서울특별시 강남구 압구정동 443 현대 아파트는 총 3130세대의 대단지이며 본 분석에서는 "현대 3차" 아파트 단지를 주로 살펴본다. 총 432세대인 현대 3차 아파트는 1976년 6월 준공승인된 단지로 압구정초교, 압구정 고교, 압구정중학교와 붙어 있다고 할 정도로 가까운 위치다. 3호선 압구정역과도 멀지 않다.
10년만 재건축 못하면 투자된 자산의 50%가 기회비용으로 사라질 가능성이 높은 아파트 단지다. 채권 10년물 투자가 더 나은 선택일 것 같지만, 그건 개개인의 가치판단에 따른 것이다.
[Report Version - 240223] 서울시-아파트
1. 현대3차 단지정보와 주변 정보
* 국토부실거래가 데이터 2024.4.3 자료기준일
(1) 단지 주변 정보
압구정동에서 신축은 1996년이 최근이다. 매매거래에서 1976년, 1978년이 5건과 6건으로 가장 많은 거래량을 나타냈다.
주거래 평형대는 전용 90 이상의 면적대로 매우 큰 평수의 거래량이 다수다. 매매가격은 13억 초과 거래대금이 전부다.
전세거래에서 매매거래와 마찬가지로 전용 90 이상의 전용면적대가 주 거래량을 나타내고 있다.
월세거래는 전용90 타입 이상대에서 160만 원 초과 월세들이 주로 거래되고 있어서, 일반 서민들이 사는 곳이 아님을 나타내고 있다.
(2) 단지정보 개요
| 단지명 | 압구정현대아파트 | ||
| 주 소 | 서울특별시 강남구 압구정동 443 | ||
| 건물동수 | 41 | 최고층수 | 15 |
| 공급형태 | 분양 | 복도타입 | 혼합식 |
| 승인일 | 1976/06/07 | 건물분류 | 아파트 |
| 분양세대 | 432 (총3130) | 주차대수 | 총 2350 |
| 공공임대 | 0 | 전기차(지상) | 해당없음 |
| 민간임대 | 0 | 전기차(지하) | 해당없음 |
| 시행사 | 현대건설 현대산업개발 | ||
| 건설사 | 현대건설 | 건물구조 | 철근콘크리트구조 |
| 관리업체 | 관리소 | 02-514-2301 | |
| 음식폐기 | 전기안전 | 상주선임 | |
| 경비관리 | 이엠피 | 급수방식 | 고가수조식 |
| 복리시설 | 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 | ||
| 용적률 | 225% | 건폐율 | |
| 전용타입 | 1타입 | ||
(3) 압구정동 아파트 - 건축년도와 전용면적별-매매 거래량(2024년)
(4) 압구정동 아파트 - 건축년도와 전용면적별-전세 거래량(2024년)
(5) 압구정동 아파트 - 전용면적별 월세가격별-월세 거래량(2024년)
2. 현대3차 기본 실거래(매매, 전세, 월세) 현황
(3) 단지 전용 82㎡ 매매가격/전세가격
전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황
2024년 2월 실거래 가격 : 345,000만원
2024년 3월 전세거래 가 : 80,000 ~ 85,000만
(4) 단지 전용 82㎡ 월세보증금, 월세 거래가격
최근 월세보증금 5000만원 ~ 65,000만 원
최근 월세금 360만 원 ~ 3만
| 보증금 | 월세 |
 |
 |
(5) 단지 전용 82㎡ 매매/전세/월세 거래건 수
이 고가의 주택이 2017년, 2020년 30건 대의 거래량을 나타냈다.
임대로 투자된 2년 ( 2022~2023년 ) 간의 임대세대는 191세대로 현대 3차 432세대 절반 가까이 되는 세대가 투자 세대다. 설마 월세 놓는 사람들이 실거주 내 집마련 수요자라 할 사람은 없을 것이리라 믿는다.
(6) 단지 전용 82㎡ 주변 아파트단지 가격 비교
그나마 현대 3차는 저렴하여 거래라도 되는 편이다. 현대5차는 2년간 41억에 계약 한건이 전부인 것으로 보인다
3. 현대3차 현시점 수익성 정보
(1) 단지 전용 82㎡ 매매 시 기회비용
* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)
최근의 매매가격을 기준으로 봐도, 이 아파트 매매 대금은 한 달에 숨만 쉬고 살아도 1200만 원을 사용하며 거주하는 샘이다. 워낙에 큰 금액이라서 금융투자 해 놓는다면 월 기대수익이 1200만 원(세전) 수준이 된다.
(2) 단지 전용 82㎡ 매매와 월세 수익성 비교
* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )
월세금 최대 금액을 기준으로 해도 월세를 놓기 위해서 투자했다면(?) 월 800만 원씩 적자가 나고 있는 상황이다.
직접 거주하면 월 1200만 원씩 기회비용을 날리며 사는 것이고, 월세를 놓으면 월 800만 원씩 적자가 나고 있는 상황이다.
물론 재건축을 기대하고 매입한 사람들이 많을 테지만, 시간이 길어지면 손해가 재건축 후 아파트 가격보다 커질 수 있다.
이런 단지에 재건축 후 혜택을 주고, 용적률 인센티브등을 주는 건 거주민들 수익을 정부와 지자체가 보장해 주는 꼴이다.
다른 세상 이야기고, 주로 분석대상인 서민들의 실거주 위주의 단지 분석에서 좀 일탈한 데이터를 살펴봤다.
'서울시아파트와주택분석' 카테고리의 다른 글
| 마포구 상암동 오피스텔 오벨리스크 위치와 실거래 가격 및 거래량(12평) (19) | 2024.04.09 |
|---|---|
| 금천구 시흥동 벽산5단지 실거래 가격과 거래현황 및 시흥동 아파트시세 (0) | 2024.04.05 |
| 금천구 시흥동 관악산신도브래뉴 31평(전용84) 실거래가와 월세,전세가격 (0) | 2024.04.03 |
| 금천구 시흥동 럭키남서울아파트 실거래가격과 재건축 어려울 것으로 보임. (0) | 2024.04.03 |
| 서울시 성북구 오피스텔 전용면적과 월세금액별 실거래량 (0) | 2024.03.26 |