일산동구백석-요진와이시티(25평형) 매매, 전세가

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일산동구 백석동 요진와이시티 35평형 거래분석(개정)

 

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경기도 일산동구 백석동의 아파트 구입 및 전세를 구할 때, 가격의 적정성, 추세를 판단하실 때 도움을 드리고자 제작합니다.

 

 

2016년부터 현재까지의 흐름과 "시군->동 단위"의 거래를 한 번에 볼 수 있도록 보고서 형태를 일원화하여, 보기 편리하도록 합니다.

[ 23/6/12 ~ 23/7/15 ]까지 개발한 내용은 모두 보고서에 표시됩니다.
  - 표시정보 중 면적은 "전용면적" 기준입니다. 네이버, 다음 부동산 사이트에서 "114/84"라고 표시된 것의 뒷부분입니다.
    (위의 114/84 는 공급면적 114㎡/전용면적 84㎡이고, 보고서는 전용면적을 기준으로 삼습니다.)
  - 아파트의 실거래가, 전세가 ( 국토부실거래가 사이트 )
  - 기준금리(한국은행), 회사채금리(통계청은 평균, 서울외국환중개사이트는 당일 낮은 금리)로 적용합니다.
  - PIR의 기준은 3인가족 도시근로자 중위소득을 기준으로 연도별 적용합니다. ( 35배 이상은 의미 없어 표시 않습니다. )
  - 동네시세 : 분석 대상 단지기준 같은 "동"의 유사면적 "± 1㎡를 기준으로 실거래가 있는 주변 아파트를 표시합니다.
  - 전세시세 : 동네시세와 마찬가지로 같은 "동"의 유사면적 "± 1㎡를 기준으로 실전세거래가 있는 것을 표시합니다.
  - 박스플롯차트에 붉은 "점"은 실거래건수를 표시하는데, 너무 많으면 생략됩니다. (예 : 헬리오시티가 그랬습니다.)

<주의> 모든 자료는 국토부 실거래자료를 토대로 합니다. ( 일부 전/월세 오기인 것 같으나 원본유지함 )
 
<기본정보>
자료기준일 : 2016년 1월 1일 - 2023년 7월 24일 ( 14시 00분 )
단지 : 일산요진와이시티(주거복합, 주상복합)
사용승인일 : 2016년  6월 20일
주소 : 경기도 고양시 일산동구 백석동 1237
평형 : 타입 많음 
세대 : 2404세대 ( 용적률 510%, 건폐율 37% )
난방 : 지역난방, 열병합

 

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[ 지역 마이크로 데이터 분석 ] 본 분석은 데이터만을 봅니다. 데이터를 설명드립니다.

고층부 일부 가격 비싼 매물이 실거래가격을 왜곡시킬 우려가 다소 있습니다. 현재 호가는 22층 6억 6천입니다만, 

수익성 기준으로 적정가격은 5억 3천~5천 사이로 보셔야 할 것 같습니다. 그 이상 가격은 물건의 선취 프리미엄 정도라고 생각하시고, 접근하셨으면 합니다. 전반적으로 거래량은 7월을 지나 8월까지 봐야 하겠으나, 백석동의 거래량은 6월 수준이나, 6월보다 낮아질 것으로 보입니다. 평당 가격의 하락은 주변 구축의 거래가 많은 이유 같습니다.

 

고층의 뷰가 좋기로 소문난 곳이 이곳 요진와이시티와 탄현의 두산위브더제니스 정도입니다. 부동산에서 대곡소사선과 GTX-A라인의 이용이 편리할 것이라 하는데, 건물에서 나와서 백석역에서 지하철 타고 대곡 가서 갈아타는 형태입니다.

 

외곽순환 이용하는 것이나, 자유로의 접근성은 "탑티어"입니다.

요사이는 얘기가 없는데, 이쪽 근처에 소각장이 있습니다. 별 영향은 없는 것으로 보입니다.

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A. 우리 동네의 아파트 실거래량

  1) 서울/경기/인천을 대상으로 합니다. ( 분석 아파트가 속한 시도 전역의 총 거래량표시 )

  2) 분석대상 아파트가 속한 군/구의 총 거래량 표시 

  3) 거래량 / 평당 가격 차트는 전용면적의 평 환산으로 계산됩니다. ( 평당가의 하락은 저렴한 주택의 실거래 주도하고 있음. )

  4) 백석동 7월 초에 비하여 거래량 소폭 증가. 월말까지 6월 수준보다 아래일 듯함.

  5) 일산동구 전체도 유사하게 소폭 증가. 

