서울시 강남구 주택 전세, 월세에 숨은 빚과 거래량(보증금 가계부채)

서울시 강남구 지역의 주택(아파트, 빌라(연립), 다가구(단독), 오피스텔) 임대차(전세, 월세)의 보증금량과 거래량, 월평균 전월세 거래량 평균과 전월세 보증금으로 대략 2년 치의 통계에 잡히지 않는 빚의 규모를 살펴본다. ( 이는 타 지역으로 확장할 계획이다. )

또한, 월간 거래량, 보증금 평균을 기준으로 24개월을 합산하므로 보증금의 실제보다 더 적을 가능성이 높다. 대략적인 가계부채 통계에 잡히지 않은 가계부채(임대인이 임차인에 대출받은 보증금은 부채다.)를 실제 한국은행이 집계하는 가계신용에 합산하며 우리나라 가계부채 규모와 임대인(집주인)들의 숨겨진 빚( Shadow dept )을 파악하고자 하는 것이다.

 

 

참고자료 : 경기도 성남시 분당구 임차보증금과 숨은 빚 17조원

 

A. 강남구 월세보증금 빚 : 24개월 계약을 했다는 전제하에 7조 9천억 원 ( 전세에 비하면 우스운 수준이다. )
   - 이 가운데 아파트 월세 보증금은 6조 7천6백억 원으로 전체 월세 보증금에서 85.3%의 비율을 가진다.

B. 강남구 전세보증금 빚 : 24개월 계약을 했다는 전제하에 22조 9천억 원 ( 월세 보증금 보다 3배 )
  - 이 가운데 아파트 전세 보증금은 19조 1천3백억 원으로 전체 전세 보증금에서 83.65%의 비율을 가진다.

C. 강남구에서 집주인(임대인)이 자신들의 주택의 사용가치를 담보로 임차인에 대출받은 금액(보증금)의 규모
  C-1. 월세 보증금 6조 7천억 원 + 전세 보증금 22조 9천억 원 = 29조 6천억 원

D. 우리나라 가계신용 총액은 1,896.2조 원 + 강남구 주택 임차보증금 대략 30조 원 = 1,925조 원이라는 의미다.
  - 참고로 성남시 분당구의 주택임차 보증금이 17조 3천억 원 수준이었다.

E. 왜 우리나라의 가계부채가 이미 2000조 원을 넘은지 오래라고 하는지 금방 이해가 될 것이다.

 

1-1. 강남구 주택유형별 월세 거래량 ( 연간 )

[1] 2024년은 9월 25일까지 국토부 등록자료, 나머지 연도는 연간 주택유형별 월세 거래량( 단위 : 건 )

[2] 강남구에서 주 월세 거래는 "아파트" > "다가구" > "빌라" > "오피스텔" 순으로 월세 거래량 비율을 보이고 있다.

  - 월세 거래량에서도 "아파트" 선호도가 높다는 것을 알 수 있다.

[3] 표의 맨 아래 "월평균"은 2024년 9월 25일까지의 현황을 감안한 것이다.

년	다가구	빌라	아파트	오피스텔
2019년	3,190	2,347	5,661	1,503
2020년	3,495	2,370	5,690	1,438
2021년	4,464	3,194	8,813	1,967
2022년	5,259	3,818	10,763	2,037
2023년	4,574	4,166	13,027	2,093
2024년	2,977	3,149	6,981	1,774
월평균	347	276	738	157
보증금비율	22.87%	18.18%	48.63%	10.32%

 

 

1-2. 강남구 주택유형별 월세 거래량 ( 월평균 )

[1] 강남구에서 학구열로 인한 신학기 이전 월세 거래량이 크게 증가하는 것을 볼 수 있으며, 아파트의 평균 월세거래량 큰 폭 증가

[2] 다가구와 연립(빌라)의 거래량을 합친 것에 2배 가까운 비율로 아파트 월세 거래량이 많다.

