동작구 흑석동 아크로리버하임 국평(59타입) 매매,전세,월세 거래가격

서울특별시 동작구 흑석동 158-1 아크로 리버하임은 한강변에 위치한 2019년 사용승인된 신축급 아파트 단지로 기타임대 162세대 포함한 1073세대의 대단지. 9호선 흑석역 인근이고, 효사정공원 근처에 위치한다.

 

[Report Version - 240213] 시도-시군구 

1. 아크로리버하임 (주택유형:아파트)-전용59㎡ 분석

* 국토부실거래가 2024.2.19 기준. 데이터 변경에 따른 구성 변경에 따른 데이터 비교기간  

(1) 단지주변 정보

1073세대의 대단지고, 근처에 9호선 흑석역(중앙대역) 길건너 흑석초등학교가 있다. 효사정공원과 한강공원으로의 접근성은 좋은 것으로 보인다. 올림픽대로와 동행하는 노들로에 단지가 있기 때문에 출퇴근 시간의 지옥같은 올림픽대로의 정체에서 벗어날 수 있을지 모른다. 

 

(2) 단지정보 개요

단지명	아크로 리버하임
주  소	서울특별시 동작구 흑석동 158-1 아크로 리버하임
건물동수	20	최고층수	28
공급형태	혼합	복도타입	계단식
승인일	2019/12/24	건물분류	아파트
분양세대	911	주차대수	1338
공공임대	162	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	흑석7재정비촉진구역주택재개발정비사업조합
건설사	대림건설(주)	건물구조	철골철근콘크리트구조
관리업체	우리관리(주)	관리소	02-827-0190
음식폐기	거점장비수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	에스텍	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소
용적률	205%	건폐율	30%
전용타입	면적4타입

 

(3) 단지 전용 59㎡ 매매가격/전세가격

전세가격은 안봐도 뻔하다. 한강변이 보이는 고층과 그 방향의 가격과 그렇지 않은 곳의 가격차이 일 듯.

2023년 12월 전세가격대는 74,000~85,000만원

최근 매매가격은 2023년 11월 159,500만원인데, 네이버 호가는 이보다 높은 16억의 저층이 있다. 

(4) 단지 전용 59㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

2023년 12월 월세보증금 65,000만원 / 월세금 80만원

2023년 12월 월세보증금 30,000만원 / 월세금 190만

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 59㎡ 매매/전세/월세 거래건수

총 전용59타입은 151세대로 구성되는데, 2018년부터 2023년까지 총 28건 매매거래가 되었다. 모든 세대가 매매 회전되려면 18년이 걸릴 듯 하다. 비싸서 거래가 안되는 듯 하고, 이 가격이 유지 혹은 더 비싸진다면, 현재 입주자들이 재건축때까지 살아야 할 것으로 보인다.

(6) 단지 전용 59㎡ 주변 아파트단지 실거래가 비교

2022년 1월~2024년 2월까지의 실거래가격대 현황이다. 역시나 아크로리버하임이 가장 비싼 가격대고, 거래되는 가격대는 상당히 안정적이라서 가격 인상은 힘들 것으로 보인다. 흑석한강센트레빌 아파트가 호가 14억에 올라와 있는데, 역시나 거래되는 건은 그다지 없다. 역과는 거리가 조금 있지만, 흑석한강푸르지오도 있다. 반드시 이곳에서 살아야 한다면 대안이다. 

2. 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 59㎡ 매매시 기회비용

* 회사채AA- 3년물 기대수익율에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교

 

(2) 단지 전용 59㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

3억 보증금(4%수익율)이면 월100만원 + 최고 월세금 190만원 = 290만원이고, 당 자산을 매입하는 비용으로 채권투자했다면 최종 거래가격 기준으로 세전 월600만원의 수익을 기대할 수 있다.

 

채권투자와 아파트 자산 매입을 기준으로 월 300만원씩 적자가 나고 있다고 생각할 수 있다.

 

3년 후 매각시 18억원이면 현상유지가 되고, 이보다 상승한다면 세금 계산안한 상태에서 이익이다. 물론 16억원의 가격을 지불하고 자산을 매입했을 당시에 기대수익은 이보다 높을 것이리라 생각된다. 물론 세상 일이 마음대로 되진 않겠지만.