국토부 실거래 자료를 기준일(2024. 10.19)로 용산구 빌라(연립) 주택의 매매량은 이상한 유형을 보이고 있다.
<용산구 빌라(연립) 매매, 전세 개관>
1) 2022년 3~5월 사이의 가격급등과 거래량 증가 -> 2024년 6~8월 사이의 가격급등과 거래량 증가
2) 위와 같은 가격급등, 거래량 증가 이후, 거래량급락과 가격 급락 패턴이 매우 비슷한 상황임.
3) 용산구 전세거래된 가격대는 2억 5천 전후에 형성되어 있으며, 실거래된 건을 기준으로 거래량은 과거 2019~20년에 비하여 증가했다. 거래량 증가시기에 빌라 전세가격의 상승이 있었고, 이후 재차 안정화되었다. ( 매매가격만 급등락 하고 있다. )
4) 아래의 5년간의 데이터에서 빌라 매매가의 전세가 대비 멀티플(전세가배율)은 최대 4.5배 수준까지 상승했었다. (2022.8)
- 이는 전세가격이 안정화된 상황에서 매매가만 급등하고 있다는 의미이며, 전세가배율은 2021년 수준보다 한단계 위쪽에 있다.
5) 용산구 빌라는 2022년 3월 후 총 빌라 거래량에서 임차비율이 90%대였다.
- 이 부분은 2024년 6~8월 사이에 매매량 증가로 80%까지 하락하긴 했으나, 이후 다시 임차비율이 상승하고 있다.
- 용산구에서 빌라 매매를 통해서 투기를 하는 사람들의 손바뀜 수준이며, 이곳에 거주하는 사람들은 전세가격이 상대적으로 안정되어 있다. ( 물론 평형, 위치, 생활환경 등의 차이로 가격 차이는 있을 수 있다. )
6) 가격이 급등하는 시기엔 임차비율이 거래량에서 비율이 감소하고 가격이 하락하는 시기에는 임차비율이 상승한다.
- 용산구 빌라 가격은 추후 가격 하락을 보게 될 것으로 추정된다.
1. 서울시 용산구 빌라(연립) 주택의 매매 거래량과 평균 매매가격
[1] 용산구의 평균 매매가격은 6억원 대 언저리에 있을 때 거래량이 가장 많았던 것을 볼 수 있다.
[2] 이후 평균가격이 치솟으며 거래량은 매우 감소했었다.
- 그 감소된 거래량은 거래절벽 시기였던 2022년 보다 낮은 수준의 현상으로 2023년에 나타났다.
- 이후 새로운 방식의 특례대출이 시행되며, 2024년 6월 ~ 8월 사이에 거래량 급증으로 나타났다.
[3] 하지만 2023년 9월부터 거래량은 급격히 감소하고 있다.
2. 서울시 용산구 빌라(연립) 주택의 전세 거래량과 평균 전세가격
[1] 용산구에서 전세 거래가 되는 빌라(연립)의 평균 전세가격은 2억 5천만 원대에 평균가격이 형성되어 있다.
- 평균가격은 호가보다 낮을 수 있으며, 거래되는 중위가격 보다는 높다는 점을 감안해야 한다. ( 즉 시장 거래량 50%는 평균보다 낮은 가격에 거래되고 있다는 말이다. )
[2] 용산구 빌라의 평균 전세가격의 상승은 2019년~ 2020년 사이에 일어났고, 이후 급등하는 기간이 일부 있으나 평균 가격은 2억에서 2억 5천만 원 사이에 형성되어 있다.
- 이 사이에 전세거래량은 2019년의 200건 대에서 300건 이상대로 거래량이 증가했다.
- 전세 거래량의 증가와 더불어 가격상승이 나타났다고 보는게 맞다. ( 매매가격 상승에 의한 전세가격 상승이 아니다. )
3. 서울시 용산구 빌라(연립) 주택의 매매가와 전세가 변동
[1] 아래 그래프에서 적색은 전세평균가며, 범례는 우측의 가격을 참고하고 매매는 파란색으로 좌측을 보면 된다.
[2] 2019년 하반기 이후에 빌라의 매매가격이 4억원대에서 6억 원대까지 상승하고 2021년에는 8억을 넘어서 10억 원대 기록하는 기록적 가격 상승이 있었다. 하지만, 전세가격은 2022년 상승 외에는 가격대 변동이 크지 않다.
[3] 다만, 2022년 계약되었던 전세 건들이 재계약되는 2024년에는 2022년만큼의 상승이 있는 것으로 보인다.
- 이 경우에도 큰 차이가 나는 부분은 2022년에는 매매가격의 급등락이 있었고, 2024년도 유사한 급등락이 보인다.
- 여기서 주의해야 할 부분은 2022년과 2024년 거래량이다.
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