송파구 방이동 올림픽선수기자촌1단지

서울특별시 송파구 방이동 89 올림픽선수기자촌아파트는 5540세대의 대규모단지. 길 건너편 오금초교가 가까운 위치. 3종일반구거지역인데, 용적율이 137%이고, 1988년 사용승인된 아파트다. 재건축 투자용 재화로 거래되는 수준은 아닐까 했는데, 전세, 월세등으로 거주가치가 아직은 있는 것으로 보인다.

 

 

 

1. 올림픽선수기자촌 전체 단지정보

* 본 자료는 국토부실거래가 정보 : 2024.2.8 자료 기준입니다.

* 보고서 문서버전 : Ver240207-001

 

(1) 올림픽선수기자촌 정보 세부

* 아파트 세대수 및 주차(전기차충전), 음식물쓰레기 처리방식 등 세부사항 표시 (부동산원 자료)

단지명	올림픽선수기자촌아파트
주  소	서울특별시 송파구 방이동 89 올림픽선수기자촌아파트
건물동수	122	최고층수	24
공급형태	분양	복도타입	혼합식
승인일	1988/06/14	건물분류	아파트
분양세대	5540	주차대수	7900
공공임대	0	전기차(지상)	설치
민간임대	0	전기차(지하)	해당없음
시행사	서울특별시
건설사	한신공영(주) 외	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	서림주택관리(주)	관리소	02-401-1921
음식폐기	차량수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	예주산업(주)	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소, 기타
용적률	137%	건폐율	12%
전용타입	9타입

 

2. 올림픽선수기자촌 (전용 83㎡) 기준 실거래 현황 (매매/전세/월세)

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(1) 올림픽선수기자촌 매매가격

층, 향, 위치와 무관하게 생각한다면 최고가 대비 액면가 6억이 하락한 최근가격이다. 하지만 당시의 저금리 고정금리로 대출받았다면 그나마 월 거주비용이 적게 든다. ( 맨 아래에 당시 금리기준 월 거주비 계산 참조 )

최고가격 (2021년 8월)	최근가격 (2024년 1월)
247,000만원	187,000만

(2) 올림픽선수기자촌 전세가격

주요 전세가격대는 6억~8억사이로 형성되어 있음. ( 실거주가치 )

최근 2024년 2월 7억4천~7억6천만원 실거래 등록되어 있음. 

(3) 올림픽선수기자촌 월세보증금과 월세

2024년 1월 보증금 1억2천만원 / 월세 150~160만원

2024년 1월 보증금 3억원 / 월세 120만원

2024년 1월 보증금 4억7천만원 / 월세 60만원

2024년 1월 보증금 5억5천만원 / 월세 20만원

 

월세 보증금의 역순으로 월세를 추정한 것임. ( 실계약에서는 다를 수 있음. )

월세보증금	월세

(4) 올림픽선수기자촌 매매/전세/월세 연도별 거래량

매매 투자시기는 2015년~2017년사이였던 것으로 보이고, 2018년 137,000만원까지 상승하며 거래량 감소.

이후는 지속적인 매매거래량 감소세가 이어지고, 2023년 소폭 하락된 가격을 저점으로 인식하고 다시 거래량 증가.

2023년 전세거래량이 증가한 것은 약간 특이한 사항임. ( 전세대출에서 뭔가 있었던 것으로 보임. )

 

3. 올림픽선수기자촌 (전용 83㎡기준) 매매가격 범위 및 평균시세

(1) 올림픽선수기자촌 연도별 실거래 가격범위

정상거래 시기에는 거래가격폭이 좁게 형성되고, 투자유입 시기에 가격대가 상하로 크게 벌어짐.

2017년, 2019년, 2021년, 2022년에 투자수요가 증가함. 그러면서 가격 상승.

(2) 올림픽선수기자촌 매매/전세 평균가격 (월별/연도별)

월 평균가 흐름상으로 2016년 이후 진폭이 상당히 격하게 상승함. ( 이시기부터 투자유입 ) 

월 평균가 흐름에서 최고조는 2021년이었다. 

연 평균가에서 매매가격과 전세가격 평균가격은 소폭이지만 상승세로 보이나, 월평균 흐름을 참고하면 매매에선 하락거래, 전세에서는 약간 상승 거래임.

매매/전세 ( 월 평균가 )	매매/전세 ( 연 평균가 )

 

 

 

(3) 매매시 월 기회비용 (대출없는 순자본금 기준)

* 대출이 있을 경우, 순 자본금 대비 월 기회비용( 자본금 기대 이자소득 + 월 지급이자 비용 )

 

채권 투자를 기준으로 당시 채권수익율로 전액 투자되었다면 월 600만원, 700만원, 800만원대의 수익이 가능한 시기에 아파트 자산에 투자한 것임. 대출이 없다는 조건이며, 대출이 있다면 해당 금액에서 월이자만큼 더하면 됨. 한달에 기회비용으로 월1000만원을 소진시킬 여력이 있다는 것으로 생각해야 함. 

 

문제는 월세로도 이 수익율은 극복이 안된다는 것임.(새집이라도 월세를 주변시세 신경 안쓰고 무한정 상승시킬 수 없음.)

 

(4) 매매시 월 기회비용과 월세비용 비교

* 월세의 경우 보증금이 포함되지 않은 순 월세(만원) 기준으로 매매시 기회비용과 월세를 비교.

 

월세와 완전히 괴리된 매매투자금의 월 수익율.

 

<최근 기준 : 2024년 1월>

보증금 1억6천만원 / 월세 160만원이라면 ( 1억6천 x 4% = 월 세전 53만원 ) = 월 213만원 수익금

매매로 동원한 현금을 18억7천만원 = 월607만원

 

18억7천에 매입한 주택이 대출없이 현금구매시 기회비용은 월607만원이며, 미래를 위해서 투자된 것으로 봐야할 것임.

3년 후 21억원이 되면 "현상유지" 수준이 됨. 즉 "본전" 그 이상 오르면 투자자의 수익이 될 것이다.

 

미래가치는 어차피 누구도 알 수 없으니, 현재를 기준으로 3년 정도의 기회비용으로써 당 주택을 본다면, 아주 많이 비싸다는 것이다.