은평구 녹번동 래미안베라힐즈 전용59㎡ 매매,전세,월세 거래현황

아파트 건축년도와 전용면적간 연간 실거래자료를 포함한, 서울특별시 은평구 녹번동 283 래미안베라힐즈아파트 아파트의 실거래 자료와 전세시세, 월세보증금, 월세금 정보를 정리하여 매매나 임차에 도움을 드리고자 합니다.

 

 

 

[Report Version - 240223] 서울시-아파트 

1. 래미안베라힐즈 단지정보와 단지 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.2.23 자료기준일 

(1) 단지주변 정보

래미안베라힐즈는 제2종일반주거지역에 조성되어 있고. 단지 앞에 3호선 녹번역이 있다. 단지 근처에 어울초등학교가 있는 곳이며, 단지와 가깝고 큰길을 건너지 않아도 되므로, 어린 자녀 양육환경도 좋아 보인다.

직주근접 기준으로 광화문, 종로, 중구나 인근에 있다면 거주 및 양육환경, 생활환경에서는 좋아보인다.

단지가 약간 언덕에 조성되어 있어서 좋게 보면 "배산"인 곳으로 단지 뒷편이 산(임야)이고 독바위공원이 조성된 곳이다. 대형 마트등 상업시설등은 차량을 이용해서 접근해야 할 것으로 보이고 간단한 상업시설은 단지내 상가를 이용해야 한다. 지하철이나 통일로를 이용하여 종로, 중구로의 접근성이 용이한 지역이다.

 

(2) 녹번동 건축년도와 전용면적별 거래량 분포(Heatmap)-매매 특징(2023년)

녹번동의 매매에서 2019년 사용승인된 아파트의 거래량이 전용59, 전용84에서 가장 많은 거래가 되었다.

녹번동의 2023년 건축년도와 전용면적별 거래량분포

(3) 녹번동 건축년도와 전용면적별 거래량 분포(Heatmap)-전세 특징(2023년)

녹번동의 전세 거래의 집중도는 신축위주의 거래량을 나타내고 있다. 2019년도 사용승인된 아파트의 전세거래량이 전 평형에서 집중된 것을 확인할 수 있고, 전용 59타입와 전용 84타입의 거래량이 특히 많다.

녹번동 2023년 건축년도와 전용면적별 거래량분포

(4) 단지정보 개요

단지명	래미안베라힐즈아파트
주  소	서울특별시 은평구 녹번동 283
건물동수	20	최고층수	20
공급형태	혼합	복도타입	계단식
승인일	2018/12/27	건물분류	아파트
분양세대	1047	주차대수	1395
공공임대	258	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	녹번1-2 주택재개발정비사업
건설사	삼성물산	건물구조	철골콘크리트구조
관리업체	광인산업(주)	관리소	02-3157-8878
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	듀델코리아	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소
용적률	236%	건폐율	25%
전용타입	면적3타입

 

2. 래미안베라힐즈아파트 기본 실거래(매매,전세,월세) 현황

(3) 단지 전용 59㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

최근 매매거래-2024년1월 : 94,000만원

최근 전세거래-2024년2월 : 55,000만원

(4) 단지 전용 59㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

2023년 11월 - 월세보증금 : 2,000만원 / 월세금 : 140만원

2023년 11월 - 월세보증금 : 35,000만원 / 월세금 : 50만원

최근 보증금	월세

 

 

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(5) 단지 전용 59㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

전세수요는 일정부분 채워진 것으로 보이고, 매매거래량은 가격요인에 의해서 10억 이상의 가격대에서는 거래량이 급감하고, 재차 8억원~9억원 사이일 때 거래량이 증가함.

(6) 단지 전용 59㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

2022년 1월 이후 거래가격대에서 중위가격 기준의 거래가격대는 안정적이나, 가격 편차가 매우 심하여 가격 불안정.

인근 지역에서 가장 높은 가격대에 속해 있다.

3. 래미안베라힐즈아파트 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 59㎡ 매매시 기회비용

* 회사채AA- 3년물 기대수익율에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출없는 기준)

 

채권에 비해서 당 자산의 매입자 분들이 원하는 기대수익이 상당히 높다는 것을 알 수 있다. 해당 시기, 해당 금리로 아파트가 아닌 채권 투자시 얻을 것으로 기대되는 월 수익이 300만원을 넘어서는 구간의 거래가 2023년도에 집중되어 있다.

 

앞서 살폈던 매매가격대에서 7억~9억대를 초과할 경우 거래량이 급감하는 것을 기억해야 한다. 

(2) 단지 전용 59㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

2022년 이후 거래된 건에서 가장 최근의 월세 계약건으로 월 수익성을 판단해 본다.

 

2023년 11월 - 보증금 : 2,000만원 / 월세 : 140만원  ( 2000만원 X 4% = 67,000원) = 146만원/월

2024년 1월 매매가격 : 94,000만원 * 4% = 313만원/월

 

최근 가격으로 매입하여 월세 놓을 경우, 대략 -165만원/월 적자구간이다. ( 월세 투자시 그렇다. )

 

직주근접, 생활편의, 지하철 이용편리로 인한 실거주의 경우엔 위의 조건을 무시해도 좋지만, 현재 가격대가 그만큼 비싸다는 것을 의미하기도 한다. 미래 자산가치가 얼마나 상승할 지 모르겠고, 먼저 살펴본 가격 저항선(매매시)이 분명히 존재하는 곳이기 때문에 비싸게 사서, 비싸게 팔 수 있을 거란 생각이 안 통할 수 있다는 점은 생각해 둬야 한다.