일산동구 백석동 요진와이시티 35평형 거래분석(개정)
경기도 고양시 일산동구 백석동 1237 요진와이시티의 35평형 위주의 주택거래 현황을 점검합니다. % 본 개정판은 기존 문서에서 정리되지 않은 채 나열된 정보를 정리하고, 그간의 거래사항을 포
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아파트 및 빌라 등 주택의 구입 및 전세를 구할 때, 가격의 적정성을 판단하기 위한 자료를 제공해 드립니다.
2016년부터 현재까지의 흐름과 "시군->동 단위"의 거래를 한 번에 볼 수 있도록 보고서 형태를 일원화하여, 보기 편리하도록 합니다.
| [ 23/6/12 ~ 23/7/15 ]까지 개발한 내용은 모두 보고서에 표시됩니다. - 표시정보 중 면적은 "전용면적" 기준입니다. 네이버, 다음 부동산 사이트에서 "114/84" 라고 표시된 것의 뒷부분입니다. (위의 114/84 는 공급면적 114㎡/전용면적 84㎡이고, 보고서는 전용면적을 기준으로 삼습니다.) - 아파트의 실거래가, 전세가 ( 국토부실거래가 사이트 ) - 기준금리(한국은행), 회사채금리(통계청은 평균, 서울외국환중개사이트는 당일 낮은 금리)로 적용합니다. - PIR의 기준은 3인가족 도시근로자 중위소득을 기준으로 연도별 적용합니다. ( 35배 이상은 의미없어 표시 않습니다. ) - 동네시세 : 분석 대상 단지기준 같은 "동"의 유사면적 "± 1㎡를 기준으로 실거래가 있는 주변 아파트를 표시합니다. - 전세시세 : 동네시세와 마찬가지로 같은 "동"의 유사면적 "± 1㎡를 기준으로 실전세거래가 있는 것을 표시합니다. - 박스플롯차트에 붉은 "점"은 실거래건수를 표시하는데, 너무 많으면 생략됩니다. (예 : 헬리오시티가 그랬습니다.) |
<주의> 모든 자료는 국토부 실거래자료를 토대로 합니다. ( 일부 전/월세 오기인 것 같으나 원본유지함 )
<기본정보>
자료기준일 : 2016년 1월 1일 - 2023년 7월 20일 ( 06시 00분 )
단지 : 일산요진와이시티(주상복합)
사용승인일 : 2016년 6월 20일
주소 : 경기도 고양시 일산동구 백석동 1237
평형 : 타입 많음
세대 : 2404세대 ( 용적률 510%, 건폐율 37% )
난방 : 지역난방, 열병합
[ 지역 마이크로 데이터 분석 ] 본 분석은 데이터만을 봅니다. 데이터를 설명드립니다.
거주비의 수익율이 최근 금리인상으로 4.45%(AA-회사채 3년물)를 기준으로 합니다. 대출금리는 이보다 상단이고,
예금금리는 이보다 낮습니다. 중앙값으로 계산하고 최종거래된 가격을 금리 수준의 수익률로 맞추면, 1억 6천 정도 내려옵니다.
매매 적정가 : 8억4천 ( 이 이상의 금액은 물건을 선취한 프리미엄으로 생각하세요. )
- 현재 시장금리(회사채권AA- 3년물기준)에 따른 것입니다. 금리가 변하거나, 시장상황이 달라지면 변합니다.
주변 여건은 나쁘지 않습니다. 땅 꺼짐이 몇 차례 기사화 됐었고, 주변에 열병합 발전소가 있습니다. 용적률은 510%입니다.
하지만 준 신축 건물이므로 30~40년 후까지 생각은 하지 마시길 바랍니다. 또한 주변 재개발/재건축등이 이슈화되었는데, 잠잠합니다. 만일 개시된다면 주변의 주택가격은 반드시 역전됩니다. 참고하시면 좋겠습니다.
전세 적정가 : 5억 5천 근처 ( 현재 호가 6억 )
주변에 4억 이하의 비슷한 평수 전세가 많습니다. 새건물 전세 수요는 요진을 택하셔도 상관없으나, 3인가족이 조금 경제적인 여유와 저축도 하셔야 한다면 당분간 구축 전세 3~3억 5천을 권합니다. 어려운 시기입니다. 반대로 금리가 높아지고 있어서 전세대출받아서 요 진가신 다면 대출 말고, 주변 저렴한 전세로 가세요. 남는 돈은 예금하시길 권합니다. 끝.
A. 우리동네의 아파트 실거래량
1) 서울/경기/인천을 대상으로 합니다. ( 분석 아파트가 속한 시도 전역의 총 거래량표시 )
2) 분석대상 아파트가 속한 군/구의 총 거래량 표시
3) 일산요진와이시티가 속한 지역인 백석동의 경우, 2023년 4월 거래량 증가, 5월부터 꺾이기 시작함.
일산동구 전체의 실거래량은 6월부터 꺽이기 시작한 것으로 보아, 백석동이 먼저 반응하기 시작한 것으로 보임.
