경기도 하남시 망월동 미사강변푸르지오 33평형의 실거래 매매가와 전세가격을 분석합니다.
1. 지리적 위치와 단지 정보
미사강변 푸르지오 아파트는 주변에 호수공원이 있고, 윤슬초등학교를 접하고 있어서 위치상으로 가족들이 살기에 좋은 곳 같습니다. 상당히 입지가 좋아 보입니다. 공원이 집 주변에 있으면 아무래도 안 하던 산책이라도 가끔 할 기회가 생기거든요. 특히나 어린아이를 키우는 입장에서 아이를 산책시킬 때도 도로가를 걷는 것보다는 좋습니다. 하지만, 365일을 기준으로 그 날짜가 많지는 않습니다. 사용승인일 2016년으로 10년 이내의 신축급입니다. 지역난방을 하는 곳입니다.
2. 실거래 가격의 흐름
전반적으로 가격이 높은 지역이라서 단지 내에서 적당한 국민주택평형으로 낮은 것을 우선 보려고 했는데, 29평형대의 실거래량이 올해 2건입니다. 그래서 33평형대 위주로 보겠습니다.
2021년 최고가격은 14억에 근접했었습니다. 그리고 1년간 거래 절벽이 왔습니다. 단순하게 생각하시면 됩니다. 너무 비쌌고, 그 비싼 실거래가격을 기준으로 호가들을 올렸으니, 살 수 있는 사람이 없었던 겁니다. 10억 이하대에서 거래가 다시 개시되는 모습을 보이고 있으며, 특이한 건 아래의 표를 보시면 11억 이상 가격대의 3건은 등기가 안되고 있네요. 실거래 신고하고, 최근 동일 평형의 고층 호가가 10억 8천이라서 과연 등기를 할까? 의구심은 듭니다.
2023년 2월 9억에 매매계약 된 것이 6월 말에 등기된 것을 보면 등기까지는 갈 것으로 보입니다.
적정 가격을 점검합니다.
전세가 대비 매매가비율 (1.5배) 적정가격 : 9억
( 전국 전세가 대비 매매가의 장기 시계열 평균비 : 1.5배 )
전세는 실 사용가치를 말합니다. 실 사용가치에 대하여 실거래 가격과 최저 호가가 10억 8천으로 갭이 있습니다.
수익률 대비 적정가격 : 8억 4천
적정가 8억 4천 이상의 가격은 물건의 선취 프리미엄으로 생각하십시오. 특히 부동산은 선취 프리미엄이 아주 높은 걸로 보입니다. 간단하게 생각하세요. 상가의 "깔세"라고 생각하시면 됩니다.
최종 실거래가 10억 5천만 원 ( 회사채 AA- 3년 ) 4.4%라 하고, 금융투자 시 월 수익은 330만 원입니다. 기회비용으로 거주하고 계신 것으로, 수익률 곡선에 완전히 일치시키지 않는다고 하더라도 80만 원 정도 내려와야 채권의 수익률과 어느 정도 맞아집니다. 추정가격이므로 회사채의 월평균과 당월인 7월은 최저치를 기준으로 삼습니다. 장담컨대 대출금리보다 낮으며, 예금금리와는 비슷하거나 높은 편입니다. 부동산 투자 전문가들이란 사람들이 하도 부동산이 최고라고 해서 여러 가지 지표들을 보다가 주택가격의 흐름과 너무 비슷하여 제가 사용하는 지표입니다.
최종 실거래가격의 월 거주비는 380만 원 정도입니다. ( 금리 영향이 큽니다. ) 아래의 도표는 간략하게 설명을 표로 만들어 본 것입니다. 적정가격이 건물의 가격이란 게 아니라, 여기서부터 시작하여 현재의 시장 호가와 비교하시란 겁니다. 그래서 호가가 11억이라면, 2억 7천만 원이 선취 프리미엄이라 생각하시란 겁니다.
이 기준점을 잡는 이유는 1년 이자와 밀접한 관련이 있습니다. 계산하기 편하게, 10억 5천에 구매한 10년 후, 이 주택의 가격이 최소 4억 6천이 오르지 않으면, 손실인 것이고 5억 정도 오르면 본전이 됩니다. 물론 대출이 5억 정도 있다면 상승해야 할 가격은 더 오르게 됩니다. 이 부분은 계속 언급하겠습니다.
이제 주위를 둘러봐야 합니다.
미사푸르지오 근처의 실거래 매매가를 한꺼번에 보겠습니다. ( 실거래 있는 동일 평형만 표시됩니다. )
호수공원 프리미엄치고는 비싼 게 맞습니다. 대부분의 주변 아파트들이 중윗값이 9억 이하입니다. 반드시 호수공원을 보고 살아야겠다면 모르겠지만, 저렴하게 인근에서 주택을 구입하신다면 다른 곳을 보시기 바랍니다.
전세는 어떤지 주변을 보겠습니다.
전세는 중윗값이 4억에서 5억으로 안정적입니다. 붉은색 점들이 가로로 이어지는 게 가격대입니다. 전세 수요도 망월동은 튼튼한 편입니다. 그중에서도 미사강변푸르지오가 대장 같아 보입니다. 주변을 잘 둘러보시고, 저렴한 곳에서 돈 많이 모아서 좋은 곳 사시길 바랍니다.
망월동의 실거래량과 평당가
이쪽도 정부의 부동산부양정책인 "특례보금자리론"의 수혜 지역인 것 같습니다. 6월까지 망월동 전체의 실거래량은 최대 75건 정도가 있었습니다. 그리고 특혜가 지나고 나니, 7월 말이지만, 7월이 끝난 건 아니라서, 7월 거래량은 30건 정도가 되지 않을까 생각됩니다. 거래량이 잠시 상승하는 동안 평당 가격이 상승하는 거 보시면 아시겠지만, 거래량 오를 때마다 집주인 분들은 호가를 올립니다. 파는 사람이 호가 올리는 건 그렇다 치고 사는 사람은 호가 내리는 활동에 비교적 소극적입니다. 마치 부동산에 올려진 가격이 법이라도 됩니까? 꼭 살고 싶은 지역이 있으시다면, 적극적으로 가격 인하를 요구하세요. 안되면 안사면 그만인 겁니다. 주변에 전세도 많습니다. 과거 같은 폭등은 당분간 불가능합니다.
투자수요 유입, 그리고 망가지는 전세가
전세가를 높여서 매입가를 낮추는 갭투기의 투기수요가 많았던 것 같습니다. 물론 여전히 높은 전세가격이 있지만, 전세가와 실거래 매매가가 붙어 있는 2건의 거래가 있습니다. 이게 향후 어떤 영향을 만들어 낼지는 알 수 없지만, 현재 7억 이상의 전세 거주민들은 낮아진 전세보증금만큼 돌려받으시던지, 주변에 전세 가격 낮은 곳으로 보증금 빼서 이동하셔도 좋겠습니다. 전세대출이 있다면 특히 나요. 대출 갚으시고, 근처 저렴한 전세로 이동하여 주거비 낮추시며 좋은 곳 가시길. 끝.
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