강남구 대치동 한보미도맨션 매매,전세,월세 실거래 현황

서울특별시 강남구 대치동 511,서울특별시 강남구 대치동 511 대치미도맨션은 서울시와 지하철공사가 500미터 반경내에 역을 4개나 만들어준 곳이다. 3호선 대치역, 학여울역 500미터 간격이고, 수인분당선도 500미터 간격정도다. 이렇게 집중해서 역을 만들어준 이유가 있을텐데 말이다.

 

[Report Version - 240213] 서울시-강남구 

1. 한보미도맨션 기본 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.2.23 기준

(1) 한보미도맨션 주변 정보

한보미도맨션 1차는 대치역과 붙어 있고, 2차의 경우는 영동대로 넘어서 학여울역과 가까워 보인다. 기막힌 것은 2개의 역의 거리가 500m 수준이란 것이다. 지하철 역을 500m간격으로 설치해 줄 정도 인지는 모르겠으나, SETEC전시장 때문인 것으로 보인다. 1차에는 대곡초등학교가 있고 2차에는 대치근린공원이 접하고 있다. 1차와 2차 모두 양재천 수변공원 이용이 용이할 것으로 보인다. 또한 양재천을 넘어서 걸어서 수인분당선 대모산입구역, 개포동역도 도보 이용가능한 거리로 보인다. 정말 지하철을 이 지역에 "집중 배치해 줬구나" 하는 생각이 들 지경이다. 주변으로 개원중학교, 경기여자고등학교, 대청중학교등 학교들도 많이 있다. 양육과 교육환경도 좋은 곳이다.

 

(2) 한보미도맨션 단지 통합 정보 개요

단지명	대치미도맨션 (1,2차)
주  소	서울특별시 강남구 대치동 511
건물동수	21	최고층수	14
공급형태	분양	복도타입	혼합식
승인일	1983/11/28	건물분류	아파트
분양세대	2436	주차대수	2997
공공임대	0	전기차(지상)	설치
민간임대	0	전기차(지하)	해당없음
시행사	한보주택(주)
건설사	한보주택(주)	건물구조	철골철근콘크리트구조
관리업체		관리소	02-557-2954
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	(주)듀델코리아	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소
용적률	179%	건폐율	15%
전용타입	5타입

 

(3) 한보미도맨션 전용 84㎡ 매매가격/전세가격 (2024년 1월)

1차 최근 실거래가 - 273,000만원 ~ 280,000만원

1차 최근 전세가격 - 90,000만원

 

2차 최근 실거래가 - 269,000만원 ~ 271,500만원

2차 최근 전세가격 - 84,000만원

1차	2차

 

(4) 한보미도맨션1차 전용 84㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

 

최근 월세보증금 : 8억원 / 월세금 : 20만원

월세 보증금과 월세금은 서로 반비례하여 보증금이 높으면, 월세가 낮아짐.

보증금	최근 월세

 

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(5-1) 한보미도맨션1차 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건수

(5-2) 한보미도맨션2차 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건수

네이버부동산에서는 같은 단지로 묶어서 보고 있지만, 실거래 자료에서는 1차, 2차로 나뉘어 보이고 있고 실제로 지적도와 주소지도 "대치동 511"로 묶여 있다. 2차에 있고 1차에 없는 것은 공원과 대곡초등학교. 그리고 역과의 거리 정도다. 하지만, 2차의 경우 영동대로 넘어서 3호선 학여울역을 이용하는게 나을 정도로 보인다. 

 

(6) 한보미도맨션1차 전용 84㎡ 주변 실거래가격 비교

대치동에서 "래미안대치팰리스"가 가장 비싼 가격대이고, "한보미도맨션"은 중위권의 가격대. 재건축시 단순 비교로 최대 상한선은 래미안과의 가격비교가 될 것으로 보인다. 

2. 한보미도맨션 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 84㎡ 매매시 기회비용

* 회사채AA- 3년물 기대수익율에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교

 

지금껏 분석했던 아파트들과는 단위가 다른 월거주비다. 아파트 구매비용을 대출없이 현금구매 조건으로 채권투자 기대수익금과 비교해도, 월에 최소한 800만원 이상의 비용으로 거주하는 것과 같은 금액이다. 2023년 10월의 아파트 매입가격은 거의 월 1200만원의 기대수익(월거주비)을 포기하고 살아야 하는 수준이다. 

 

대출이 있다면 물론 월 거주비는 1200만원 이상이 드는 수준으로 보인다. 매우 비싸다는 말이기도 하다. 

(2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

이미 월세로는 감당할 수 없는 수준의 가격 거품이다. 물론 재건축을 분양비용으로 충당하며 공짜로 새집을 받으려는 기존 집주인의 계획과 수익이라면 모르지만 말이다. 

 

[1] 2023년 12월 최고 월세가격은 월240만원 + 보증금 3억(추정) * 4% = 100만원 = 월세 수익금 340만원 / 월

[2] 2023년 2월 매입가 월 수익예상금액 : 836만원

[3] [2]번에서 [1]번 수익을 제하면 -500만원이다. 

 

재건축되어 수분양자들의 돈으로 새집을 짓는다는 조건으로 2023년 2월 최저가 기준으로 시나리오를 작성한다.

 

[1] 대치동에서 가장 비싼 동일평형이 래미안 최고가가 33억

[2] 2023년 3월 최저가 23억5천만원

[3] 최고가 - 최저가 = 9억5천만원

[4] [3]번의 차액을 월세 수익의 차액 -500만원으로 소진 시키는 기간 : 15.8년

 

15.8년 내에 신규 수분양자들의 돈으로 재건축이 완료되고, 세금없고, 분담금 0원으로 새집을 받는다면 투자 성공이다. 기간이 단축될 수록 무조건 남는 장사일 수 있다. 다만, 본 조건이 모두 성립해야 하며 비용이 드는 조건이나, 기간이 늘어지거나 한다면 차액분을 수익에서 모두 빼야한다. 

 

어쨌든 이 아파트는 돈 많은 사람들의 투자 놀이터로 보인다. 다른 세상 이야기다.