 들어서며 전세가보다 높은 매매가가 다시 보이기 시작했지만, 기존의 전세가격은 어쩌려는 것일지 모르겠다. 이게 바로 정부의 부동산 부양정책의 폐해다. 그냥 시장의 자정작용으로 나뒀으면 3억대에 안착되어 재자리를 찾았을 주택시장에 꺼져가던 불길에 정부가 앞장서서 기름을 부었다. 그리고 다시 최저가 기준 1억 상승. 최고가를 정상가격으로 보는 국토부의 인사들이 이걸 바라는 것이었던 걸까?
 
[최고가] 2021년 9월 : 5억 4천9백만원
[최근최저가] 2023년 2월 : 3억 1천8백만 원
[최근가] 2023년 8월 : 4억 1천만 원

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

(1) 전세 갱신계약에 따른 차액발생건

현재 전셋값의 중위가격은 2억 9천만 원으로 이대로 계속 이어진다면, 2024년 11월까지 역전세가 진행될 예정이다.

갱신계약일	갱신차액(만원)
2023-01-13	-3,000
2023-03-28	-5,000
2023-05-06	-5,000
2023-05-26	-8,000
2023-06-06	-3,000
2023-06-08	-7,500
2023-06-23	-3,000
2023-07-06	-5,000
2023-09-23	-7,000

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

2020년부터 본격적인 갭투기꾼들이 유입된 것으로 보인다. 전세가격을 이전과 판이하게 다른 양상으로 올려 받기 시작하는 모습이 보이더니, 본격적인 전세가격 상승은 2021년부터 2022년까지 2년에 걸쳐서 발행한다. 주변에 서로 비슷한 입지에 비슷한 주거조건을 기준으로 본다면 이 지역의 역전세는 갭투기꾼들의 무덤이 되어야 할 장소로 보인다. 
 
은행에서 반드시 이 임대인들에게 대출을 해주고, 이 임대인들이 갖고 있는 자산에 담보를 잡아둬야 할 곳이다. 10여 년간 안정적이던 주택시장을 어지럽히고 오염시킨 자들이다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

이러기도 쉽지 않아 보인다. 전세가격은 정말 주변단지 모두 5000만 원 내에서 유사한 가격대를 유지하고 있다.
신명스카이뷰의 매매가격은 중앙에 위치하고 있다. 이쪽 지역의 역전세 문제는 2024년 11월까지 100% 지속될 것이 확정적인 것으로 보인다. 현재 전세가격대들이 유지된다면 말이다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 3억 7천5백만 원
 
전세가격이 지나치게 매매가격과 붙어 있다. 전형적인 갭투기꾼들의 먹잇감이 될 공산이 큰 단지다. 이런 먹잇감을 가지고, 전세가격을 띄웠으나, 역전세 역풍을 맞고 있다.

전세가격 중윗값 : 2억 9천만 원
전세가율(평균배수) : 1.36
전세가율(중위배수) : 1.29

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 
(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 3억
 
[최근가] 2023년 8월 : 4억 1천만 원 - (초과비용*회사채금리* 12개월)
장기 수익률곡선은 수익률그래프와 적정 수익률이 장기간 조화롭게 움직였었다.
회사채 3년물 4.81% ( 2023/10/4 )- 한경데이터센터 기준

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가  (초등학교인접 우수, 상업시설 접근성 글쎄)

한울 초등학교

초등학교와 접하고 있는 점과 공원이 지척에 있다는 점은 이 단지가 갖는 좋은 점으로 보인다. 주변에 중, 고등학교들도 정말 가깝게들 있어서 아이들 키우기 좋은 곳으로 보이고, 전반적으로 도시가 생긴 지 얼마 되지 않아서인지 새것의 느낌이 묻어난다. 하지만 전반적으로 상업시설들은 차를 이용해야 할 것으로 보인다. 주변에 대형 마트 같은 것들도 있겠지만, 도보 접근은 어려울 것으로 보인다. 대형 마트와의 접근성은 "지웰 2차", "오투그란데", "대방노블랜드"가 좋아 보이지만, 역시나 마트는 차 타고 가면 그만 인 곳이기 때문에 상업시설 접근성은 연연하지 않는 게 좋아 보인다.

 

향남역과 거리 멀지 않은 점. ( 예정은 2024년 6월 개통 )

근처로 400m 정도의 거리에 "향남역"이라는 역사가 건설 중이다. 이 역은 서해선, 신안산선의 철도역이다. (2015년 착공, 2024년 12월 개통목표) - 나무위키 

 

위치적으로 그렇게 멀지 않은 지역이다. 다만, 이 지역에서 서해선을 이용해서 가려는 곳이 어딜지가 관건으로 보인다. 종착지인 향남역에서 화성시청, 송산을 거쳐서 경기도 안산의 "원시"로 이어지는 구간이라서 만일 "원시"지역의 산단에 직장이 있는 분이라면 활용도가 좋겠으나, 서울 접근성으로 따지기엔 너무 먼 지역임을 감안해야 한다.