금천구 시흥동 관악산신도브래뉴 31평(전용84) 실거래가와 월세,전세가격

서울특별시 금천구 시흥동 1017 관악산신도브래뉴는 3종일반주거지역에 위치하고 있고, 금천녹색광장 공원을 길 건너에 두고 있는 206세대의 소형 아파트 단지로 2개 동의 2006년 건축승인된 아파트 단지다.

 

 

 

[Report Version - 240223] 서울시-아파트 

1. 관악산신도브래뉴 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.4.3 자료기준일 

(1) 단지주변 정보 (2024년 4월 3일 자료기준)

금천구 시흥동인근의 아파트들은 전용면적 전용 59와 전용 84로 매매거래량이 집중되어 있다. 전반적으로 관악산 신도브래뉴 아파트는 매력이 많이 떨어져 보인다. 

 

[1] 매매거래의 겨우 전용59 타입 근처의 평형들은 5억 미만의 시세, 전용 84는 6억 미만대의 가격대를 보이고 있다. 

  - 관악산 신도브래뉴는 시흥동 전체 아파트 실거래 기준으로 중간 정도의 가격대다. ( 초등학교가 멀다 )

[2] 전세거래의 경우 전용40~50㎡의 전세가격은 2억 5천만 원 미만에서 거래량이 다수 있다.

전세거래에서 전용59㎡타입은 3억 5천만 원 미만대에 거래량이 다수 있고, 전용 84㎡에서는 6억 원 미만대에 주 거래량이 모여 있다. ( 아파트 연식에 따라 다를 것이나 관악산 신도브래뉴는 4억 3천만 원 전세 최저호가다. )

[3] 월세거래는 주거래량이라 보기 어려울 정도로 퍼져 있으나 중심 거래가격은 70만 원 미만~ 100만 원 미만대에 전용면적별로 퍼져 있는 월세거래량이 보이고 있다. 30만 원 미만대의 월세도 4건으로 중심 거래가격대와 비슷한 4건의 거래량이 있었다. ( 월세보증금 5000만 원 / 월세 140만 원 )이 최대치인데, 매입자금을 은행으로 예금받는 게 더 나은 상황이다. 매입하여 월세 놓는다면 적자구간이다.

 

[4] 거주를 기준으로 초등학교는 저학년이 홀로 걸어 다니기 매우 먼 거리다. 최소 초등학교 고학년 이상부터는 중학교, 고등학교가 비슷한 위치에 있기 때문에 도보로 걸어 다니긴 나쁘지 않아 보인다. 

 

[5] 인근에 상업지역이 부족하다. 장 보러 차 타고 가는 건 기본 옵션인 것으로 보인다.

 

(2) 단지정보 개요

단지명	관악산신도브래뉴
주  소	서울특별시 금천구 시흥동 1017 관악산신도브래뉴
건물동수	2	최고층수	15
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2006/11/28	건물분류	아파트
분양세대	206	주차대수	247
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	해당없음
시행사	삼천리 별장빌라 재건축조합
건설사	신도건설	건물구조	콘크리트구조
관리업체	유원종합관리(주)	관리소	02-805-0241
음식폐기	거점장비수거방식	전기안전	위탁선임
경비관리	유원종합관리주식회사	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소
용적률	249%	건폐율	21%
전용타입	4타입

 

(3) 금천구 시흥동 아파트-건축 연도와 전용면적별 -매매 거래량(2024년)

(4) 금천구 시흥동 인근 아파트-건축년도와 전용면적별 -전세 거래량(2024년)

(5) 시흥동 인근아파트-건축 연도와 전용면적별 -월세 거래량(2024년)

 

2. 관악산신도브래뉴 실거래(매매, 전세, 월세) 현황

(3) 단지 전용 84㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

최근 매매거래는 2024년 3월 58,677만 원에 실거래 등록되었고, 전세거래는 35,000만 원에 실거래되었다.

(4) 단지 전용 84㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

2022년 1월 이후 월세 거래량은 매우 적다.

월세보증금은 3억 원 ( 월세 : 30만 원 ) ~ 5000만 원 ( 월세 140만 원 ) 선에 형성되어 있다.

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

임대보다는 실거주 단지다. 전용 84 타입은 총 148세대인데, 전/월세 임대물량이 극히 적다. 매입하여 실거주하는 단지이며, 2014년도부터 매매 거래량이 차츰 하락하는 추세를 보이고 있다. 최근 실거래된 가격대와 네이버 부동산에 올라온 호가 간의 격차가 좀 벌어져 있다.

(6) 단지 전용 84㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

매매가격대에서는 중간선에 위치하고 있다. 

 

3. 관악산신도브래뉴 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 84㎡ 매매 시 기회비용

* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

 

장기시계열에서 매입 실거주 아파트임을 잘 보여준다. 가격의 거품은 크지 않은 상태이나, 2023년 정부의 특례보금자리가 역효과로 이 단지의 매매가격을 끌어올린 것으로 보인다. 끝물이었는데, 이걸 잡은 사람들이 있는 것이다.

 

기대수익이 최근 매매가격을 기준으로도 상당히 높다. ( 월세 수익률과 비교해 본다면 현재 수익가치를 확인할 수 있다. )

(2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

최대 월세를 받기 위해서는 보증금 5000만 원에 140만 원인데, 매입 자금을 채권에 투자할 경우 월 200만 원 가까운 기대수익임에도 불구하고 월세 수익은 대략 월 50만 원 이상 적자구간에 있다. 

 

월세는 가장 확실하고 강력한 실사용가치의 척도다. 그 가치를 기준으로 최근 매매가격도 상당한 적자구간이다. 

 

다만, 직주근접 조건이라면 위의 수익성은 무시해도 된다. 이 정도의 기대수익 차이라면 직주 근접으로 얻을 효용이 더 높기 때문이다.