강남구 청담동 청담건영 아파트 10억 폭락? 정상가격 보다 아직 비싸다.

서울시 강남구 청담동의 청담건영아파트에 관한 자극적 기사가 보여서 "청담건영"아파트에 대한 2년간의 거래 상황을 살펴보니, 거래가격이 폭락이 아니라, 20억 초반대 거래가 종종 있었던 곳이었다. 

 

• 청담동 건영아파트는 최고가 35억 대비 25억으로 10억 폭락이라는 기사는 일부분만 팩트인 기사임.
• 청담동 건영아파트 기존에 25억 언저리 거래들 있어왔었고, 최고가 35억 매매가격이 "플렉스"한 것으로 보인다.(비정상)
• 고로 청담건영 아파트의 최고가를 보지 말고, 주위 아파트들의 가격을 비교해야 하는데, 청담건영의 주변 시세에 비해서 지나치게 높은 가격으로 실거래 등록된 것일 뿐임. (실 거주가치인 전세 보증금은 매매가격의 1/5 수준으로 저조함. )
• 건폐율 33%, 용적율 400%에 육박하는 구축 아파트로 재건축 시 큰 기대수익을 얻으려면 현시점 매매가격이 높아야 할 텐데, 주변에 비해서 지나치게 거품 낀 가격이므로, 정상적 사고를 하는 사람들은 최고가에 매매하기 어려워 보임. 
• 혜안으로 10년 뒤를 바라보는 사람들이 투자한 것으로 판단됨. (일반인들은 참고만 하시길. )

 

[Report Version - 241229] 서울시-아파트 

1. 청담동 청담건영 정보와 동네의 매매,전세,월세 시세

* 국토부실거래가 데이터 2024.12.29 자료기준일 

1) 단지정보 개요

단지명	청담건영아파트
주  소	서울특별시 강남구 청담동 108
건물동수	2	최고층수	19
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	1994/09/05	건물분류	아파트
분양세대	240	주차대수	209
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	해당없음
시행사	청강연합주택조합
건설사	건영종합건설(주)	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	광인산업(주)	관리소	02-546-2865
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	위탁선임
경비관리	(주)승학	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 어린이놀이터, 자전거보관소
용적률	397%	건폐율	33%
전용타입	전용84

 

2. 청담동 청담건영 실거래(매매,전세,월세) 현황

1) 단지 전용 84㎡ 매매가격/전세가격

• 전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황
• 2024년 3월 이후 전세 거래 없음.
• 전세 평균 가격대와 매매 평균 가격대가 5배 차이가 나는 단지 ( 실 거주가치와 매매 가격 거품 심각함 )

청담동 청담건영 아파트의 매매가격과 전세가격

 

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2) 청담건영 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

• 전세와 월세로 돌리는 아파트 임차량은 전세 20건, 월세 21건으로 총 41건 수준
• 총 240세대 중, 전월세 임대로 돌리고 있는 아파트 량은 41건 (17.1%가 투자된 아파트 )

청담건영아파트 2년간 매매, 전세, 월세 거래건수

 

3) 청담건영 전용 84㎡ 주변 아파트단지 시세 비교

• 청담건영의 가격 거품이 가장 큰 상태로 언론사에서 말하는 "35억에서 10억 폭락한 건영아파트..."는 일부 사실.
• 하지만, 청담건영아파트외 다른 아파트 단지들의 최고 거래가격과 최저 거래가격에 비해서 청담건영 아파트의 거래가격만이 통계치를 벗어난 형태임. 
• 시세 35억에서 25억으로 폭락한 게 아니라, 25억 이하가 주변 시세에 적합한 가격대라는 의미다.

청담동 인근의 아파트 거래가격대

 

 

3. 현시점 수익성 정보

1) 단지 전용 84㎡ 매매시 기회비용을 고려한 적정가격 : 25~27억 사이

* 회사채AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

• 기존 매매가격대의 거래가격대가 지나치게 높은 것과 비교기간이 2년으로 상당히 짧은 상황에서 적정가격대.
• 최대한 25억대 인근의 매매가격이 그나마 덤터기 덜 쓰는 매매가격대임.
• 돈으로 플렉스하고자 한다면 이보다 높은 가격에 매매해도 무관( 일반 서민들이 살 가격대가 아님.)
• 그렇다고 그만한 가치가 있다는 것은 아님. ( 땅의 위치 빼곤 이 가격에 추천하기 힘든 아파트임. )
• 25억에 매입할 현금으로 채권에 투자하면 월 650만 원 수익 예상. ( 반대로 아파트를 사면 기회비용이 됨. )

 

회상채AA 투자수익성과 각 시기별 매매가격의 기대수익 (월 기대수익 비교)

 

2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교한 적정가격 : 23억 이하

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

• 최대 월세수익금과 비교해도 25억 매매가격은 매우 비쌈. 
• 실제 살지 않고, 월세로 돌린다는 개념에서 월세 수익과 매입 시 투자된 현금의 월 기대수익을 비교.
• 월세 최대금액과 매입자금의 채권투자시의 기대수익의 갭이 크다. ( 고로 지가상승으로 더 얻을 게 있는 게 아니라면, 현시점에서 투자하여 월세 놓는 건 수익성 측면에서 손해임. )
• 물론 미래를 보는 혜안으로 땅값이 지금보다 몇배 오를 것을 가정한다면 현재의 기회손실을 무시할 수 있다.

 

최대 월세금과 최대 채권투자 기대수익 비교 ( 검은색 : 채권투자 기대수익, 적색 : 최대 월세금 )