서울시 마포구 합정동 474에 위치한 합정한강 아파트는 아파트 투자에서 금기시 되는 46세대의 단일평형 단독 아파트다. 인근에 성산초등학교와 양화로 건너편에 성산중학교가 있어서 양육환경은 안좋다. 하지만 2호선,6호선 합정역 인근으로 도보 이용가능하다. 인근에 초등학교, 중학교가 있으나 거리와 주거여건에서 양육환경이 좋다고 보기 어렵다. 생활환경도 좋다고 보기 어렵다. 싼 아파트를 찾는다면 다른 대안을 냉정히 검토해 보길 권한다.
[Report Version - 240223] 서울시-아파트
1. 합정한강 기본 단지정보와 주변 정보
* 국토부실거래가 데이터 2024.3.4 자료기준일
(1) 단지주변 정보
제1종일반주거지에 나홀로 아파트인 합정한강아파트는 전용 52㎡로 서울시 마포구 합정동에 위치하고 2호선, 6호선 합정역 인근에 위치하고 있다. 합정역 인근의 일반상업지역과 가까운 곳이다. 다만 학교와의 직선거리와 별개로 주거지역이다 보니 비좁은 도로로 통학해야 하는 저학년 아이에게 좋지 않고, 중학교 같은 경우에는 직선 거리상으로도 멀다. 나홀로 세대라면 직주근접으로 검토는 해볼 수 있겠으나 매력적이지 않다. 다만, 주변 시세에 비해서 상대적으로 저렴한 곳이다.
(2) 합정동-건축년도와 전용면적별 거래량-매매 거래량(2023년)
합정동 인근에는 아파트가 없던지, 거래가 없던지 미미한 거래량이 보인다.
(3) 합정동-건축년도와 전용면적별 거래량-전세 거래량(2024년)
합정동에는 매매거래가 없는 것이었다. 전세 거래량은 그래도 건축년도별로 나타나고 있고, 이 지역에서는 준신축급의 아파트를 선호하는 것이 분명하다. 전세가격이 저렴하지 않음에도 준신축급의 전세거래량이 다수 포진되어 있다.
(4) 합정동-건축년도와 전용면적별 거래량-전세 거래량과 전세가격(2024년)
합정동에서의 전세거래량과 가격은 서민들이 사는 곳이 아님을 보여준다. 9억원 이상대의 전세가격에 거주하는 사람들이 다수로 보이고 있다. 전용59타입 이하에서 5억원 미만의 전세가격대보다 많다.
(5) 단지정보 개요
| 세대수 | 46세대(총1개동) | 저/최고층 | 7층/7층 |
| 사용승인일 | 2017년 05월 08일 | 총주차대수 | 43대(세대당 0.93대) |
| 용적률 | 199% | 건폐율 | 44% |
| 건설사 | 신부건설(주) | ||
| 난방 | 개별난방, 도시가스 | ||
| 관리사무소 | - | ||
| 주소 | 서울시 마포구 합정동 474 | ||
| 면적 | 대분류 1타입 | ||
2. 합정한강 기본 실거래(매매,전세,월세) 현황
(3) 단지 전용 52㎡ 매매가격/전세가격
전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황
선호되지 않는 나홀로 아파트의 특징을 보여준다. 2021년 3월 이후 거래가 매매거래가 없다. 당시 가격이 최고가격인데 69,500만원으로 이 가격대에 이곳을 선택할 유인이 없다는 것이다.
전세는 2023년 11월 55,000만원에 거래되었다. 실거래가 없는 상태에서 호가로 올라온 가격보다는 전세가격이 저렴한 것으로 보이지만, 실거래는 호가에 거래되기 어려울 것으로 보인다. 부동산이 미쳐 날뛰던 당시의 시세로 거래없이 고정된 것이므로 환금성은 현 시세기준 없다고 본다.
(4) 단지 전용 52㎡ 월세보증금, 월세 거래가격
2024년 2월 : 월세보증금 - 51,700만원 / 월세금 : 4만원
2023년 11월 : 월세보증금 - 30,000만원 / 월세금 : 80만원
| 보증금 | 월세 |
 |
 |
(5) 단지 전용 52㎡ 매매/전세/월세 거래건 수
나홀로 아파트는 당시 시장의 과열양상을 보여주는 지표로 삼아야 할 것으로 보인다. 딱 부동산이 미쳤던 시기에만 매매거래가 보인다. 과열된 시장에서만 거래가 일어난다. 그외엔 임대용으로 투자된 것으로 본다.
(6) 단지 전용 52㎡ 주변 아파트단지 가격 비교
2022년 1월 이후 해당 평형의 매매거래는 없다.
3. 합정한강 현시점 수익성 정보
(1) 단지 전용 52㎡ 매매시 기회비용
* 회사채AA- 3년물 기대수익율에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출없는 기준)
그래도 2020년 1월 주변에 거래한 매매가격대는 적정 수익의 확보가 가능했던 모습이다. 이 시기에 매입하여 2021년에 매각했다면 상당한 시세차익을 거뒀을 것으로 보인다.
(2) 단지 전용 52㎡ 매매와 월세 수익성 비교
* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )
월세 수익성은 좋은 편이다. 월세 최고액 대비 매매가격의 기대수익이 낮으므로 인근에서 월세를 놓는다면 수익구간에 있다. 월세와 보증금을 이용한다면 소액이지만 투자금 대비 수익구간은 맞다. 다만 거래량이 극히 적다. 이렇게 높은 월세가격대라면 아파트 말고 단독, 빌라도 나쁘지 않은 선택으로 대안이 많다.
'서울시아파트와주택분석' 카테고리의 다른 글
| 강남구 개포동 대청타워 전용32㎡ 저렴한 서울 오피스텔 월세 및 전세 (2) | 2024.03.06 |
|---|---|
| 금천구 가산동 가산대명벨리온 오피스텔 12평 매매,전세,월세시세 (0) | 2024.03.06 |
| 은평구 응암동 백련산해모로 매매와 전세 실거래 가격 (2) | 2024.03.02 |
| 강남구 청담동 청담자이 전용49㎡ 매매가격,전세가격,월세가격대 분석 (0) | 2024.03.01 |
| 영등포 양평동 삼성래미안 매매,전세,월세 실거래량과 실거래가 (0) | 2024.03.01 |