안산시 단원구 초지동 초지역메이저타운푸르지오메트로단지 분석

경기도 안산시 단원구 초지동 803에 위치하고 있는 초지역 메이저타운 푸르지오 메트로단지의 전용 59 ㎡ 위주의 아파트 거래내역등을 분석합니다.

 

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	1548세대(총10개동)	저/최고층	35층/35층
사용승인일	2019년 06월 20일	총주차대수	1971대(세대당 1.27대)
용적률	249%	건폐율	16%
건설사	(주)대우건설
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-487-6874
주소	경기도 안산시 단원구 초지동 803
면적	대분류 4타입

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2.  매매가격과 전세가격

[최고가] 2021년 10월 : 7억7천4백만원

[최저가] 2023년 1월 : 5억 1천8백만 원

[최근가] 2023년 9월 : 6억 4천8백만 원

 

2019년 신축이라 거래가 많지는 않은 상태. 데이터가 많이 축적되지 않은 상태라서 매매와 전세의 기준 데이터를 그대로 공유하면서 데이터를 내보인다. 

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

(1) 전용면적별 실거래가(최소거래값 기준) 및 거래빈도

구분	48㎡	59㎡	72㎡	84㎡
2019년06월		28,660	39,256
2019년07월	27,800	35,000		44,400
2019년08월	28,670			51,500
2019년09월		34,500		50,000
2019년10월				50,000
2019년11월		45,000
2019년12월	32,500	39,300
2020년01월	38,000	34,625	43,000	46,680
2020년02월	36,000	40,000	58,000	69,000
2020년03월	36,000	34,783		70,000
2020년04월	41,000	55,000
2020년05월		50,500
2020년06월	35,000	33,750	64,000	48,000
2020년07월		45,000
2020년09월	46,800
2020년10월		52,000
2020년11월		54,500
2020년12월	40,500	56,000	69,500	78,000
2021년01월		65,000	66,500	88,000
2021년02월	54,700	60,000		86,500
2021년03월		62,000	79,000	97,800
2021년04월		62,500
2021년05월	50,000	70,000		94,000
2021년06월	59,000	67,000	59,000
2021년07월	58,000	72,800
2021년08월	59,700	73,300		90,000
2021년09월	60,000	62,500
2021년10월		77,400		98,000
2021년11월	60,000	70,000	79,000
2021년12월			92,000
2022년01월	60,000	74,000
2022년03월	59,400
2022년04월				94,900
2022년06월	65,000	69,000
2022년07월	49,500	66,500
2022년08월		64,000
2022년09월		63,500
2022년10월		47,000
2022년12월	41,000
2023년01월	38,000	51,800
2023년02월	43,000	52,000		80,000
2023년03월	44,000	56,000	59,000	81,000
2023년04월	45,000	58,000		80,000
2023년05월	41,500	55,000
2023년06월		53,900	68,800	78,500
2023년07월	44,000	54,500	41,000	83,000
2023년08월	49,300	60,000		85,000
2023년09월	47,000	64,000	77,000

 

(2) 전용면적별 전세가격 시세

전세의 보증금은 최댓값 기준으로 정리.

초지메트로 전용면적별 전세보증금( 최대보증금 기준 )

