롯데캐슬파크타운 개요
사용승인은 2017년 10월 27일이고, 총 10개 동에 1076세대입니다. 운정신도시 내에 위치하여 야당역과 가까운 지역에 위치한 아파트입니다. 야당역 지역은 GTX운정역이 조성되기 전에는 가장 왕성한 파주의 상권이 위치하고 있습니다. 대로가 파주, 고양을 이어주는 길인데 출, 퇴근 시간엔 좀 막히는 "파주에서 보기 드문 곳"이기도 합니다.
실거래 정보와 가격대
현재의 호가는 6억대입니다. 하지만, 6억 1천만원의 거래가 주르륵 있고, 저 가격대가 필요한 누군가가 있을지 모릅니다. 운정에 "힐스테이트 더운정"이라는 곳이 곧 분양을 시작한다고 하는데, 기록을 남기기 위해서 일부러 이쪽의 거래들을 좀 수집하고 있습니다. 과연 대단지의 분양과 주변 아파트 가격의 변화가 연관이 있는가? 하는 부분을 위해서입니다. 사실 좀 의심이 가기도 하지요. 주변의 실거래를 띄우면 새로 분양하는 아파트가 왠지 "혜자"스럽다는 표현으로 불리더군요.
적정 가격대 추정
1) 전세대비 추정 : 적정가 5억 8천~9천
( 실 사용가치인 전세가격에 1.5배라는 기계적 수치로 그냥 뽑아내는 적정가격입니다. )
2) 수익율 대비 적정 가격 : 5억 1천~2천
( 채권수익율 : 회사채 AA- 3년물 4.42% ) 수익률에 맞춰 계산합니다. 최종 실거래가 6억 1천에서 9천5백만 원을 차감하여 계산해서 구하는 제 기준의 적정가격룰입니다.
- 최종 실거래가격이 그래도 수익율 근처에 많이 다가와 있었습니다. 그리고 수익률의 적정가격은 절댓값이 아니라, 적정가격 이상의 가격은 물건의 선취 프리미엄으로 봅니다. 1억 정도의 프리미엄이 있다고 생각합니다. 주거는 부가적이고 수익률로 주택을 바라보는 사람들의 말들에 넌덜머가 나서, 제가 만든 기준입니다.
야당동의 주변매매가를 보시죠.
아 어쩐지 아파트 이름이 이상하더라니, 롯데캐슬1차의 이름이 롯데캐슬파크타운이었습니다.
비교적 저렴한 주변 아파트들은 분양전환된 아파트 들입니다. 거래량은 한빛 2단지, 한빛 7단지, 한빛 5단지, 한빛 9단지가 서로 경합 중이지만, 가격으로는 9단지 롯데캐슬파크타운(9단지)이 대장이네요. 지도 확인해 보시면 아시겠지만 길하나 건너의 위치들입니다. 초, 중학교를 품고 있는 건 7단지와 8단지 이므로, 저렴하고 어린 자녀가 있는 분들은 주변을 살피십시오.
야당동의 주변전세가를 보시죠.
저렴한 전세가 많습니다. 3억 아래의 34평형 전세가 다수 존재하는 지역입니다. 서울이 이렇다면 참 좋은 나라일텐데 그러지 못한 현실이 안타깝습니다. 잠시 얘기가 샜습니다만, 차를 이용한다면 모두 같은 곳이라 봐도 무방하고 역까지 도보 이동이 무리가 될 정도의 거리는 아닙니다. 차량 이동으로 출퇴근한다면 저렴한 곳을 택하시고, 걸어서 야당역을 반드시 이용해야 한다면 8천~1억 정도가 더 드는 롯데캐슬파크타운이 조금 더 새집이라 좋겠지만, 전세에서는 애매하네요.
전세 대장은 5단지 캐슬앤칸타빌이 되겠습니다. 저렴한 가격에서는 운정아모리움, 2단지 휴먼빌도 좋은 대안입니다.
이 말인 즉슨, 현재의 이 단지 전세가가 높은 편이라는 말이 되겠습니다.
야당동 실거래량과 평당가
2023년 들어서도 실거래량은 꾸준합니다.
파주는 젊은 부부들이 많이 사는 지역이라서, 가격대와 직장만 받쳐준다면 자족화 도시가 될 가능성이 매우 높은 지역입니다. 그게 될지는 알 수 없지만, 야당동은 일산과 붙은 곳이고 서두에 말씀드렸다시피 출퇴근 시간에 아주 복잡할 만큼 유동인구들이 많은 곳입니다. "운정호수공원" 같은 건 걸어서 금방이기도 합니다. 호수물 퍼다가 마실게 아니니 가끔 바람 쐬기 좋다는 정도가 적당할 것 같습니다. 이 말씀을 드리는 이유는 아래에 나옵니다.
야당동 실거래가와 전세가
한때 파주지역은 투기꾼(?) 들의 놀이터가 된 적이 있습니다. 저희 집도 하루에 많게는 2번 보러오기도 했었던 적이 있습니다. 당시 파주가 아주 저렴했었으니 말입니다. 투기꾼이 참여하고, 전세가도 급등합니다. 전형적인 갭투기의 모습으로 전세가를 끌어올리고, 매매가도 끌어올리는 삼각혁의 모습이 보입니다. 젊은 부부들은 급해졌습니다. 거래가 비슷한 시기에 몰리는 걸 보시면 압니다. 보통은 급등시기에 거래를 포기하는 분절의 시간이 있습니다. 그리고 이 표에는 보이지 않지만, 수없이 많은 실거래 취소가 있습니다.
공교롭게도 실거래의 "신고가" 부분의 계약건들이 계약해제된 것들이고, 짧은 기간동안 계단식으로 호가를 올리며 젊은 부부들을 끌어드리는 모습이 보입니다. 그리고 저도 당할 뻔했던 부동산 여 사장님들의 압박식 영업 때문일 수도 있겠습니다. 사람을 급하게 만듭니다. 아래의 취소계약건은 국토부 실거래가와 부동산 정보사이트에 게재되고 바로바로 호가를 끌어올렸습니다. 저 위의 실거래가 최상단 8억 근처에 산 사람들은 이제 어떻게 해야 합니까? 100프로 외지인들은 아닐 것이라 여겨집니다. 저희 집은 강남 사는 멀끔한 청년들이 두 번 왔었고, 깔끔한 할머니 같은 서울 분들도 왔었죠.
전문가의 터치가 느껴집니다. 2020년의 일직선으로 상승하는 실거래가. 그리고 그 가격을 받쳐줬던 신고가 계약 해지건들...
모든 부분을 지켜볼 수 없겠지만, 저렇게 급등하는데 올라타길 원했던 탐욕이 분명히 있었겠지요.
하지만 근본적인 대책으로 투기꾼의 놀이터가 되는 상황이 다시 오지 않길 바랍니다. 적정가와 현재 호가의 차이가 커서 안타까움에 뇌피셜을 적어 봤습니다. 의사결정에 조금이라도 도움이 되셨다면 좋겠습니다. 끝.
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