금천구 시흥동 럭키남서울아파트 실거래가격과 재건축 어려울 것으로 보임.

서울특별시 금천구 시흥동 1002-1 남서울러키아파트(러키아파트)는 2024년 현재 재건축 분담금 문제로 이슈가 되고 있다. 하지만 언제 가는 허물어져 재건축이 되긴 할 것이라 생각되어 과거 기록으로써 본 아파트 단지에 대한 최대한의 정보를 수록해 놓으려 한다. 

 

 

 

[Report Version - 240223] 서울시-아파트 

1. 럭키남서울아파트 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.4.3 자료기준일 

(1) 단지주변 정보와 이미 투자자로 가득한 러키아파트.

금천구 시흥동 러키아파트는 재건축 추진 결정 후, 가구당 추가 분담금이 8억 원대에 이르고 있어서 재건축에 어려움을 겪을 것이 분명해 보인다. 17평형(전용 41㎡)의 소유주가 34평형으로 재건축할 경우 추정 분담금은 8억 3천만 원이다.

이 경우 최근 2024년 3월 실거래가격 4억 6천만 원 + 8억 3천만 원 = 12억 9천만 원(세금제외)이 되는 것이다. 이는 2024년 금천구에서 거래된 전용 84 타입 최고가격이 11억 원 미만대임을 감안했을 때, 무척이나 비싼 가격이 되는 것이다.

 

현재 구축 아파트 가격이 최소 2억 원 이상 하락하여 재건축 분담금 포함 11억 원대가 되어도 금천구 주변 시세 최고가격이 되는 수준이고, 이 분담금을 기존 투자로 매입한 사람들이 추가로 부담이 가능할지 그것도 의문이다.

 

현재 구축 아파트의 가치를 0에 수렴한다면 재건축 분담금으로 새 아파트를 짓는 것이니 괜찮겠으나, 기존 집주인들이 그것을 받아들이긴 불가능한 상황이고, 추가 분담금도 없을게 분명하기 때문에 난감한 상황일 것으로 생각된다.

 

2022년 1월 이후 기준 러키아파트는 시흥동 아파트 비교군에서 전용 41㎡ 기준으로 가장 비싼 가격이다. 이는 재건축 기대감에 투자자가 높은 가격을 주고 거래했기 때문일 텐데, 최근 들어서 중위가격을 기준으로 5억 원대에 근접해 있다. 서울에서 이 용적률과 건폐율에 재건축임에도 분담금이 5억~8억 원이 들어간다면 금천구 최고로 비싸게 주고 사는 아파트가 될 텐데, 현재 구축아파트 호가가 추가로 하락하지 않는다면, 재건축은 어려울 듯싶다. 

 

이미 원주민들은 많이 털고 나간 것으로 보이는 임대량이다. 전세와 월세 건수가 상당한 수량으로 거래되고 있고, 이는 투자자들이 본 아파트의 재건축을 기대하고 매입하여 전세, 월세 등으로 돌리는 상황이라는 것이다. 투자자들이 매입한 아파트에 대해서 재건축을 지원할 이유나 도덕적 가치도 낮다. 재건축 안되면 그건 투자자들의 책임이자 몫이다. 법을 바꿔가며 이들의 재건축 수익을 위한 정부의 지원은 없어야 할 것이다.

 

(2) 단지정보 개요

단지명	남서울럭키아파트
주  소	서울특별시 금천구 시흥동 1002-1
건물동수	9	최고층수	12
공급형태	분양	복도타입	복도식
승인일	1981/12/23	건물분류	아파트
분양세대	986	주차대수	630
공공임대	0	전기차(지상)	설치
민간임대	0	전기차(지하)	해당없음
시행사	럭키건설
건설사	럭키건설	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	주식회사 한빛종합관리	관리소	02-806-0090
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	(주)듀델코리아	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소
용적률	123%	건폐율	11%
전용타입	3타입

 

(3) 금천구-전용면적별 실거래가격의-매매 거래량(2024년)

금천구에서 2024년 연간 실거래된 아파트의 면적/거래가격별 거래량 히트맵.

전용 59 타입과 전용 84 타입으로 양분된 주 거래량 데이터에서 7억 미만의 아파트 거래량이 다수.

 

 

(4) 금천구-전용면적별 실거래가격의-전세 거래량(2024년)

 

전세거래량도 전용 59, 전용 84 타입에 거래량이 집중되어 있으며 해당지역의 주 전세거래가격은 7억 미만에 형성되어 있다. 저렴하며 소형 평수도 거래량이 있긴 하지만, 주 거래대상은 국민평형인 전용 59가 거래량이 많고, 그다음이 전용 84 타입으로 되어 있다.

 

 

(5) 금천구-전용면적별 실거래가격의-월세 거래량(2024년)

 

금천구 지역의 월세 거래량은 소형평형대의 아파트가 월세금 60만 원 미만대에서 거래량이 많고, 이후로 전용 59 타입대에서 월세금 50만 원대에서 거래량이 많다. 이외에는 월세금이 계속적으로 상승하고 있고, 월세 보증금을 높여 월세금을 낮춰 거래하는 모습이 역력하다.

 

 

2. 러키남서울아파트 3 타입 실거래(매매, 전세) 현황

 

(3-1) 단지 전용 41㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

(3-2) 단지 전용 49㎡ 매매가격/전세가격

재건축 기대감에 투자에 나섰을 것이나, 퇴로가 없는 상황이다. 그나마 전세 가격이라도 많이 받는 다면 투자금을 줄일 가능성이 있을 수 있겠으나, 전세대비 매매가격이 300%까지 비싼 상황이다.

 

(3-3) 단지 전용 62㎡ 매매가격/전세가격

그나마 전용 62 타입은 2022년 이후 거래 자체도 없다. 네이버 부동산에 올라온 호가는 최저가격이 11층 7억 5천만 원이다. 재건축 분담금을 고려한다면, 시간과 비용을 생각했을 때, 금천구에서 가장 비싸게 주고 산 아파트가 될 가능성이 높다. 물론 향후 주택가격이 2020년~2021년의 폭등이 와서 투자금 회수의 기회가 생길 수도 있겠으나, 가능성은 매우 적다.

 

(6) 단지 전용 41㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

 

3. 러키남서울아파트 매매와 전세, 월세 거래량

(1) 단지 전용 41㎡ 매매, 전세, 월세 건수

 

(2) 단지 전용 49㎡ 매매,전세,월세 건수

 

(3) 단지 전용 62㎡ 매매,전세,월세 건수