강남구 월별 평균 주택유형별 월세거래량 ( 2019.1 ~ 2024. 9. 25 )

월	다가구	빌라	아파트	오피스텔
1월	376	293	759	178
2월	391	308	764	186
3월	398	319	753	168
4월	351	283	628	139
5월	336	291	732	160
6월	370	263	803	167
7월	330	277	636	164
8월	310	255	690	152
9월	273	203	549	121
10월	343	261	743	144
11월	342	255	841	139
12월	345	302	1,028	159
총합계	347	276	738	157

 

 

1-3. 강남구 주택유형별 월세 보증금 규모

[1] 2024년은 9월 25일까지 국토부 등록자료, 나머지 연도는 연간 주택유형별 월세 거래량( 단위 : 천만 원 )

[2] 연간 월세 계약 후 보증금으로 지급한 금액의 총합으로 보면 된다. 

[3] 강남구 월세 거래량에서 아파트는 48.63%의 비율이지만, 월세 보증금에서 85.25%로 절대적 비율을 보이고 있다. 

년	다가구	빌라	아파트	오피스텔
2019년	15,992	15,956	183,401	6,823
2020년	19,044	18,474	230,993	6,886
2021년	23,829	25,974	380,656	7,842
2022년	27,288	33,575	455,089	9,227
2023년	21,187	35,023	446,317	10,827
2024년	14,239	30,836	247,421	13,435
월평균	1,762	2,316	28,172	798
보증금비율	5.33%	7.01%	85.25%	2.41%

 

 

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2-1. 강남구 주택유형별 전세 거래량 ( 연간 )

[1] 2024년은 9월 25일까지 국토부 등록자료, 나머지 연도는 연간 주택유형별 전세 거래량( 단위 : 건 )

[2] 강남구에서 주 전세 거래는 "아파트" > "빌라" > "다가구" > "오피스텔" 순으로 전세 거래량 비율을 보이고 있다.

  - 전세 거래량에서는 "아파트" 선호도가 매우 높다는 것을 알 수 있다.

[3] 표의 맨 아래 "월평균"은 2024년 9월 25일까지의 현황을 감안한 것이다.

행 레이블	다가구	빌라	아파트	오피스텔
2019년	2,226	2,597	10,855	1,597
2020년	2,164	3,354	10,274	1,614
2021년	2,045	3,490	11,197	1,814
2022년	1,917	3,582	11,220	1,848
2023년	1,651	3,150	14,712	1,481
2024년	986	2,306	8,279	843
월평균	159	268	964	133
보증금비율	10.45%	17.57%	63.25%	8.74%

 

2-2. 강남구 주택유형별 전세 거래량 ( 월평균 )

[1] 강남구에서 전세 거래량 평균이 가장 높은 기간은 2024년 5월과 12월이다. ( 역시 신학기 이전 )

   - 5월의 평균 거래량이 많은 이유는 잘 모르겠다. 

강남구 월별 평균 주택유형별 전세거래량 ( 2019.1 ~ 2024. 9. 25 )

 

월	다가구	빌라	아파트	오피스텔
1월	169	266	1,064	151
2월	186	292	1,005	134
3월	183	315	956	142
4월	176	269	865	147
5월	166	281	1,104	156
6월	164	275	957	145
7월	152	277	936	136
8월	138	242	848	132
9월	119	207	709	94
10월	154	276	1,013	118
11월	149	250	967	117
12월	153	262	1,197	123
평균	159	268	964	133

 

 

2-3. 강남구 주택유형별 전세 보증금 규모

[1] 2024년은 9월 25일까지 국토부 등록자료, 나머지 연도는 연간 주택유형별 월세 거래량( 단위 : 천만 원 )

[2] 연간 월세 계약 후 보증금으로 지급한 금액의 총합으로 보면 된다. 

[3] 강남구 전세 거래량에서 아파트는 63.25%의 비율이지만, 전세 보증금에서 83.65%로 절대적 비율을 보이고 있다. 

 

행 레이블	다가구	빌라	아파트	오피스텔
2019년	42,836	73,973	766,369	38,577
2020년	45,998	107,540	821,595	41,954
2021년	46,129	117,102	992,851	46,988
2022년	44,832	123,480	974,427	49,362
2023년	38,020	100,692	1,223,279	36,467
2024년	22,789	73,655	721,975	24,564
월평균	3,487	8,644	79,717	3,448
보증금비율	3.66%	9.07%	83.65%	3.62%