B. 우리동네의 아파트 평균가격
1) 분석대상 아파트가 속한 시, 도와 군/구의 평균 거래가격을 표시합니다.
2) 요진와이시티가 속한 백석동은 2021년 7월부터 경기도 평균가격보다 높은 가격대로 상승하여 최근 평균가 수렴.
3) 주변에 구축 아파트들이 다수 포진하고 있으며, 거주 여건 양호한 지역.
1-1. 요진와이시티 [전용 84㎡] 실거래가와 기준금리 관계
1) 일산 요진와이시티는 2016년 6월 입주인데, 6월 전부터 거래 활발.( 물론 분양권 프리미엄으로 분양 후부터 거래는 많았음 )
여담으로 2016년엔 돈이 없기도 했지만, 부동산 사장 말대로 달러빚이라도 지어서 산다음에 팔았으면 좋았을 걸... 하는 마음.
- 부동산은 욕망이 지배한다는 말에 100% 동감합니다.
3) 금리 인상과 함께 추풍낙엽이란 표현과 이렇게 어울리는 차트는 처음 봅니다.
1-2. 요진와이시티 [전용 84㎡] 연도별 실거래가
1) 요진와이시티의 35평형은 2020년 추격매수가 가장 강했고, 2021년 초저금리 시절에 정점을 찍습니다.
- 이 말은 반대로 말하면, 초저금리와 코로나처럼 긴급 유동성 폭발의 시기가 아니면 이 가격은 돌아올 수 없다는 말입니다.
2) 백석동의 경우, 구축의 비중이 높고 소형 오피스텔, 대형 오피스텔들이 많은 지역입니다.
1-3. 요진와이시티 [전용 84㎡] 주변 시세
1) 주변부의 구축들과 큰 거래가 차이를 주고 있습니다. 백석동 인근 지역의 재개발 성사 여부가 중요할 것 같습니다.
- 요진와이시티는 용적률이 웬만한 오피스텔보다 높습니다.
- 이제 8년차이니, 타 단지가 15년에 걸쳐 재건축이 끝났을 땐, 정 반대의 가격대가 될 것입니다.
1-4. 요진와이시티 [전용 84㎡] 월 거주비용 (금융 투자 월 수익)
1) 월 거주비용 = 총 매입가격 * 회사채(AA-) 3년물 금리 / 12개월
- 아파트의 총 매입비용을 현금으로 지불하고 샀다는 가정하에, 반대로 금융투자 시 얻게 될 월 수익금액
( 이런 경우는 흔치 않지만, 최소의 비용으로 구매 시를 가정하기 위함입니다. 대출을 받으시면 더 늘어납니다. )
2) 월 거주비 기준으로 최종거래 10억 초반대 기준으로 수익률(4.45%) 상단에 위치하려면 1억 6천만 원이 더 내려와야 합니다.
- 적정가격선 8억 4~5천만원입니다. ( 이 위의 가격은 물건의 선취 프리미엄으로 보고 인정하시면 거래.)
1-5. 요진와이시티 [전용 84㎡] 실거래가와 전세가 비교
1) 역전세 확정단지이고, 깡통전세도 불가능해 보이지 않습니다. 바로 앞의 거주비 환산 적정 매매가격은 8억 4~5천.
- 최고 전세가격은 8억 및 8억 이상. ( 모두가 깡통은 아니지만, 일부는 깡통전세입니다. )
2) 네이버 평균 전세가격은 6억 원대이고, 2024년까지 7억 원대 이하의 전세들이 많습니다.
- 세입자 분들은 적극적으로 "임차권등기"이용 후 -> 소송 -> 경매 진행해도, 수요 많은 단지이니 걱정하지 않으셔도 됩니다.
1-6. 요진와이시티 [전용 84㎡] 연도별 전세가
1) 요진와이시티의 전세가격 중위 가는 5억 위쪽입니다. 현재 전세 호가는 6억이므로, 기다리시거나 주변부를 보시길 권합니다.
1-7. 요진와이시티 [전용 84㎡] 주변 전세 시세비교
1) 주변에 전세물건이 다수 포진하고 있습니다. 비싸도 쾌척한 곳을 원하신다면 요진을 선택하셔도 좋겠습니다.
- 전세가 실거래의 중위가격대는 5억 윗쪽입니다. 6억 아래이고요.
2) 그것이 아니시라면 주변으로 눈을 돌려보세요. 전세보증금 이자 내는 것보단 2억 아끼시고 구축도 괜찮습니다.
1-8. 요진와이시티 [전용 84㎡] PIR배수
1) 2016년부터 도시근로자 3인가구 중위소득으로 PIR배수를 표시합니다. 굴곡이 많은 건 가격/소득 변화 때문입니다.
2) PIR 15배 이상은 중위소득자들에겐 너무 힘든 구간입니다. 아쉽지만, 이런 곳은 거르시길 바랍니다.
- 참고 : 2023년 3인가구 중위소득 5320만 원(1년)입니다. 그 소득 x 23년.
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