[1] 가계대출이 크게 증가하여 사회적으로 걱정이 되는 상황에서, 반대쪽에선 그 대출을 포함한 가격으로 집을 팔고 수익실현하며 저축성 예금에 뭉터기 돈을 넣어둔 사람들이 있다.
[2] M2의 전분기 대비 증가량이 가계대출 증가량 보다 높을 경우, 자산가치가 상승하는 패턴이 2회 있었다. (2003~2024년)
[3] 저축성예금의 M2대비 비율은 2015년 3/4분기 이후 매우 안정적인 범위지만, 소폭씩 계속 상승하고 있었다.
- 이 비율이 중요한 것은 M2는 사회 전체에 퍼진 유동성이고 감소하는 경우는 극히 드물다.
- 이렇게 지속적 증가하는 M2와 저축성 예금의 비율이 일정한 수준에서 계속상승한다는 것은 자산을 팔아서 예금하는 사람들이 있다는 말이다.
[4] 과거 2017년에는 M2잔액대비 가계대출의 비율이 54%까지 상승했었으나, 이후부터 지속적으로 하락했다.
- 2024년 44%까지 하락했는데, 가계대출이 감소한 게 아니라, 다른 쪽으로 대출이 나갔기 때문이다. (기업일 거다. )
가계대출 = 가계신용 - 판매 신용
* 담보대출, 신용대출과 같은 대출만을 포함한 집계.
1. 한국 가계대출액과 저축성예금 차감 잔액 변동
1) 가계대출이 증가하는 기간동안, 다른 쪽에서 "저축성 예금"이 크게 증가한다. ( 차익실현 가능성 )
[1] 아래의 표는 가계부채의 분기별 증가현황을 나타낸다. ( 노란 동그라미 )
[2] 분기별 통계청의 저축성예금 총액에서 가계대출을 차감한 순 예금액의 변동을 나타낸다. ( 붉은 동그라미 )
- 붉은색은 "예금잔액 - 가계대출"을 한 예금 잔액을 표시한다.
- 0.0 이상의 금액은 예금에서 대출을 차감한 순 예금 증가를 말하고 있다.
[3] 아래 그래에서 0.0을 초과하기 시작한 시점은 2020년 1/4분기다.
[4] 지속적으로 상승하고 있는 가계대출에는 담보, 신용대출이 모두 포함되어 있고, 저축성예금 총액에서 가계대출을 뺀 금액은 2020년 1/4분기 이후 매우 큰 폭으로 증가하고 있다.
[5] 2007년에서 2008년 사이의 주택가격 폭등이 일어나기 전 2009년에서 2010년 사이에도 저축성 예금이 증가했으나, 이번 2021년과 비교 시 차익실현이 크지 않았다.
2) M2가 전분기 대비 상승률이 가계대출의 전분기 대비 상승률보다 높다면 부동산이 상승할 수 있다.
[1] 정확히 주택가격의 상승시기와 일치한다고 확언하기는 어렵다. 다만, M2의 전분기 대비 증가율이 가계대출보다 큰 시기에 주택가격이 상승한다고 가정할 수 있다.[2] 시중에 그만큼 유동성이 풀려나가고 가계대출의 증가율이 그에 미치지 못할 경우를 예상해 볼 수 잇다.[3] 다만 기간이 2003년부터 2024년까지의 짧은 기간을 상정하고 있으므로 정확하다 할 수 없다. - 기억을 해볼 필요는 있어 보인다. 2007년~2010년의 부동산 시장과 2018년에서 현재까지의 부동산 시장을 비교해 볼 필요가 있다고 생각한다. [4] 시중에 M2가 증가하면 부동산이 아니더라도 자산 가치에 거품이 낄 개연성을 생각해 봐야 한다.
3) 역대 최대의 가계부채로 걱정하고 있을 때, 저축성 예금 또한 역대 최대로 늘어가고 있었다.
[1] 전혀 상관없다면 없다. 다만, 시중 유동성인 M2와 저축성예금액을 직접 비교해 본다면 부동산 가격은 횡보할 수 있다.
[2] 다만, 최근 저축성 예금의 비율이 다시 감소하는 모습이 보인다.
[3] M2가 지속적으로 늘어났음에도 저축성 예금 또한 증가하여 비율이 일정하게 유지되고 있는 모습이다.
[4] 이 저축성 예금의 큰 폭의 증가는 어디서 온 것일까?
- 다주택자와 부동산 업자들이 대규모 가계부채의 증가를 일으키고 있을 때, 그들은 부동산을 팔아서 예금을 늘리고 있었다.
[5] 최근의 부동산 가격 정체와 거래량 감소로 인해서 이들의 저축성 예금의 M2비율은 약간 하락했다.
- 다만 최근 M2의 증가가 예사롭지 않다.
4) M2대비 가계부채총액 비율 - 현재 상태에서 주택가격 상승시키기 어렵다.
* 화폐가치가 이미 많이 훼손된 상태지만, 과거 수준으로 주택가격을 끌어올리려면 가계대출은 최소 10% 이상 더 증가해야 한다. 순 가계대출액이 현재 가계대출 잔액인 1767조 원에서 최소 10%인 176조 원이 추가로 필요하다.
* 어쩌면 한국은행의 긴축과 현 정부의 특례정책대출이 이 부분을 염두에 둔 것은 아닌지 모르겠다.
[1] M2증가세가 가파르다. 2021년 3/4분기부터 정체된 가계대출과 다른 방향으로 증가하는 M2의 모습
[2] 총통화 대비 가계대출잔액의 비율은 44%까지 하락했다. ( 2024년 1/4분기 )
- 가계대출의 총통화 대비 비율이 2017년 4/4분기 정점인 54.1%에서 2024년 1/4분기 44%까지 하락해 온 것이다.
- 가계대출이 증가했으나, 가계대출 외에 기업대출로 M2 양이 증가했음을 예측해 볼 수 있다.
[3] M2를 늘리는 가장 손쉬운 방법은 대출이기 때문이다.
[4] 반대로 2017년 4/4분기 까지는 기업대출보다 가계대출에 열심히였다는 반증이기도 하다.
- 그만큼 가계는 이자부담을 지고 있었지만, 당시는 저금리였고, 지금은 적정금리 수준이다.
5) 전분기 대비 가계대출 증감률 저축성예금 증감율 비교
[1] 여전히 예금은 증가하고 있다.
[2] 2023년 1/4분기 대출은 감소하고, 예금은 더 크게 감소했다. ( 대출 없이 집산 사람들이 있었을 것이다. )
[3] 대출보다 높은 예금액 증가는 기존 주택(부동산)을 팔면서 차익실현에 성공했고, 자신의 원금에 이익금까지 예금하므로 갭이 더 벌어진 것으로 추정할 수 있다. 그 기간이 상당히 길다. 많은 사람들이 차익실현하며 부동산에서 빠져나왔을 것이고, 누군가는 개미지옥으로 떨어진 것이다.
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