강남구 신사동 신성아파트 전용59㎡ 매매,전세,월세 가격현황

서울시 강남구 신사동 622의 신성아파트는 국토부실거래가 자료기준, 2024년 1월 강남구 신사동 최저가 전세인 전용59의 1억5천만원이 나와서 해당 아파트의 매매, 전세현황을 살펴본다.

 

[Report Version - 240213] 시도-시군구 

1. 신성(주택유형:아파트) 기본 정보

* 국토부실거래가 데이터 변경에 따른 구성 변경에 따른 데이터 비교기간 3개년을 기준으로 함. 

(1) 신성 단지주변 정보

3호선 압구정역 인근에 위치하고 있으며, 주변에 신구중학교가 신구초등학교와는 거리가 언주로 너머에 도산공원이 소재하는 지역이다. 압구정 현대아파트 재건축 때문에 이곳까지 재건축 붐을 타는 것인지 제2종주거지에 단독 아파트인데, 전용84타입의 호가가 19억으로 어마어마한 가격대다. 홀로 재건축은 불가해 보이고, 압구정 현대가 재건축까지 얼마가 걸릴 지 모르는 상태에서 지역의 재개발이 아니라면, 매우 거품 낀 가격으로 보임.

 

(2) 신성 단지정보 개요

세대수	55세대(총1동)	저/최고층	8층/10층
사용승인일	1996년 10월 04일	총주차대수	54대(세대당 0.98대)
용적률	195%	건폐율	30%
건설사	신성건설
난방	지역난방, 도시가스
관리사무소	02-545-0407
주소	서울시 강남구 신사동 622
면적	대분류 2타입

 

(3) 신성 전용 59㎡ 매매가격/전세가격

최근 거래가격 : 2023년 5월 - 135,000만원

최근 전세가격 : 2024년 1월 -   15,000만원

(4) 신성 전용 59㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

2023년 7월 : 보증금 20,000만원 / 월세금 185만원

2023년 8월 : 보증금 30,000만원 / 월세금   38만원

 

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 59㎡ 매매/전세/월세 거래건수

2020년, 2021년, 2022년 거래건이 한건도 없고, 2023년 2건 매매건.

2021년 최대 임차건 계약이 있음. ( 전세 6건, 월세 5건 )

(6) 단지 전용 59㎡ 주변 아파트단지 실거래가 비교

2022년 이후 거래건으로 "신성"이 1건, 동 시기에 "우찬"이 한건이 있다. 

동 시기에 전용59타입에서 "우찬"은 64,000만원 매매가, "신성"은 135,000만원이었다.

2. 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 59㎡ 매매시 기회비용

* 회사채AA- 3년물 기대수익율에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교

 

최근 거래된 가격대와 당시의 금리 수준으로 봤을 때, 월 거주비용이 450만원 이상으로 월세로는 절대로 커버하기 힘든 거주비 수준으로 되어 있다.

 

(2) 단지 전용 59㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

최대 월세금과 250만원 가량 차이가 나는 것은 오롯이 적자다. 자산을 매입하기 위해서 들어간 135,000만원의 자금을 채권에 투자하거나, 4%대의 예금에 3년 넣어 뒀다면 얻을 것으로 기대되는 수익은 세전 월450만원에 3년치에 세전 소득이 1억6천이라면 3년 후 15억에 매각시 "현상유지"가 된다. 

 

현재 전용84의 올인테리어 된 집의 호가가 19억대이므로 과연 저 당시의 매입이 적정가격이 맞는지는 투자자들의 판단이 중요할 것으로 보인다.