경기김포사우 김포사우아이파크 33평형 주택거래 참고자료

단지 정보

세대수	1300세대(총14개동)	저/최고층	12층/24층
사용승인일	2018년 04월 25일	총주차대수	1520대(세대당 1.16대)
용적률	220%	건폐율	16%
건설사	현대산업개발(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-998-4966
주소	경기도 김포시 사우동 1481
면적	대분류 4타입

준신축 아파트인 사우아이파크는 주위의 개발예정이 가격을 올리는 것인지, 새 아파트인것, 아이파크인 것이 가격을 올리는 것인지 모르겠다. 특히 역과 가까운 것도 아니다. 주위가 개발되기 전에는 탁 트인 조망은 가능한 것으로 보인다. 현재상태로는 신축의 이점 외에 이렇게 높은 가격은 의외다. 주변에 구축들이 생활편의시설 및 골드라인 역세권에 위치한 상태에서 매매가, 전세가를 저렴하게 포지셔닝하고 있어서 아무리 새 아파트라도 가격을 올리기 쉽지 않아 보인다. 본질적인 가치가 변하는 건 아니고, 시간이 흐르며 새 건물, 구건물로 나뉘는 모습을 보인다. 전세가격 급등시기에 크게 올렸었으나, 전세거래량 급감되는 현상이 바로 보였던 단지이기도 하다. 새 건물의 이 점 외에 무슨 이점이 있는지는 모르겠다.
 

 

1) 매매가격과 전세가격

  (1) 사우아이파크 매매가격

사우아이파크의 특이한 거래가 2023년에 있었다. 1월 이후에 5억5천만원 이하의 거래가 분명히 있었는데, 3월에 7억 3천에 고가 거래가 이뤄졌다. 등기까지 완료된 것인데, 2021년, 2022년 급등기의 가격대인데, 도저히 이해는 안 되지만, 이유가 있을 것이라 생각된다. 주택거래가격대는 현재 6억 이하에서 이뤄지고 있다.

실거래 흐름

 (2) 사우아이파크 주변의 매매가격

사우동의 실거래 등록된 33평형의 아파트 실거래 가격대입니다. 다른 아파트들이 구축(1999년)의 기간을 지나고 있어서 유독 본 건물의 거래가격대가 높은 것으로 보입니다. 정주여건은 현재 기준으로 기존 아파트쪽이 좋습니다.

 

  (3) 전세가격

전세가격이 높아지니 거래량이 감소합니다. 사우아이파크의 실사용가치를 잘 보여주는 모습은 2021년 2022년입니다.
전세가격이 높아도 그냥 하시는 분들은 새집이라서 그정도 높은 가격도 감수할 수 있다고 여기시는 것 같습니다. 
작성일 기준 25평형은 3억, 30평형은 3억 2천, 33평형은 3억 8천의 호가가 있습니다.

  (4) 사우아이파크 주변의 전세가격

김포시 사우동 인근의 저렴한 전세가 많습니다. 역세권의 전세를 찾으신다면 동양신명아파트(풍년 1단지)를 추천합니다.
사우역에 바로 붙어 있는 33평의 전세가 2억, 2억 4천, 2억 8천 이렇게 있습니다. 어차피 전세는 사용가치만 따지시면 됩니다. 새 아파트를 원하시면 사우아이파크가 있지만, 사우동을 벗어나면 대안은 더 많아집니다.

2) 사우동 거래량 및 평당가 흐름

사우동은 2023년 4월 거래량 20건 후, 현재는 월에 10건 정도의 거래량이 있고, 평당 가격은 크게 하락 후 회복하는 모습을 보이지만, 데이터 상으로 2023년 3월의 사우아이파크의 7억 3천이라는 이상거래가격 수준의 회복입니다. 현재 데이터는 안정화 및 가격의 상승으로 보기 어렵습니다. 

 

3) 사우아이파크의 연도별 매매가격 / 전세가격 변화

매매가격의 중윗값은 2020년 선에 접근함. 5억 5천선으로 중위값이 아래에 치우쳐져 있어서 내려가는 거래로 실거래량이 늘어날 것으로 보임. 정부의 추가 부동산 부양책이 나오고, 금리마저 싸진다면 다시 추세는 우상향 할 수 있음.

전세가격의 중위값은 3억 5천 아래에 형성됨. 새집의 전세 수요는 있을 수 있지만, 저렴한 전세가 2억 5천 아래에 주변에 많이 있다는 것이 사우아이파크가 전세가격을 올리지 못하는 이유로 보임. 수요는 있으나 가격 저항선이 있는 것으로 보이고, 2021년 전세가격 급등시기의 거래량 급감을 보면 가격 민감성을 확인할 수 있다. (새집이라도 비싸면 계약 안 한다)

2) 적정가격 검토

    * 전세가 대비 (1.5배 ) 기준 : 5억 2천5백
    * 수익률 기준 4억 3천 ( 이상의 금액은 물건의 선취 프리미엄 ) 
       - 최종 실거래가 5억 9천5백이니, 프리미엄으로 1억 6천 정도는 괜찮다거나, 인정 안 하시면 접근 안하시면 됩니다