백석동 실거래량 추이 및 평당가

일산동구의 거래량 변화

 

B. 우리 동네의 아파트 평균가격

  1) 분석대상 아파트가 속한 시, 도와 군/구의 평균 거래가격을 표시합니다.

  2) 백석동의 평균 실거래가격은 하락 -> 저가 주택의 매매가 대부분의 거래로 평균을 낮추고 있다고 봐야 함. 

백석동 평균 실거래가

일산동구 전체의 평균실거래가와 경기도 평균거래가 비교

1-1. 일산요진와이시티 [전용 59㎡] 실거래가와 기준금리 관계

  1) 최고가 대비는 의미 없는 모습. ( 선호 층에 따라 가격도 천차만별인 지역 )

  2) 2023년 거래량이 늘어나고 있는 모습으로 실거래는 6억~7억 선에서 움직이고 있음. 

1-2. 일산요진와이시티 [전용 59㎡] 연도별 실거래가

   1)  일산요진와이시티 전용 59 타입은 2021년 폭등했고, 2022년 조정 후 2023년 거래량 다시 늘어남. 

   2) 가격대가 7억 5천 이하에서 6억 5천 사이의 흐름이고, 특례보금자리의 수혜를 받은 것이 아닐지 생각됨. 

     - 현재 중윗값은 6억 7천~8천대에 있음. ( 중윗값 기준으로는 2020년대 각격대 ) 

     - 이 정도의 가격대면 저렴하다고 생각하는 것으로 보임. ( 월 거주비로 수익성 확인할 필요 있음. )

1-3. 일산요진와이시티 [전용 59㎡] 주변 시세

   1) 주변 매매가와 큰 차이를 둠. 주변 구축과 비교하여 신축의 이점으로 매매 시 감안하는 것으로 보임.

       하지만, 요진와이시티와 이 정도의 가격차가 나는 건 조금 의아스러운 부분임. 

1-4. 일산요진와이시티 [전용 59㎡] 월 거주비용 (금융 투자 월 수익)

    1) 월 거주비용 = 총 매입가격 * 회사채(AA-) 3년물 금리 / 12개월

     - 아파트의 총 매입비용을 현금으로 지불하고 샀다는 가정하에, 반대로 금융투자 시 얻게 될 월 수익금액

     ( 이런 경우는 흔치 않지만, 최소의 비용으로 구매 시를 가정하기 위함입니다. 대출을 받으시면 더 늘어납니다. )

    2) 적정 수익률로 계산하면, 최종 실거래 7억 기준 1억 6천 내려온 5억 4천~6천이 적정가격. 

    3) 2020년 초부터 수익률 벗어나고 급등한 후, 최종 2022년 말의 최고가 계약가격은 9억 2천. ( 다시 못 올 가격임. )

1-5. 일산요진와이시티 [전용 59㎡] 실거래가와 전세가 비교

    1) 백석동의 유일한 신축이란 개념으로 투자수요가 몰린 듯합니다. ( 2022년 말까지 역전세 지속 예정 )

    2) 금리가 급격히 떨어지는 것이 아니라면, 고가 전세보다는 절약차원에라도 다른 곳 찾으시는 것이 유리할 것 같음.

1-6. 일산요진와이시티 [전용 59㎡] 연도별 전세가

    1) 연도별 전세의 중윗값은 4억 초반입니다. 가끔 층수에 따라서 전세가격이 달라질 수 있으나, 전세가격차이가 중윗값에서

      너무 벌어져 있는 것은 그간 주택가격이 있었기에 가능했던 사항 같음. 2022년 5억 이상의 전세가격이 다수 포진하고 

      있으므로, 2024년까지 소액 1억 정도의 역전세는 불가피할 듯. 2023년 전세 중윗값은 4억임을 감안해야 합니다.

1-7. 일산요진와이시티 [전용 59㎡] 주변 전세 시세비교

     1) 요진와이시티를 대체할 저렴한 전세를 구하신다면, 얼마든지 풍부한 공급이 있습니다. 

     2) 전세 대출이자 아끼시는 차워에서 주변을 둘러보세요. 주변 전세는 아파트만 표시해 드렸습니다만, 백석동 지역에는

         역 근처에 원룸들 많습니다.

 

1-8. 일산요진와이시티 [전용 59㎡] PIR배수

     1) 2016년부터 도시근로자 3인가구 중위소득으로 PIR배수를 표시합니다. 굴곡이 많은 건 가격/소득 변화 때문입니다.

     2) 흐름상으로 가격이 약간 오른 것으로 보입니다. 하지만, 층에 따른 프리미엄 정도로 생각하셔야 할 것 같습니다.

        - 같은 평수라도 층이 높은 곳이 가격이 높습니다.