은평구 응암동 백련산해모로 매매와 전세 실거래 가격

서울특별시 은평구 응암동 768 백련산 해모로 아파트와 지역 건축년도별 전용면적별 연간 실거래 비교자료를 포함한, 실거래 자료와 전세시세, 월세보증금, 월세금 정보를 정리하여 매매나 임차에 도움을 드리고자 합니다.

 

 

 

[Report Version - 240223] 서울시-아파트 

1. 백련산해모로 기본 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.3.1 자료기준일 

(1) 단지주변 정보

2종일반주거지역에 위치하고 있고, 도보로 6호선 응암역을 이용할 수는 있는 거리에 있다. 응암로를 건너서 은명초교가 위치하고 있다. 오히려 영락중학교가 가까워서 저학년 초등학생 자녀를 둔 가정이 아니라면, 양육환경 양호하다. 인근체 서울시 은평병원이 위치하고 있고 단지가 언덕에 위치하고 있지만 경사가 심하진 않다. 도보 거리에 이마트가 있어서 생활편의성도 좋아 보인다. 인근에 백련산이라고 이름 붙은 단지들이 남북으로 길게 늘어서 있는 곳의 좌측편에 속해서 중심상업 지구 방향도 도보 이용가능한 거리다. 

 

응암동 인근은 확실히 신축아파트에 대한 매매수요, 전세수요가 있다. 상당히 넓게 펼쳐진 건축년도에서 거래량이 집중된 코어 거래를 보면 수요가 확실하다. 다만 높은 가격대로 인해서 넓은 평수로 진입이 어려워 보이고, 어떤 부동산 교수의 말처럼 좁은 평수를 좋아하거나 선호하는게 아닌, 순수 가격대에 맞춘 거래수요일 뿐으로 본다. 

 

(2) 응암동 건축년도와 전용면적별 거래량-매매 거래량(2023년)

전년도 기준 화실히 신축의 매매 거래량이 중심이고, 2011년도의 국민평형대도 거래량이 있다. 하지만 2010년 이전의 아파트들의 거래량은 1~3건으로 매우 적다.

 

(3) 응암동 건축년도와 전용면적별 거래량-전세 거래량(2023년)

전년도 전세 거래에서도 마찬가지로 건축년도 기준 신축의 전세거래량이 핵심이고, 2011년도 건축된 국민평형의 거래량이 돋보일 정도의 양이다. 그외 2009년 이전의 아파트들에서는 전세 거래량이 확실히 적다.

 

국민평형인 전용59, 전용84의 2011년도 준공 아파트, 2018년 이후 준공아파트에 전세거래량이 집중되어 있다.

(4) 단지정보 개요

단지명	백련산 해모로 아파트
주  소	서울특별시 은평구 응암동 768
건물동수	9	최고층수	24
공급형태	혼합	복도타입	혼합식
승인일	2020/06/18	건물분류	아파트
분양세대	646	주차대수	930
공공임대	114	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	응암제11구역 주택재개발정비사업조합
건설사	한진중공업(주)	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	우리관리(주)	관리소	02-356-8173
음식폐기	차량수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	에스원	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소
용적률	241%	건폐율	21%
전용타입	6타입

 

 

2. 백련산해모로 실거래(매매,전세,월세) 현황

(3) 단지 전용 59㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

최근 매매가격 - 2024년 2월 : 72,800만원 ~ 74,000만원

최근 전세가격 - 2024년 2월 : 40,000만원 ~ 50,000만원

 

단지에서 전용59㎡가 그나마 거래가 있는 편

(4) 단지 전용 59㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

2024년 1월 : 월세보증금 30,000만원 / 월세금 :  80만원

2024년 1월 : 월세보증금 20,000만원 / 월세금 : 110만원

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 59㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

현실적으로 현재 가격을 기준으로 단기적으로 매매 거래량이 가장 많았던 2023년 11건이 피크였다.

2020년 2년 터울로 전세 거래량이 많고, 월세 수요는 많지 않다. 월세는 구축이라도 저렴한 곳을 찾는게 맞다. 

(6) 단지 전용 59㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

2022년 1월 이후 현재까지의 매매 가격범위로 백련산 해모로는 중간 가격대에 위치하고 있다. 

 

2022년 부터의 거래에서 최고가격은 9억에 근접했고, 최저 가격은 6억대였다. 가격 레인지가 넓을수록 가격안정성은 떨어진다고 보며, 통계외적인 가격대다. 이를 제외한 가격대는 안정권에 있다. 

3. 백련산해모로 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 59㎡ 매매시 기회비용

* 회사채AA- 3년물 기대수익율에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출없는 기준)

 

(2) 단지 전용 59㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

최근 월세금 최고액을 기준

 

월세금110만원 + 66만원 (2억*4% /12개월) = 176만원 / 월세 수입금

최근 매매가격 기준 투입자금(대출없는 조건) = 250만원 / 월 기대수익

 

확실히 적자구간에 있다. 2021년 11월에 매입한 금액과 당시 금리를 기준으로 했을 때, 마지막 "현상유지" 수준의 월세수익금 구간이다. 이외 금리와 가격대는 모두 월세 소득을 위한 투자였다면 적자상태다.

 

다만, 실거주와 직주근접 조건에서는 위의 수익을 고려할 필요없다. 그냥 최대한 저렴한 금리로 최소한의 대출로 싸게 사서 살면 된다. 월세를 놓는 사람은 내집마련 수요자로 보지 않기 때문이다.