강동구 고덕동 고덕그라시움 국평(전용59㎡) 매매,전세,월세 가격현황

국토부실거래가 2024.2.21기준 자료. 서울시 강동구 고덕동 693에 위치한 고덕그라시움의 최근 거래현황과 가격현황을 국민평형 전용59타입을 기준으로 살펴본다.

 

[Report Version - 240213] 시도-시군구 

1. 고덕그라시움 아파트 기본 정보 (국민평형:전용59㎡)

* 국토부실거래가 데이터 기준일 : 2024.2.21

(1) 단지주변 정보

5호선 상일동역을 기준으로 건너편 고덕아르테온과 접하고 있는 4932세대의 대단지. 강동그린웨이 명일근린공원이 근처에 있고, 강덕초교, 고덕중학교등이 단지와 길하나 건너에 있으므로, 양육환경 좋고, 5호선 라인의 직주근접이라면 좋은 주거지역. 고덕 아르테온과 달리 게내수변공원과는 거리가 있다. 인근 강동경희대병원이 있고, 수도권제1순환도로와 가까워 지역 이동도 용이한 좋은 입지다.

(2) 단지정보 개요

단지명	고덕 그라시움
주  소	서울특별시 강동구 고덕동 212,서울특별시 강동구 고덕동 217
건물동수	53	최고층수	35
공급형태	혼합	복도타입	계단식
승인일	2019/09/27	건물분류	아파트
분양세대	4792	주차대수	6905
공공임대	140	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	해당없음
시행사	고덕주공2단지 주택재건축
건설사	대우건설, SK건설, 현대건설	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	우리관리(주)	관리소	02-442-9265
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	탄천산업	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소
용적률	249%	건폐율	20%
전용타입	7타입

 

(3) 단지 전용 59㎡ 매매가격/전세가격

최근 매매가격 - 2024년 2월 : 119,000만원

최근 전세가격 - 2024년 2월 : 56,000만원 ~ 77,100만원

 

2024년 1월 매매가격(127,000만원)에서 8천만원 가량 하락한 거래가격을 보임. 전세가격은 100만원이라도 더 받아야 한다는 듯한 77,100만원의 전세 최고가격임. 이 가격은 분명 이유가 있을 것으로 보임.

고덕그라시움 매매가와 전세가 추세

(4) 단지 전용 59㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

최근 월세거래 - 2024년 2월 보증금 3억원 / 월세금 : 140만원

최근 월세거래가격은 전체적으로 보증금의 중간(중위)에 속해 있는 상징적 금액대임.

(주요 월세 보증금은 1억, 2억, 3억, 4억, 5억대이고 중간중간 그 사이의 금액대가 있음. )

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 59㎡ 매매/전세/월세 거래건수

국민평형 전용59㎡타입의 총 세대수는 1824세 중, 997세대(2022.1 ~ 2023.12)로 54.7%가 투자자들의 아파트임.

2023년 최대 거래량으로 122세대가 매매거래되었고, 2021년에 이어서 2023년 거의 비슷한 수준의 전세거래가 이어지고 있으므로, 수요는 있어보임. 관건은 2022년의 전세거래가 2024년에 이어질 것인지? 아니면 증가 혹은 감소할 것인지 같음. 인근에 그 유명한 "둔촌주공"의 입주가 올해 11월에서 2025년 1월로 예정되어 있기 때문.

(6) 단지 전용 59㎡ 주변 아파트단지 실거래가 비교

2022년 1월부터의 매매거래가격에서 고덕 그라시움이 가장 높은 통계외 거래가격이 나타났고, 현재까지의 매매거래량은 대부분의 거래가 사각 박스안에 있는 가격대임. 중위 가격대는 12억 이하에 있음.

2. 고덕 그라시움 현시점 수익성 정보

(1) 고덕그라시움 전용 59㎡ 매매시 기회비용

* 회사채AA- 3년물 기대수익율에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교

 

최악의 수익율로 구매한 것은 2023년 10월의 매매거래임. 해당 매매거래 시기의 금리기준으로 그렇다는 것이고, 이 당시 분석대상 아파트가 아닌, 채권에 투자시 세전 월552만원을 기대할 수 있는 수준임. 3년 보유시 약 2억의 투자수익이 기대되는 상황임.

 

당시 최고가 135,300만원이었고, 채권수익금을 2억원으로 책정할 경우. 3년 후, 155,000만원에 매각이 되면 "현상유지"

 

(2) 고덕그라시움 전용 59㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

월세 소득을 기준으로 2022년 4월 이후의 거래의 경우 최고 월세를 받기 위한 보증금은 1억원이고, 1억원의 4%수익율시 월 33만원 + 월세 230만원 = 263만원 /월

 

해당 매입자산으로 얻을 수 있는 기대수익은 월별 금리에 따라 다르지만, 2022년 4월 이후 최저점(2023년 3월)로 348만원이 월 최저 수익율임. 대략 최소 월 80만원 씩 적자구간임. 400만원 구간 이상에서는 최소 140만원 적자, 500만원 이상구간에서는 240만원 적자 구간으로 보임. 

 

각 매매건의 해당 월 부동산 매입금액(투자금 현금기준)과 채권 투자기준일 금리 기준임. ( 대출이 있을 경우 수익성은 더 나빠짐. )