서울특별시 영등포구 당산동 374 래미안당산1차아파트의 국민평형(전용59㎡) 기준 네이벞부동산 호가 10억원 중층에 매물이 있다. 작성일 기준 84타입 저층이 11억이다. 둘중에 하나는 거품이다. 당산역인근에 당산중학교는 가까우나, 초등학교는 멀다.
[Report Version - 240213] 서울시-영등포구-국민평형
1. 래미안당산1차 아파트 기본 정보
* 국토부실거래가 데이터 2024.2.21 기준
(1) 단지주변 정보
제3종일반주거지역으로 한강방향으로 노들길과, 올림픽대로와 접해 있다. 영동초교까지 도보 13분이라고 하는데, 어린 아이들은 혼자 등교하기 쉽지 않아 보인다. 2호선, 9호선 인근으로 101동은 2호선 당산역과 가깝다. 105동은 당산중학교 접.
중층이상에서 일부 방이 한강이 보인다고 하는데, 강 보는거 좋아하는 비용치곤 비싼 것 같다.
(2) 단지정보 개요
| 단지명 | 래미안당산1차아파트 | ||
| 주 소 | 서울특별시 영등포구 당산동 374 | ||
| 건물동수 | 4 | 최고층수 | 20 |
| 공급형태 | 분양 | 복도타입 | 계단식 |
| 승인일 | 1995/05/30 | 건물분류 | 아파트 |
| 분양세대 | 348 | 주차대수 | 329 |
| 공공임대 | 0 | 전기차(지상) | 해당없음 |
| 민간임대 | 0 | 전기차(지하) | 설치 |
| 시행사 | 삼성건설 | ||
| 건설사 | 삼성건설 | 건물구조 | 철근콘크리트구조 |
| 관리업체 | 관리소 | 02-2635-5998 | |
| 음식폐기 | 음식물쓰레기종량제 | 전기안전 | 상주선임 |
| 경비관리 | 급수방식 | 고가수조식 | |
| 복리시설 | 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 | ||
| 용적률 | 364% | 건폐율 | 23% |
| 전용타입 | 3타입 | ||
(3) 단지 전용 59㎡ 매매가격/전세가격
최근 매매가격 : 2023년 12월 - 97,000만원
최근 전세가격 : 2024년 2월 - 48,000~52,000만원 대
도도히 흐르는 붉은 색 전세보증금의 줄기를 바라보라. 투기수요가 진입하여 전세를 놓은 시기는 2021년 5월경으로 보는게 옳을 것 같다. 전반적으로 장기투자자들이 많아 보인다. 전세가격 궂이 올리지 않는거다. 그들에겐 역전세란 말 자체가 성립되지 않는다.
(4) 단지 전용 59㎡ 월세보증금, 월세 거래가격
최근 2024년 1월 월세보증금 4억원 / 월세금 : 40만원
전월세 전환시 4% * 40만원 x 12개월 = 1억2천만원 + 기 보증금4억 = 5억2천만원 전세(월세가 전세최고가와 같음)
| 보증금 | 월세 |
 |
 |
(5) 단지 전용 59㎡ 매매/전세/월세 거래건수
투자 혹은 투기수요는 2018년까지로 보인다. 매매와 전세의 비율이 일정한 수준에서 유지되다가 2019년부터 매매량은 감소하면서 전세위주로 흘러간다. 2022년 전세가격이 치솟은 상황에서 월세거래까지 가세하게 되었다.
총128세대인 국민평형 전용59 타입의 1년 매매량은 2019년 이후 최대 4건이다. 전 세대가 1회전 하려면 최소 25년이 걸린다. 매우 거래량이 적다는 뜻이다.
2019년 이후 6억원을 돌파한 아파트 가격이란 현상은 거래량 급감이란 결과를 만들어냈다.
(6) 단지 전용 59㎡ 주변 아파트단지 실거래가 비교
당산동으로 국한된 전용59타입의 아파트거래는 2022년 1월 이후 없었다. (다른 주거형태 비교를 다른 페이지에서 한다)
2. 래미안당산1차 현시점 수익성 정보
(1) 단지 전용 59㎡ 매매시 기회비용
* 회사채AA- 3년물 기대수익율에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 ( 대출없이 매입한 조건임 )
2020년까지의 매매가격과 기대수익율(채권aa- 3년물)은 서로 비슷한 수익율 기대를 보였으나, 이후 시장 금리 상황과는 별개로 매우 높은 기대수익을 요구하는 투자자들이 모인 시장이 되었다. 기대수익과 실현가능 수익의 괴리가 최근 거래일을 기준으로 월 150만원 이상 벌어졌다.
(2) 단지 전용 59㎡ 매매와 월세 수익성 비교
* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )
최근 실거래된 월세보증금 4억원 / 우러세 40만원을 기준으로 월세를 계산해보면.
4억원 4% = 1년 1600만원 / 12 = 133만원 + 40만원 = 173만원 代 투자금 기대 월수익 315만원으로 현 시점에서 월 140만원 가량 매월 손실을 기회비용으로 날리고 있는 상황이다. 하지만, 직주 근접에 2호선을 타고 다니며 차량을 운행하지 않는 고소득자라면 위의 조건은 따지지 말고 실거주 하면 된다.
월세를 놓는 사람이 실거주자 일리 없으니 월세나 전세를 놓는 상황의 투자수익은 현 시점에서 -140만원 /월 이다. 장래에 이 아파트가 20억까지 갈지 안갈지는 아무도 알 수 없으나 현시점에서는 그렇다.
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