강동구 상일동 고덕아르테온 매매,전세,월세 거래 가격 현황

서울특별시 강동구 상일동 519 고덕 아르테온 아파트는 5호선 상일동역을 사이로 고덕 그라시움과 마주하고 있는 4066세대의 대단지.

 

[Report Version - 240213] 시도-시군구 

1. 고덕아르테온 아파트 기본 정보

* 국토부실거래가 2024.2.21 자료기준

(1) 단지주변 정보

고덕동의 고덕 그라시움, 상일동의 고덕아르테온은 모두 5호선 상일동역을 이용하는 대단지다. 좌측과 우측에 공원부지가 있고 고현초등학교가 단지와 접하고 있다. 게네수변공원이 북에서 남으로 흐르고 있어서 산책 좋을 듯. 서울이지만 이 주변에 수도권 제1순환고속도로등 출퇴근 용이한 지역. 

(2) 단지정보 개요

단지명	고덕 아르테온 아파트
주  소	서울특별시 강동구 상일동 519
건물동수	41	최고층수	34
공급형태	혼합	복도타입	계단식
승인일	2020/02/26	건물분류	아파트
분양세대	3958	주차대수	6405
공공임대	108	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	고덕3단지아파트주택재건축정비사업조합
건설사	현대건설.대림산업	건물구조	철골콘크리트구조
관리업체	우리관리(주)	관리소	02-427-0997
음식폐기	거점장비수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	세이프원	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소
용적률	249%	건폐율	19%
전용타입	3타입

 

(3) 단지 전용 59㎡ 매매가격/전세가격

최근 매매가 2024년 1월 : 117,500만원 ~ 120,000만원

최근 전세가 2024년 2월 :   60,000만원 ~  65,000만원

(4) 단지 전용 59㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

* 2024년 2월 월세계약 보증금과 월세금 범위

 

최근 월세보증금 : 5,000만원 ~ 63,000만원 ( 주 보증금대는 1억, 2억 )

최근 월세금 :         146만원 ~       25만원

 

보증금 5000만원 / 월세 146만원

보증금 63,000만원 / 월세 25만원 이라고 봐도 무방할 것 같음.

 

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 59㎡ 매매/전세/월세 거래건수

국민평형 전용59타입의 총 세대수가 1,112세대.

2022년, 2023년 전세 및 월세 계약세대 608세대.

 

아파트를 임대 수익용으로 이용하는 임대인들도 상당히 많은 것으로 보인다. 높은 전세가 유도로 월세로 돌리는 것으로 보이고, 2023년의 경우엔 전세보다 월세거래량이 더 많은 상황이었다.

 

최대 매매거래량인 2023년 45건 기준 전 세대수의 매매거래에 걸리는 기간은 24.7년이 소요될 것으로 보인다.

환금성 떨어진다는 말이다.

(6) 단지 전용 59㎡ 주변 아파트단지 실거래가 비교

2022년 1월 이후 거래된 거래가격대에서 중앙값 기준으로 살펴보면 된다.

중앙값 근처에 거래가 몰려 있는 것이고, 점으로 표시된 것은 통계범위를 벗어난 특이 케이스로 보면됨.

2. 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 59㎡ 매매시 기회비용

* 회사채AA- 3년물 기대수익율에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교

 

기대수익이 별 차이가 없는게 아니라, 거주비용 단위가 100만원이라서 작아 보이는 상황임. 월 50만원의 수익율 차이라면 연에 600만원 차이나는 수준이니 투자자 입장에서는 큰 차이 없을 듯. 문제는 이 가격을 받아줄 수 있는 수요가 점점 쪼그라들고 있다는 것임. (거래량 부족)

 

(2) 단지 전용 59㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

2022년 5월 이후의 거래가 모두 월세를 놓는다고 가정한다면 모두 "적자" 구간이다. 

월세를 놓는 세대가 내집마련 수요일 것이라 전혀 생각하지 않기 때문에 이들의 투자는 현재 시점에서는 매월 많게는 200~300만원씩 적자구간에 놓여 있다고 보는게 옳다. 물론 10년 후 집값이 2배 3배가 된다면 만회를 넘어 수익구간이 될테지만, 그 가격을 받아낼 사람은 많지 않을 것이다.

 

위의 조건에서 직주근접, 출퇴근 시간단축등의 매입, 실거주라면 모든 조건은 무시해도 좋다.