성동구 행당동 행당한진타운 매매,전세,월세가격 거래 현황

서울시 성동구 행당동 346 행당한진타운의 최근 매매가격, 전세가격, 월세가격과 과거 거래가격을 확인합니다. 기준금리와 아파트의 매매가격, 전세가격 비교 및 월세 수익성을 검토합니다.

 

1. 행당한진타운 단지정보

* 본 자료는 국토부실거래가 정보 : 2024.2.8 자료 기준입니다.

* 보고서 문서버전 : Ver240207-001

 

행당한진타운은 5호선 행당역 역세권이고, 대형마트(롯데)가 단지에서 매우 가까운 생활 편의성도 갖춘 2123세대의 대단지임. 제3종일반주거지역으로 용적율 매우 높은 294%임. 단지의 위치에 따라서 초등학교와의 접근성이 매우 다르므로 저학년 초등학생이 있는 가구는 실제 단지 확인 필요. 단지 측면으로 대현산공원이 있어서 산책등 용이할 것으로 보임. 행당역 1정거장 차이로 왕십리역이 있으므로 2호선 갈아타기도 좋음. 나머지 자료는 백데이터로 이하 설명

 

(1) 행당한진타운 정보 세부

* 아파트 세대수 및 주차(전기차충전), 음식물쓰레기 처리방식 등 세부사항 표시 (부동산원 자료)

단지명	행당한진타운
주  소	서울특별시 성동구 행당동 346
건물동수	21	최고층수	25
공급형태	분양	복도타입	혼합식
승인일	2000/11/07	건물분류	아파트
분양세대	2123	주차대수	2392
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	금호1-6지구재개발조합
건설사	한진중공업	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	(주)무림하우징	관리소	02-2281-4437
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	이오티앤디	급수방식	고가수조식
복리시설	관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소
용적률	294%	건폐율	19%
전용타입	3타입

 

2. 행당한진타운 (전용 59㎡) 기준 실거래 현황 (매매/전세/월세)

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(1) 단지 매매가격

최고가격 (2021년 8월)	최근가격 (2024년 1월)
120,500만원	88,000~98,000만원

(2) 단지 전세가격

2024년 1월 : 4억1천 ~ 5억1천만원대

2024년 2월 : 4억6천 ~ 4억8천만원대 전세가격임.

 

(3) 단지 월세보증금과 월세

주 월세 보증금대는 5천만원, 1억, 1억5천만원, 2억원, 3억원, 4억원 순임.

최근 2024년 1월 거래된 월세는 아래와 같은 월세로 추정됨. 

 

보증금 5천만원/월세 200만원

보증금 2억원 / 월세 120만원

보즈금 4억5천만원 / 월세40만원

월세보증금	월세

(4) 단지 매매/전세/월세 연도별 거래량

서울시의 대 투자시기가 지나가며 서서히 거래량이 우하향으로 자리 잡힘. 

2013년부터 2019년까지 부동산 투자시기였고, 이후는 이익실현 구간으로 보임. 지금 시점에서 냉정한 이야기지만, 더이상 이익 보는게 힘든 가격대에 진입한 것으로 보임.

 

3. 단지 (전용 59㎡기준) 매매가격 범위 및 평균시세

(1) 단지 연도별 실거래 가격범위

2023년 2024년 중위가격은 같으며, 2021년부터 중위가격대는 지속 하락하고 있음.

(2) 단지 매매/전세 평균가격 (월별/연도별)

전세에서는 실수요의 꾸준한 유입 및 층, 향, 위치에 따른 가격차가 존재하는 상태였기 때문에 실사용가치가 매우 잘 유지되고 있다고 보는게 옳다. 매월 가격 진폭도 적은 편이다. 문제는 매매가격이다.

 

연 평균가격대에서 전세가격은 2022년 수준으로 상승하고 있지만, 아직은 2022년 수준보다 약간 아래에 있다.

매매가격은 아주 작은 폭으로 하락했다. 하지만, 2020년 가격보다는 높다. 

매매/전세 ( 월 평균가 )	매매/전세 ( 연 평균가 )

 

(3) 매매시 월 기회비용 (대출없는 순자본금 기준)

* 대출이 있을 경우, 순 자본금 대비 월 기회비용( 자본금 기대 이자소득 + 월 지급이자 비용 )

 

당시 아파트 가격을 기준으로 당시의 채권 수익율로 나눠 월 기대수익을 표시합니다.
2022년 9월이 가장 높은 기대수익으로 나타납니다. (당시 매입가격은 10억3천만원 / 채권수익율 4.9%였음.)

 

(4) 매매시 월 기회비용과 월세비용 비교

* 월세의 경우 보증금이 포함되지 않은 순 월세(만원) 기준으로 매매시 기회비용과 월세를 비교.

 

최근 월세 최고가격은 200만원 + 보증금 5000만원 -> 수익계산 

 

보증금 5000만원 x 4% = 월 이자 16만7천원 + 월세 200만원 = 217만원

최근 거래된 최고가격이 9억8천만원 * 4% = 327만원

 

2024년 1월 매입하여 위와 같이 월세 최고로 받는 계약을 했다면 매월 110만원의 기대수익을 손해보고 있는 것임.

자산 가치가 상승할 것을 기대하고 매입한 상태에서 자산 가격이 오를 때까지는 현 수준에서 매월 손해를 감수해야 하는 수준인 것임.