화성시 향남읍 향남시범 넓은들마을 우미린 거래분석

경기도 화성시 향남읍 행정리 438에 위치한 향남시범 넓은 들 마을 우미린 아파트의 거래내역을 분석합니다.

 

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	536세대(총10개동)	저/최고층	10층/20층
사용승인일	2008년 08월 29일	총주차대수	600대(세대당 1.11대)
용적률	179%	건폐율	19%
건설사	(주)우미개발
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-366-6800
주소	경기도 화성시 향남읍 행정리 438
면적	대분류 1타입

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2.  매매가격과 전세가격

1층과 2층의 거래가격은 제외함.

 

[최고가] 2021년9월 : 5억 5천만 원(10층)

[최근가] 2023년 9월 : 4억 5천만 원(20층)

[최근최저가] 2023년 1월 : 3억 9천2백만 원 (16층)   / [최저가] 2023년 5월 : 3억 4천6백만 원 (1층)

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

(1) 수도권 3인가족 중위소득 기준 PIR (2023년 기준)

꽤 장기간 PIR은 안정적으로 유지되었던 인상적인 단지임. 매년 중위소득이 증가함에 따라서 가격이 소폭씩 상승했다는 의미가 되며 이 흐름은 2008년부터 2020년까지 유지되었다.

 

(2) 전세가격 평균 가격대

2021년 5월부터 오르던 전세가격이 출렁거리는 이유는 장기투자자와 신규 투자자 간의 전세가격 갭, 그리고 층수에 따른 가격대의 진폭으로 봐야 한다. 여기서 장기투자자는 지금까지 분석하면서 생각해 본 결과, 전세가격에 일희일비하지 않고, 무리하게 전세가격을 이용해 갭을 좁힐 생각도 하지 않는다는 것이다. 그냥 전세입자가 보증금 증액 없이 그냥 살고만 있으면 신경 쓰지 않을 정도의 안정성을 갖는다는 얘기가 된다. 그런 사람들은 역전세와 무관한 사람들이다.

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

전체적으로 매우 안정적인 가격대였으나, 2020년도부터 매매가격 상승시도가 있었고, 이렇게 생각하는 이유는 2021년를 기점으로 전세가격 상승시도가 있었음을 통해서 유추할 수 있다. 2020년 투기수요가 유입되었고, 그렇게 매매된 아파트들이 2021년 만기 된 전세를 끌어올리려 시도했다. 하지만, 이 지역 주변에는 굳이 우미린이 아니어도 대체제가 있다는 것을 몰랐거나, 무시했던 것으로 보인다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

위에서 살펴본 바와 같이 전세가격의 무리한 인상시도가 역풍은 맞겠으나, 그리 큰 영향은 없다. 실거주 수요가 약하다. 

전세와 같이 실사용가치로 따졌을 때, 전반적인 향남읍의 아파트 전세수요가 강하다고 보기 어렵다. 매매는 적정가격대에서 이뤄지는 것으로 볼 수 있으나, 전세가 전반적으로 평준화되었다고 볼 수 있다. 그나마 우미린이 상업지구라 볼 수 있는 상가주택지역과 가깝다는 것 외에 더 비싼 이유는 잘 모르겠다. 혹시 "우미린"이라는 브랜드 가치? 설마 그건 아닐 거다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 3억 6천만 원

전세가격 중윗값 : 2억 6천5백만 원

전세가율(평균배수) : 1.39
전세가율(중위배수) : 1.34

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 :3억 7천만 원

[최근가] 2023년 9월 : 4억 5천만 원(20층) - (추가비용 x12개월 / 회사채 4.81%)

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가 (초등학교 근처 열위, 상업지역 좋음)

해당단지는 초등학교와 거리가 가깝지 않고, 공원지역을 통해서 간다면 비교적 안전한 통학거리는 확보될 수 있다. 그렇다고 다닐 수 없는 거리는 아니며, 한울초(도보), 발안초(차량이용) 근처이다. 매매호가는 "신명스카이뷰"나 에 비하여 평균적으로 높다. 대신에 고등학교와는 가까운 이점이 있다. 반드시 현장확인할 내용은 주차시설과 주차면 되겠다.

 

지도로 임장 하다 보니, 좁은 단지 내 도로에 인도에 주차한 차량들이 보이는데, 이 지역 특성상 차량이 없으면 불편할게 뻔한 곳이라서 차량이 세대당 1.18대임에도 주차면이 부족할 수 있다는 점 유의할 필요가 있겠다.

 

거의 유사한 지역이라서 신명스카이뷰를 참고해 주시기 바란다.