강남구 청담동 청담자이 전용49㎡ 매매가격,전세가격,월세가격대 분석

서울시 강남구 청담동 134-38 청담자이는 올림픽대로와 접하고 있는 708세대 중규모 단지이며, 분석대상인 전용 49㎡는 376세대로 절단 이상의 세대수. 주변 건축연도별 거래가격과 전세가격을 살펴보겠다. 신축이 전세시장을 좌우한다는 부동산 전문가란 사람들의 말을 신봉하진 말자. 적어도 청담동에선 그렇지 않다.

 

[Report Version - 240223] 서울시-아파트 

1. 청담자이 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.3.1 자료기준일 

(1) 단지주변 정보

3종일반주거지역이고, 주위에 도로변으로 상업지구가 얇고 길게 늘어서 있다. 서울시 강남구 청담동 134-38 청담자이는 올림픽대로와 접하고 있는 708세대 중규모 단지이며, 분석대상인 전용 49㎡는 376세대로 절단 이상의 세대수를 차지하고 있다. 주변에 "청담삼익롯데캐슬르엘"이 2025년 9월 예정으로 공사 중인 곳.  주변에 청담대교가 있고 올림픽 주 경기장은 탄천너머에 있다. 초등학교로 봉은초등학교, 중학교, 경기고가 있다. 학군은 좋은 곳으로 보인다. 

(2-1) 청담동-건축년도와 전용면적별 건축연도별 거래량-매매 거래량(2023년)

청담동 주위에서 2023년 매매거래된 아파트의 건축년도들이다. 코어는 1999년 90~120㎡ 대의 아파트였다.

 

(2-2) 청담동-건축년도별 매매가격, 전용면적별 매매 가격 (2023년 거래)

건축연도별 매매가격	전용면적과 매매가격

 

(3) 청담동-건축년도와 전용면적별 건축연도별 거래량-전세 거래량(2023년)

신축 주택이 전세시장을 좌우한다는 전문가들이 있는데, 청담동은 2011년 구축이 전세시장의 코어다. 이외에도 1999년도, 1988년도였다. 잔잔한 대형 평수의 거래량과 1999년도의 국민평형아파트, 2011년도 국민평형 아파트가 주 전세물량이었다.

(4) 단지정보 개요

단지명	청담자이
주  소	서울특별시 강남구 청담동 134-38
건물동수	5	최고층수	35
공급형태	혼합	복도타입	계단식
승인일	2011/10/21	건물분류	아파트
분양세대	688	주차대수	905
공공임대	20	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	청담 한양아파트 주택재건축사업조합
건설사	GS건설	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	우리관리(주)	관리소	02-514-7022
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	(주)홈스웰	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소
용적률	266%	건폐율	14%
전용타입	5타입

 

 

2. 청담자이 실거래(매매,전세,월세) 현황

(3) 단지 전용 49㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

최근 매매가격 - 2024년 1월 : 175,000만 원 ~ 200,000만 원

최근 전세가격 - 2024년 2월 : 90,000만 원 ~ 105,000만

(4) 단지 전용 49㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

주 월세 보증금대는 1억 원 최근 월세 거래(2024.2) 현황

 

보증금 80,000만 원 / 월세금 : 60 ~ 90만 원

보증금 40,000만 원 / 월세금 : 240만 원

보증금 10,000만 원 / 월세금 : 380 ~ 450만 원

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 49㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

2015년이 최대 거래량인 34건이고, 이후 이 지역의 이 매매가격으로 이런 거래량은 다시 나올 수 없는 거래량을 기록함.

전체 추세상 2015년부터 매매거래량 우하향 추세 확실함. 매입하여 거주하기 위한 것이 아닌 전세나 월세로 임대 놓으며 지가 상승 후 팔려는 사람이 거의 전부인 것으로 보임.

 

2022년 ~ 2023년 2년 계약건으로 상정하면 총 376세대 중 전월세 임대가 222세대임. ( 59%가 임대세대 )

 

결론 적으로 이 돈으로 겨우 전용 49에 살 사람들이 아파트를 선점한 게 아님. 주변에 직장 있는 사람들의 기회를 선취하여 이익을 취하는 것으로 봄.

(6) 단지 전용 49㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

주변에 2022년 1월 이후 실거래 상황을 살펴보면 3개의 전용면적을 지닌 아파트 단지가 있는데, 그나마 가장 큰 단지인 것으로 "청담자이"가 있는 것으로 보임.

 

3. 청담자이 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 49㎡ 매매 시 기회비용

* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출없는 기준)

 

2022년 9월 매매건이 금리상황과 대응해 봤을 때, 최악의 거래로 보임. 월 수익율 900만 원 이상을 기대하며 매입했을 것으로 추정되는 매입가격임. 해당 매입자금을 당시 채권 AA에 투자했다면 월 900만 원의 기대수익이 나옴.

 

(2) 단지 전용 49㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

최대 월세를 받기 위해서는 가장 낮은 월세보증금을 선택해야 하는데, 그 금액은 1억 원임. 

 

결국 최대월 수입금은 월세금 450만 원 + 33만 원 (1억 * 4% / 12개월) = 483만 원

 

가장 높은 월수입금과 가장 낮은 기대 월수익금을 비교해도, 저 매입가격에 사서, 월세를 놓는다면 월 100만 원 이상씩 적자가 발생함. 자산가격이 상승한다면 모르겠으나, 정체 혹은 하락한다면 충격파가 더 큼.

 

하지만, 이 정도 금액을 이 정도 전용면적에 투입하는 사람이 대출을 받아서 하지는 않을 테니... 견디는 데는 무리 없지 않을까 생각됨. 

 

실거주에 직주근접이라도 매입하여 거주하는 것은 반대한다는 개인적 생각임. 너무 비싸다. 일반적인 서민이 매입하여 거주하는 곳은 아닌 것으로 보인다.