마포구 공덕동 공덕삼성 아파트 매매,전세,월세가와 적정한 가격

서울시 마포구 공덕동 371 공덕삼성은 지하철5호선 3번출구 근처에 위치한 651세대의 아파트로 1999년 사용승인된 구축입니다. 시초가 주택재개발조합으로 시작하여, 다시 몇년이 지나면 또다시 재건축이 필요한 아파트 반열에 오르게 되는 곳이다. 

 

 

 

[Report Version - 240213] 시도-시군구 

1. 공덕삼성 (주택유형:아파트) 기본 정보 (3년 데이터)

* 국토부실거래가 데이터 변경에 따른 구성 변경에 따른 데이터 비교기간 3개년을 기준으로 함. 

(1) 단지주변 정보

101동, 102동은 지하철5호선, 6호선 공덕역과 가까운 위치에 있다. 공덕초교는 대로 건너에 위치하여 지하도를 통해서 건넌다면 어린 아이들도 안전히 갈 수 있을 것으로 보인다. 월 수익금(월세 or 채권투자)에서 당 자산의 매입은 월 수익금에서 적자구간이다. 개인적 소견으로 비싸다는 것이다. ( 맨 아랫쪽 월세와 매매 수익비교 ).

 

물론 투자자가 바라보는 더 많은 이익이 보인다면 그건 개인의 선택사항이다.

 

(2) 단지정보 개요

단지명	공덕삼성
주  소	서울특별시 마포구 공덕동 371
건물동수	5	최고층수	25
공급형태	분양	복도타입	혼합식
승인일	1999/10/16	건물분류	아파트
분양세대	651	주차대수	658
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	공덕제1구역주택재개발조합
건설사	삼성물산	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체		관리소	02-3272-0290
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리		급수방식	고가수조식
복리시설	관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소
용적률	266%	건폐율	18%
전용타입	3타입

 

(3) 단지 전용 59㎡ 매매가격/전세가격

최근 매매가격은 2024년 1월 104,500만원 ( 거래가 매우 드물다 )

최근 전세가격은 2024년 2월 56,000만원

(4) 단지 전용 59㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

최근 월세보증금 : 2023년 11월 : 9000만원~53,000만원 범위

최근 월세          :         동기간 :  140만원 ~      8만원 범위 

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 59㎡ 매매/전세/월세 거래건수

상당히 많은 전월세 거래량이다. 

매매는 2022년 2건, 2023년 8건으로 2년간 10건이 실거래 되었다.

(6) 단지 전용 59㎡ 주변 동일면적 가격범위(박스플롯)

공덕동으로 묶인 지역내에서 전용59타입에 속하는 아파트들의 3년간의 실거래 가격 범위.

 

2. 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 84㎡ 매매시 기회비용

* 회사채AA- 3년물 기대수익율에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교

 

 

아래의 그래프를 기준으로 최근 거래된 가격대에서 붉은 선 아래에 위치하는 거래건들은 적정 가격대에서 매입하여

월 기대수익(월 기회비용)보다 낮은 위치에 있다. 적정가격대라는 것이다. 그리고 2024년 1월의 매매가격도 적정가격대에서 매매된 것으로 보인다. 

 

(2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

채권 수익율에 비교해 봤을 때는 적정가격선이었다. 하지만, 월세와 비교해 보면 손실구간임을 알 수 있다.

 

아파트를 월세로 임대놓는 사람들은 그냥 투자자이고, 투자자는 월 수익금을 기준으로 판단하면 되는데, 통상 월세보증금을 2억 이하로 놓고 최대 월세도 150만원 선이라면 월세 수익은 216만원선이다. 그릭 당 아파트를 매입하는데 동원된 현금을 채권 투자했을 경우 기대수익은 300만원 이상이다. 단기적으로 월 80만원씩 손실을 보며 자산을 매입한 것이다.

 

이 갭이 좁혀지는 가격대가 적정가격대로 본다. ( 실사용 가치의 맥시멈이 월세이니 말이다. )