서울시 마포구 상암동 1734 (구룡길 19)에 위치한 상암한화오벨리스크 오피스텔은 상암월드컵파크 11단지와 10단지 사이에 위치하고 있다. 걸어서 수색역을 가려면 20분 이상 걸릴 거리다. 일반상업지역 내에 위치한 오피스텔인데, 역 근처로 갈수록 매매가격은 비싸진다.
[Report Version - 240223] 서울시-오피스텔
1. 오벨리스크 단지정보와 주변 정보
* 국토부실거래가 데이터 2024.4.9 자료기준일
(1) 상암동 단지주변 거래정보
[1] 오피스텔 매매가격은 15㎡~25㎡ 면적대에서 가장 많은 13건, 10건을 기록하고 있고, 가격은 2억 원 미만.
[2] 오피스텔 전세가격은 15㎡~25㎡ 면적대에서 가장 많은 13건, 17건의 전세거래. 가격은 2억원 미만. (매매가 보다 비싼 전세를 얻는 건 각오하고 얻는 것일 가능성이 높다. )[3] 오피트셀 월세금은 20㎡~25㎡평형대가 가장 거래량이 많고, 월세금은 80만 원 미만대에 49건 거래되었다.
(2) 단지정보 개요
| 세대수 | 897세대(총3개동) | 저/최고층 | 10층/10층 |
| 사용승인일 | 2013년 12월 5일 | 총주차대수 | 465대(세대당 0.51대) |
| 용적률 | 399% | 건폐율 | 52% |
| 건설사 | (주)한화건설 | ||
| 난방 | 지역난방, 열병합 | ||
| 관리사무소 | - | ||
| 주소 | 서울시 마포구 상암동 1734 (구룡길 19) | ||
| 면적 | 대분류 4타입 | ||
(3) 상암동-건축년도와 전용면적별-매매 거래량(2024년)
(4) 상암동-건축년도와 전용면적별-전세 거래량(2024년)
(5) 상암동-건축년도와 전용면적별-월 거래량(2024년)
2. 오벨리스크 실거래(매매,전세,월세) 현황
(3) 단지 전용 19㎡ 매매가격/전세가격
전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황
2014년 전세가격 최저선은 7500만원이었는데, 최근은 11,000만 원으로 매매 거래가격 최저선인 1억 3백만 원보다 비싸다.
최근 전반적으로 전세가격이 매매가격보다 비싸게 되어 있고, 보증보험 들지 않고 입주한다면 전세 보증금은 없어도 된다고 생각하는 사람일 수 있다.
전세 시세는 1억2천만원, 1억 2천5백, 1억 3천만 원대로 굵은 선이 그어져 있다. 물론 매매가격은 이 안에서 상하로 움직이고 있다.
(4) 단지 전용 19㎡ 월세보증금, 월세 거래가격
[1] 최근 월세보증금 추세는 500만원 ~ 1억 7백만 원을 범위로 한다.
[2] 최근 월세금은 65만원 ~ 10만 원을 범위로 한다.
[3] 전용19㎡원룸이지만 그래도 월세금은 저렴한 편이다. 물론 경의중앙선과의 거리가 있기 때문에 저렴한 것으로 보인다. 아니면 이 오피스텔 근처에 직주근접이라 편하다면 좋은 조건이다.
| 보증금 | 월세 |
 |  |
(5) 단지 전용 19㎡ 매매/전세/월세 거래건 수
[1] 매매량은 2021년 부동산 급상승 시기에 가장 많았다. 추세적으로 매매거래량은 하락하고 있다.
전세보다 월세거래량이 많은 것은 이 오피스텔로 월세 수익을 올리려는 수요가 많다는 것이고, 매매가격 상승을 기대하는 게 아니라는 의미다. 이 부분은 투자금 대비 월세금 비율로 확인한다.
(6) 단지 전용 19㎡ 주변 아파트단지 가격 비교
주위에서 동일 전용면적을 기준으로 가장 저렴한 편이다. 역과의 거리가 가격을 결정 짓는 요인일 수 있지만, 임대로 살 사람의 입장과 매입하여 수익을 얻어 매각하려는 사람 간의 시각 차이가 있는 것으로 보인다. 저렴한 게 더 나은 선택일 수 있다.
3. 오벨리스크 현시점 수익성 정보
(1) 단지 전용 19㎡ 매매시 기회비용
* 회사채AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)
최근 매매가격을 기준으로 채권투자 수익율과 유사한 수준에 위치하고 있다.
채권 투자수익율 기준으로 투자한 것이라면 적정한 가격대이다.
(2) 단지 전용 19㎡ 매매와 월세 수익성 비교
* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )
현금 투자금 기준으로 최고 월세금과 비교했을 때, 수익구간이다. 매매가격이 비교적 저렴한 상태로 현금으로 대출 없이 투자하여 해당 오피스텔을 매입했을 경우, 월세 수익을 놓는다면 수익구간이다. 다만, 세금이 제외된 상태이므로, 잘 판단해야 할 필요가 있지만, 월세 거래량도 나쁘지 않은 상태이므로 월세 수익을 목적으로 투자한 것이라면 20~25만 원 흑자가 예상된다.
물론 최대 월세금을 받으려면 월세 보증금을 최소한으로 해야 한다. 그래서 대출없이 현금으로 매입하여 월세 놓는 조건에서 수익구간이라 한 것이다.
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