경기김포걸포 오스타파라곤1단지 33평형 주택거래

단지 정보

세대수	606세대(총10개동)	저/최고층	8층/22층
사용승인일	2010년 12월 30일	총주차대수	951대(세대당 1.56대)
용적률	220%	건폐율	19%
건설사	동양건설산업, 성우종합건설
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-996-2615
주소	경기도 김포시 걸포동 1558
면적	타입 많음

일산대교를 건너면 바로 킨텍스와 대화동이 나온다. 출퇴근 시간대엔 김포에서 고양시로 넘어오는 차량들도 많은 곳이다. 고양시의 구축보다는 김포의 신축이 매력적인 모습. 급격한 가격변동처럼 투기수요가 없다면, 조용한 지역이다. 김포골드라인 지하철역이 근처에 있고, 일 때문에 일산대교 넘어오면서 자주 보는 곳이기도 한데, 저렴한 전세가격에 고양시에 일자리가 있다면 전세를 굳이 고양시만 보진 않아도 될 듯하다. 서울로 가는 길도 정비가 잘 되어 있지만, 출, 퇴근 시간에는 정말 싫은 올림픽대로의 시점이 있는 곳이기도 하다. 전반적으로 출, 퇴근 시간의 문제만 해소된다면, 새벽녘에 강남까지 30~40분에 갈 수 있다. 

 

1) 매매가격과 전세가격

(1) 오스타파라곤1단지의 실거래 흐름.

2020년 11월 19일 조정대상지역 지정까지 "1"자로 수직상승한 기록. 이후 2달간 거래가 없다가, 다시금 마지막 불꽃을 태운 곳.

당시 최고점이 7억원대이고, 최근 실거래는 2023년 7월 15일경 5억4천7백. (2) 번 전세와 매매가 부분을 보면, 최고가 거래에서 손바뀜이 일어난 모습. 누군가는 탈출했고, 누군가는 그 폭탄을 잡은 모습이다. 한 사람에겐 천국이 한 사람에겐 지옥이 펼쳐지는 극적인 모습. 

(2) 오스타파라곤1단지의 전세와 실거래

최고점 실거래 후, 취소하고 당일 누군가가 그 물건을 잡아서 계약했다. ( 우측 최상단 "X"표시)

당연한 얘기로 투자거래가 있은 후부터는 전세가격이 상승하기 시작한다. 전세가격 4억대는 2024년 5월까지 계속 이어져서 역전세는 5월까지 지속될 예정. ( 현재 전세 호가는 3억 4천 ) 

비교적 저렴한 전세가격에 다리 하나를 건너면 고양시와 맞닿아 있다. 어찌보면 대화의 구축보다 나은 자리로 보인다.

2) 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

부동산부양책이 작동하던  2월~6월에는 거래량이 이쪽 지역치곤 급등했었고, 7월에 다시 급감하여 작년 말 수준으로 회귀하고, 평당 가격도 점차 하향안정화 될 것으로 보입니다. 실거주 시라면 이런 시기가 좀 견디기 어려울 수 있지만, 전세로 사시다가 급매위주로 거래를 추천합니다. 거래량 하락, 평당가 하락입니다. 하락이라고 하지만, 급등한 시기의 반동으로 볼 수 있습니다.

아래의 사진을 보시면 아시겠지만, 안정적으로 상승하던 가격대가 아직 정상화 되지 못했습니다. 정부의 부동산 부양책이 없었다면 2019년~2020년 초기 모습을 보였겠지만, 부양책의 적용이 가능한 지역이라서 실거주 위주의 거래가 있었던 것으로 보입니다. 실례로 매매가의 하락은 조금 이었지만, 전세가격의 하락은 대폭 일어났습니다. 비싸다고 인식되는 순간 거래가 사라지는 모습을 보면 알 수 있습니다. 2022년 1년간의 실거래량이 최상, 최하에 한 두건입니다. 거래량마저 빠진다

 

3) 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디 

김포는 새집에 유독 프리미엄을 높이 주는 지역으로 보이며, 사우동에서도 신축, 아이파크 브랜드외엔 특장점이 없이도 가격이 높이 형성되는 모습. 오스타 1단지와 우방아이유쉘이 저렴하게 가격 형성됨. 걸포동 지역 내의 단지들은 길 하나를 사이에 두고 붙어 있는 지역으로 지역적 메리트, 특장점을 공유하지만, 한강메트로 자이가 준신축이다. 이런 논리라면 자이도 구축이 되면 가격이 내려가야 한다는 의미가 되어 버린다. 이상하게 비슷한 시기의 매매가도 차이 나고, 거래량도 차이나는 한강메트로자이 1단지는 주상복합이네요. 김포 쪽은 아파트가 선호되는 것 같습니다.

실 사용가치인 전세가격이 전체적으로 저렴하다. 전체 6개의 아파트 단지의 33평형 전세가격은 중위값 기준으로 3억 5천 아래에 형성되어 있으니, 여의도, 강서, 마포, 고양 지역에서 저렴한 전세를 구하신다면 걸포동 지역을 추천하고자 한다. 단, 출근시간은 자가용 기준으로 좀 더 빠르게, 퇴근은 빠르던지, 아예 늦게 하시는 걸 추천. 버스는 비추고 지하철만 좀 여유 있게 해 준다면 좋을 지역이다. 새 아파트의 실사용가치(전세)로 본다 해도, 이 지역의 매매가격은 높은 것 같습니다.

무리한 대출보다는 구축의 저렴한 전세가 바로 옆동네에 많습니다. (북변동, 감정동을 보시길 바랍니다. )

4) 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가 1.5배 적정가격 : 4억 8천만원

   - 2020년까지는 1.5배 수준의 전세가 대비 매매가였으나, 현재는 많이 벌어져 있는 상태.

   - 아마 거래량과 평당가 분석에서 보이겠지만, 정부의 부동산부양정책의 영향으로 실거래가 상승한 듯.

(2) 수익률 기준 적정가격 : 수익율 기준 3억 4천 ( 이상의 가격은 물건의 선취 프리미엄. )

 - 최종 실거래가 5억 3천4백 기준 : 1억 9천 아래 ( 수익률 월 70만원의 수익율 오버된 상태 )

 - 2020년까지는 비교적 수익율 곡선과 유사한 흐름을 보이지만, 2020년 하반기부터 수익률보다 크게 오버슈팅.

   다시 수익률에 붙인다면 약 월 70만 정도의 수익률이 빠져서 아래로 내려와야 함. (회사채 AA- 3년물 최하금리)