고양덕양행신-무원6단지두산(31평) 매매,전세가

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고양시 덕양구 행신동의 무원마을 6단지 두산아파트의 구입 및 전세를 구할 때, 가격의 적정성, 추세를 판단하실 때 도움을 드리고자 합니다.

 

 

2016년부터 현재까지의 흐름과 "시군->동 단위"의 거래를 한 번에 볼 수 있도록 보고서 형태를 일원화하여, 보기 편리하도록 합니다.

[ 23/6/12 ~ 23/7/15 ]까지 개발한 내용은 모두 보고서에 표시됩니다.
  - 표시정보 중 면적은 "전용면적" 기준입니다. 네이버, 다음 부동산 사이트에서 "114/84"라고 표시된 것의 뒷부분입니다.
    (위의 114/84 는 공급면적 114㎡/전용면적 84㎡이고, 보고서는 전용면적을 기준으로 삼습니다.)
  - 아파트의 실거래가, 전세가 ( 국토부실거래가 사이트 )
  - 기준금리(한국은행), 회사채금리(통계청은 평균, 서울외국환중개사이트는 당일 낮은 금리)로 적용합니다.
  - PIR의 기준은 3인가족 도시근로자 중위소득을 기준으로 연도별 적용합니다. ( 35배 이상은 의미 없어 표시 않습니다. )
  - 동네시세 : 분석 대상 단지기준 같은 "동"의 유사면적 "± 1㎡를 기준으로 실거래가 있는 주변 아파트를 표시합니다.
  - 전세시세 : 동네시세와 마찬가지로 같은 "동"의 유사면적 "± 1㎡를 기준으로 실전세거래가 있는 것을 표시합니다.
  - 박스플롯차트에 붉은 "점"은 실거래건수를 표시하는데, 너무 많으면 생략됩니다. (예 : 헬리오시티가 그랬습니다.)

<주의> 모든 자료는 국토부 실거래자료를 토대로 합니다. ( 일부 전/월세 오기인 것 같으나 원본유지함 )
 
<기본정보>
자료기준일 : 2016년 1월 1일 - 2023년 7월 24일 ( 14시 00분 )
단지 : 무워6단지두산 아파트 ( 무원마을(두산) )
사용승인일 : 1994년 11월 25일
주소 : 경기도 고양시 덕양구 행신동 702
평형 : 2 타입
세대 : 688세대 ( 용적률 209%, 건폐율 21% )
난방 : 지역난방, 열병합

 

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[ 지역 마이크로 데이터 분석 ] 본 분석은 데이터만을 봅니다. 데이터를 설명드립니다.

현재 시중금리(회사채(AA-) 3년물) 기준으로 적정가격은 4억 1천~2천 수준. ( 그 이상 가격은 선취프리미엄 간주)

2023년 최종 실거래가 4억 9천 기준, 2024년 7월까지 깡통전세 3~4건 있음. ( 전세가 5억 )

행신동도 경기도 전역과 마찬가지로 거래량이 2023년 7월부터 감소세 뚜렷함. ( 자료 2023. 7. 24 14:00 기준 )

행신동의 전체 실거래 평균가격은 4억 아래에 있음. 

 

역전세 및 깡통전세의 추이를 지켜봐야 할 사항이고, 이 지역에 관심 있으신 분들은 2023년 10월부터

2024년 7월 사이의 가격 추이를 보시길 바랍니다. 이 시기에 고가 전세가 많이 몰려 있습니다. (참고)

 

주위에 전세 공급 풍부하며, 급하게 접근하시지 마시길 권고드립니다.

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A. 우리 동네의 아파트 실거래량

  1) 서울/경기/인천을 대상으로 합니다. ( 분석 아파트가 속한 시도 전역의 총 거래량표시 )

  2) 분석대상 아파트가 속한 군/구의 총 거래량 표시

  3) 거래량 / 평당 가격 차트는 전용면적의 평 환산으로 계산됩니다. 

