강동구 고덕동 고덕센트럴푸르지오-주상복합 매매,전세,월세 거래현황

서울특별시 강동구 고덕동 210-1 고덕센트럴푸르지오

 

 

 

 

[Report Version - 240213] 서울시 강동구 고덕동 

1. 고덕센트럴푸르지오(주상복합) 기본 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.2.21 기준

(1) 단지주변 정보

5호선 상일동역과 가깝고, 수변공원과도 가깝다. 주상복합이기 때문에 기본적인 것은 단지내에서 해결할 수 있을 것으로 본다. 다만 주위 넓은 대단지와는 단지내 생활에서는 상대적으로 좁게 생각될 수 있겠다. 또한 초등학교와의 거리가 좀 멀다. 저학년 초등학생 가구는 좀 신경쓰일 부분으로 보인다. 수도권 제1순환도로와도 가깝기에 교통도 편리한 환경이다. 

 

(2) 단지정보 개요

단지명	고덕센트럴푸르지오
주  소	서울특별시 강동구 고덕동 210-1
건물동수	4	최고층수	36
공급형태	혼합	복도타입	혼합식
승인일	2020/08/20	건물분류	주상복합
분양세대	514	주차대수	647
공공임대	142	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	아시아신탁(주)
건설사	(주)대우건설	건물구조	철골철근콘크리트구조
관리업체	우리관리(주)	관리소	02-441-9005
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	(주)에이디티 캡스	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소
용적률	499%	건폐율	57%
전용타입	거래는 2타입뿐

 

 

(3) 단지 전용 59㎡ 매매가격/전세가격

최근 매매가 - 2023.12 : 100,000만원 ( 24/02/22 호가 97,000만원 )

최근 전세가 - 2024.1 : 50,000만원 ~ 68,000만원대

(4) 단지 전용 59㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

2023년 12월 월세 현황

보증금 5000만원 / 월세금 200만원,   보증금 10,000만원 / 월세금 180만원,  보증금 25,000만원 / 월세금 50만원

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 59㎡ 매매/전세/월세 거래건수

2023년 거래량 증가하며 "서둘러서 사야 한다"는 의지가 있었던 것으로 보인다. 앞다퉈 가격을 올리며 매매에 나서는 모습이 보인다. 2023년 초 급매로 던저대던 3건의 매매건이 있었음에도 가격 상승을 바라고 매매에 나섰다고 밖에는 볼 수 없다.  2021년에 비해서 2023년 전세거래량은 증가했다. 

 

(6) 단지 전용 59㎡ 주변 아파트단지 실거래가 비교

2022년 이후 거래건에서 고덕역센트럴푸르지오는 배재현대에 이어 하위권이다. 주변에 대규모 단지가 있어서 그런 것도 있으나, 2020년에 사용승인된 주상복합이 "재건축 기대감이 없어"서 인 것인지 모른다. 약간 이상하다.

 

첫째 5호선 상일동역 접근성은 고덕그라시움 버금간다. 게네수변공원도 지척이고 상업지역 접근성도 좋고, 주상복합이기에 단지 자체내에서의 상업시설 이용도 용이하다. 연식이 오래된 주상복합은 재건축이 어려워서 감가상각 쎄게 일어나는게 이해라도 될테지만, 2020년 사용승인된 아파트가 이렇다는건 이해가 잘 안된다. 물론 초등학교가 조금 더 먼 것도 이유가 될 수 있다.

 

2. 고덕센트럴푸르지오 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 59㎡ 매매시 기회비용

* 회사채AA- 3년물 기대수익율에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교

 

상당히 큰 괴라가 있는 기대수익율의 2023년도였다. 연초의 가격대는 그래도 적정한 기대 수익이라 할 수 있지만 2023년 하반기로 갈 수록 투입되는 매입대금이 과도한 수익율을 목표로 하는 것과 같다. 당시 금리 기준이다.

(2) 단지 전용 59㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

보증금 5000만원 / 월세금 200만원을 기준으로 계산한다.

 

5000만원 x 4% = 월 17만원 + 월세 200만원 = 217만원 / 월 기대수익

대출없이 현금 구매조건으로 최근 매입가격 = 324만원 / 월 기대수익

 

월 107만원 가량 적자구간이다. 최근 거래가격(10억)으로 매입 후 월세 최대치인 보증금 5000/200만원으로 했을 경우에 말이다. 그것도 대출없이 순 현금기준이다. 대출이 있다면 월 이자비용만큼 기대수익은 줄어드니 적자폭은 더 커진다.

 

물론 5년~10년 후 집값이 더 오른다면 좋은 투자일 테지만, 그건 알 수 없는 일이고, 현재 상태에서 현금흐름을 기준으로 봤을 때는 적자구간이다. 하지만, 직주근접에 5호선에 회사가 있는 실거주 라면 상기 조건은 잊어도 된다. 돈 열심히 벌어서 갚으며 살면 되지만, 아파트 가격이 과한 것은 어쩔 수 없이 비용부담이 되니 그건 문제다. 실제 살아야 할 사람들은 정작 비싼 가격으로 더 멀리 가서 살아야 하게 만든 것이 "부동산 투기판"인 것 같다. 그러면서 그들은 스스로를 "부동산투자자"라고 말하지만, 타인의 기회를 박탈시키는 약탈자로 생각될 뿐이다.