강남구 역삼동 역삼래미안 전용59㎡ 실거래/전세/월세 현황

서울특별시 강남구 역삼동 757 역삼래미안은 2종일반주거지역에 위치한 1050세대 아파트. 도곡초교, 도성초교등과 가까운 위치이며, 이마트 도보 이용가능하고, 수인분당 한티역과 가깝다.

 

 

 

1. 역삼래미안 단지정보

* 본 자료는 국토부실거래가 정보 : 2024.2.1 자료 기준입니다.

 

(1) 역삼래미안  정보 세부

* 아파트 세대수 및 주차(전기차충전), 음식물쓰레기 처리방식 등 세부사항 표시 (부동산원 자료)

단지명	역삼래미안
주  소	서울특별시 강남구 역삼동 757
건물동수	12	최고층수	22
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2005/10/26	건물분류	아파트
분양세대	1050	주차대수	1053
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	영동1재건축조합
건설사	삼성물산	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	대원종합관리(주)	관리소	02-539-3003
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	(주)경진이엔지	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소
용적률	276%	건폐율	18%
전용타입	2타입

2. 역삼래미안 (전용 59㎡) 기준 실거래 현황 (매매/전세/월세)

 

(1) 역삼래미안 매매가격(기준금리와 비교)

최고가격 (2021년 9월)	최근가격 (2023년 12월)
210,000만원(21억)	182,000만원(18억2천)

(2) 역삼래미안 전세가격(기준금리와 비교)

2022년 고점대비, 2024년 3억에서 4억원 가량 하락한 전세가격임. (실 사용가치 하락)

금리의 인하, 인상만큼 하락했고, 최근 전세대출 금리의 하락이 있지만 적정 전세가격이상의 전세대출이 이뤄질 지 살펴봐야 함. 

 

(3) 역삼래미안 월세보증금과 월세 (최근 월세기준)

주 월세 구간은 5억 이하로 3억, 2억, 1억대, 5천만원대로 넓게 퍼져 있는 상황임. 

전반적인 월세 보증금액수와 월세금액은 거꾸로 봐야 하므로, 보증금이 높을 수록 월세는 낮고, 보증금이 낮을 수록 월세는 높아진다. 

 

2024년 1월 보증금 5000만원 / 월세320만원으로 보는게 맞는것 같다. 

월세범위는 130만원 ~ 320만원 범위였다.

월세보증금	월세

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(4) 역삼래미안 매매/전세/월세 연도별 거래량 (전용면적 :  59㎡)

2022~3년 전세 174건, 2022~3년 월세 220건으로 합계 394건의 전용 59타입이 722세대인 것을 감안한다면, 55%의 임대가구가 살고 있다고 봐야함. 즉 55%가 실거주가 아닌 투자자들의 아파트인 것. 

 

가장 서울다운 단지로 서울시의 자가보유율과도 비슷한 수준인 것으로 보인다.

 

 

3. 역삼래미안 (전용 59㎡기준) 매매가격 범위 및 평균시세

(1) 역삼래미안 연도별 실거래 가격범위

2023년 가격 조정이 올뻔 했으나, 정부의 대규모 가계부채 유도책으로 이 지역의 부동산은 일부 상승하기도 했으나, 이전 고점으로 회복은 어려웠다. 

(2) 역삼래미안 매매/전세 평균가격 (월별/연도별)

월평균가 기준: 

전세가격은 가격대의 출렁거림이 상당하다. 이곳도 향, 위치, 층에 따른 가격차가 큰 곳으로 보인다. 2억정도가 왔다갔다 하는 모습이고, 매매가격은 그런 진폭이 적다. 

 

연평균가 기준 :

매매가격은 2024년 이뤄진 거래가 없어서 알 수 없으나, 2023년은 확실히 하락했다. 2024년 전세가격이 고개를 드는 모습으로 보이는데, 이전 최고점의 전세가격대는 아직 아니다. 2022년 고가의 전세가격이 일부 하락하며 갱신된 것일 수 있다.

매매/전세 ( 월 평균가 )	매매/전세 ( 연 평균가 )

 

 

 

(3) 역삼래미안 매매시 월 기회비용 (대출없는 순자본금 기준)

* 대출이 있을 경우, 순 자본금 대비 월 기회비용( 자본금 기대 이자소득 + 월 지급이자 비용 )

 

최근 거래가격을 기준으로 월 600만원의 실 거주비가 소요되는 것으로 볼 수 있다. 쉽게 설명해서 집에서 숨만 쉬고 살아도월에 600만원을 지출하는 샘이란 말이다. 이 아파트에 투자된 자본금을 채권에 투자했다면, 월 600만원 수준의 기회이익이 생기는데, 거주한다면 기회비용으로 지출되고 있다고 봐야 한다.

 

(4) 역삼래미안 매매시 월 기회비용과 월세비용 비교

* 월세의 경우 보증금이 포함되지 않은 순 월세(만원) 기준으로 매매시 기회비용과 월세를 비교.

 

2021년 이후의 투자된 아파트들은 상당히 높은 "보증금"을 요구하면서 상당히 높은 "월세"를 받아야지 수지타산이 맞는 상황이다. 하지만, 앞서 살펴본 바와 같이 보증금5000만원 / 월세 320만원이라면, 2021년 이후 투자자들은 손실구간이다.

 

집값이 더 가파르게 상승하는 기대를 갖는다면 모르지만, 실거주라면 "월세"로 사는게 남는 장사다. 투자자라면 얼마의 집값을 기대하고 투자했는지는 모르지만, 상당기간 이 괴리는 이어질 것으로 보인다. 

 

그중 만일 2023년 10월의 고금리 구간에 대출받아서 본 주택을 구매했다면 가장 큰 손실을 보고 있는 구간이다.