  4) 평당가 급등은 고가 아파트의 거래로 상승한 것으로 보이며, 2023년 6월까지 거래량 상승 후 7월 거래량 감소세

     - 거래량 감소도 그렇지만, 평당 가격도 조정받고 있는 모습

행신동 거래량 및 평당가

덕양구 전체 실거래량

B. 우리 동네의 아파트 평균가격

  1) 분석대상 아파트가 속한 시, 도와 군/구의 평균 거래가격을 표시합니다.

행신동 전체의 평균실거래가는 하향추세

 

1-1. 무원 6단지두산 [전용 84㎡] 실거래가와 기준금리 관계

  1) 수익률로 평가해 봐야 하겠지만, 거래량 없는 와중에 이전 거래에 비하여 저층에 급매 계약이 된 것으로 보임.

      - 4억 9천 (2층 ) 실거래. 

1-2. 무원 6단지두산[전용 84㎡] 연도별 실거래가

   1)  2023년 거래에서 최고가는 2월에 5억 2백 ( 2020년 상단가격대 ) 가격 상승하며, 거래량 급감한 곳.

     -  지역 거주하는 사람이 저 가격대로 사는(buy)하는 곳이 아니란 의미임. ( 외지인들은 가능할 듯 )

1-3. 무원 6단지두산[전용 84㎡] 주변 시세

   1) 2023년도 SK뷰 1차, 서정마을 5단지, 행신 3차 SK뷰가 평균실거래 상승시킨 곳으로 보임. 이외에는 5억 아래임. 

1-4. 무원 6단지두산[전용 84㎡] 월 거주비용 (금융 투자 월 수익)

    1) 월 거주비용 = 총 매입가격 * 회사채(AA-) 3년물 금리 / 12개월

     - 아파트의 총 매입비용을 현금으로 지불하고 샀다는 가정하에, 반대로 금융투자 시 얻게 될 월 수익금액

     ( 이런 경우는 흔치 않지만, 최소의 비용으로 구매 시를 가정하기 위함입니다. 대출을 받으시면 더 늘어납니다. )

    2) 수익률 기준 적정가 4억. ( 이 이상의 가격은 물건의 선취 프리미엄으로 간주하고 접근하시길 바랍니다. )

 

1-5. 무원 6단지두산[전용 84㎡] 실거래가와 전세가 비교

    1) 역전세를 넘어서 깡통전세 단지. 

     - 가장 걱정되는 모습입니다. ( 실거래가격은 이미 전세 보증금을 넘어섰고, 매매 호가만이 외로이 5억 중반을 가리킵니다. )

     - 여긴 역전세와 깡통전세 해결되는 2024년까지 네이버 부동산에 있는 호가를 무시하십시오. 

    2) 이 단지에 관심 있으신 분들은, 2023년 10월 ~ 2024년 7월까지 지켜보시며, 급매를 확인해 보십시오. (혹은 부동산 찜)

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1-6. 무원 6단지두산[전용 84㎡] 연도별 전세가

    1) 2023년 전세의 중윗값은 3억 아래입니다. 2021년 하반기에 고가전세, 2022년 7월까지 고가 전세가 있습니다.

      - 임대인 분들은 특례역전세론을 받아서라도, 반드시 세입자 보증금은 돌려주시길 바라고, 세입자 분들은 본인 전세가격이

       5억 선에 걸쳐 있다면 계약종료 한 달 전이라도 내용증명하시길 바랍니다. 부디 집주인이 돈 많은 외지 투자자이시길.

1-7. 무원 6단지두산[전용 84㎡] 주변 전세 시세비교

     1) 2023년 동네의 전세가격 평균선에 무원마을(두산) 6단지가 있습니다.

       주위에 전세 공급이 많고, 작성일 기준 호가 무원 6단지에 3억 3천짜리도 있습니다.