행 레이블	48㎡	59㎡	72㎡	84㎡
2019년01월	15300	20000		27000
2019년02월	16000	19500	24000
2019년03월	18000	20000
2019년04월	17000	21000	23000	25000
2019년05월	18000	22000	25000	28000
2019년06월	18500	34125	26000	28000
2019년07월	19000	30000	27000	37000
2019년08월	22000	32000	26000	30000
2019년09월	24000	28000	26000	33000
2019년10월		26000		32000
2019년11월		29000		33000
2019년12월	27000	27000
2020년01월	24000
2020년02월	22000	26000		33000
2020년03월				30000
2020년04월		28000		36000
2020년05월	22000	29000
2020년06월	26000	28000
2020년07월		30000	33000
2020년08월	27000	31000	37000
2020년09월	28000			35000
2020년10월	28000	40000	40000	27000
2020년11월		35000
2020년12월		35000	35000	36750
2021년01월	25000	35000	25000
2021년02월	31000	34000
2021년03월	34000	35000		49000
2021년04월	33000	35000	42000	50000
2021년05월	35000	40000	24000	40000
2021년06월	32000	38000	45000	47000
2021년07월	33000	38000	27000	45000
2021년08월	33000	40000	26000	50000
2021년09월	33000	40000		50000
2021년10월	33000	40000	40000	50000
2021년11월	35000	43000		38500
2021년12월	34000	38000		55000
2022년01월	36000	45000		55000
2022년02월	36000	43000	48000	52000
2022년03월	38000	45000	46000
2022년04월	38000	40000	48000
2022년05월	38000	42000	46500
2022년06월	37000	40000	40000	52000
2022년07월	28300	40000
2022년08월	33500	44500	34500
2022년09월	33000	38000	39000	43000
2022년10월	28000	35000	35000
2022년11월	29400	36000		35000
2022년12월		33000	35000	38000
2023년01월	25000	30500	30000
2023년02월	25000	28000		29000
2023년03월	25000	30000	32000	35000
2023년04월	25000	28000	30000	38000
2023년05월	30000	30000	31000	35000
2023년06월	26000	29000	32000	34000
2023년07월	27000	31000	29000	37000
2023년08월	30000	37000	30000
2023년09월	32000	28000

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

전세 수요로 봤을 때는 실사용가치가 어필되고 있는 가격대인 것으로 보임. 주변단지 비교로 한번 더 비교해 보시길.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

역 앞이라는 강점이 주위에서 가장 비산 가격의 요인인 것인지... 주변 전세가로 봤을 때, 역을 이용해야 하거나, 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 4억 9천만

전세보증금 중윗값 : 2억 5천7백만 원

전세가율(평균배수) : 1.97
전세가율(중위배수) : 1.9

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 5억 1천만 원(+부동산 선점 권리금)

 

최근 거래가 기준 1억 4천만 원이 권리금으로 지불된 샘이라고 봐야 함. 신축이고, 역세권이라는 강점이 매수자에게 어필된다면 감당할 수준에서 판단하시면 되는 문제임. 과한 것으로 생각되지 않지만, 권리금은 이후 본인이 매각 시 회수될 수 있다는 전제가 없음.

 

[최근가] 2023년 9월 : 6억 4천8백만 원 - 초과비용*12개월 / 회사채 4.921% (10월 4일 기준)

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

초지역메이저타운푸르지오메트로단지 (이하 초지메트로)는 신안산선과 서해선을 통해서 연결될 예정인 곳으로 기존 화성의 서해선으로 연결예정(2024년 6~10월 사이) 향남역-> 화성시청역-> 송산역 -> 원시 -> 시우 -> 초지로 연결될 구간에서 향남 이후로 역 주변의 아파트 단지가 없어, 바로 초지 지역을 조사하게 된 이유임.

 

신안산선의 원시, 시우지역은 공단이나 산업지역으로 역 주변에는 아파트 단지가 없다. 원시 이후에 송산역, 화성시청역 주변에 2022년 사용승인된 신규주택들이 다수 포진되어 있으나, 매매거래가 없고 이 정도로 데이터가 부족해서 초지메트로를 조사한다. 이 기준을 감안한다면 송산, 화성시청역의 바로메타는 향남지역과 이곳 초지 지역이 된다.

 

초지메트로와 초지푸르지오등은 어린아이들을 차량으로 통학시켜야 할 것 같다. 어린 학생들에 대한 배려가 전혀 없는 곳으로 보인다.

 

초지메트로 기준으로 안산은 초등학교 1~2학년도 이 정도의 거리는 혼자 통학이 가능하단 것인지 모르겠다. 유독 초등학교가 잘 눈에 안 들어온다.