경기도 아파트시세-하남시 망월동 미사강변파밀리에

경기도 하남시 망월동 910에 위치한 미사강변파밀리에는 976세대의 대단지로 주변에 미사초교, 미사고교가 있고, 하남종합운동장이 있는 지역. 5호선 미사역 도보가능한 위치에 있고 주변 상업지구 이용이 가능한 지역.

 

 

 

[문서버전 : Report231203]

1. 미사강변파밀리에 개요와 지역 아파트 거래정보

(1) 미사강변파밀리에 단지 개요

좋은 입지에 좋은 환경이지만, 최근의 가격대가 좋은 가격인지는 의구심이 든다. 

세대수	976세대(총9개동)	저/최고층	15층/28층
사용승인일	2014년 06월 12일	총주차대수	1134대(세대당 1.16대)
용적률	217%	건폐율	15%
건설사	신동아건설(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-793-5737
주소	경기도 하남시 망월동 910
면적	대분류 3타입

 

(2) 경기도 하남시 전용 84㎡타입 매매가 평균, 전세가 평균(지역정보)

매매가격은 상승세에서 정체되는 구간으로 보임. 11월 평균 하남시 아파트 평균가격은 8억7천만원.

전세가격은 하락세. 2023년 11월 평균 하남시 전용84 타입의 전세가격은 4억8천5백만원 아래에 있음.

경기도 하남시 전용 84㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 하남시 아파트 전체 매매/전세 거래면적(지역정보)

매매 거래면적은 2023년 9월말 : 9850㎡ -> 2023년 11월말 : 6700㎡로 감소.

전세 거래면적은 2023년 11월말 : 30,000㎡ -> 2023년 11월말 : 3850㎡로 1/10로 감소.

12월 말까지 거래량 급증이 없다면, 2023년 12월은 역대 최저 거래면적으로 기록될 가능성 있음.

지역의 매매와 전세 거래면적 합계 비교

 

(4) 경기도 하남시 망월동의 건축연도별 거래량 및 매매가격(지역정보)

2023년 기준 하남시 망월동의 거래된 아파트들은 준 신축급들의 거래이고, 특히 2016년 건축년도의 거래가 많고, 가격대의 범위도 상당히 넓게 형성되어 있다. 2017년과 2015년 건축승인된 아파들들은 비교적 거래가격대가 조밀하다.

지역의 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

 

 

 

 

2. 미사강변 파밀리에 매매가격, 전세가격(전용: 84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 9월 : 113,000만원

[최근 실거래가] 2023년 11월 : 88,000만원

실거래 가격 추세	전세가격 추세

실거래가격과 전세가격 가격추세

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(1) 미사강변파밀리에 전용84㎡ 전세가평균, 월세평균

거래년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	56,871	28,000	93
2021년12월	62,440	22,500	160
2022년01월	59,667
2022년02월	45,897	7,750	179
2022년03월	50,000	35,000	80
2022년04월	61,000
2022년05월	53,469
2022년06월	56,100	5,000	200
2022년07월	52,500	10,000	145
2022년08월	36,300	44,750	38
2022년09월	55,827	20,000	140
2022년10월	49,500	20,000	150
2022년11월	58,000	10,000	200
2022년12월	51,950
2023년01월	43,000	8,400	166
2023년02월	46,750
2023년03월	47,571	35,000	60
2023년04월	48,250	5,000	200
2023년05월	47,778	35,000	65
2023년06월	51,111	24,500	110
2023년07월	53,200	30,000	100
2023년08월	53,800
2023년09월	55,567	18,750	145
2023년10월	55,000	11,250	170
2023년11월	52,360	44,000	40

(2) 미사강변파밀리에 전용59㎡ 전세가평균, 월세평균

거래년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	49,567
2021년12월	44,175
2022년01월	57,000
2022년02월	48,450	12,500	108
2022년03월	56,000	10,000	200
2022년04월	57,000	25,000	110
2022년05월	46,750	20,000	115
2022년06월	57,500
2022년07월	42,350	25,000	78
2022년08월	48,190	2,550	88
2022년09월	45,125	30,000	80
2022년10월	44,333
2022년11월	43,250	10,000	210
2022년12월	40,000	16,500	73
2023년01월	39,667	10,000	140
2023년02월	39,250	10,000	150
2023년03월	41,500
2023년04월	41,000	5,000	170
2023년05월	41,750
2023년06월	44,000	5,000	170
2023년07월	46,000	25,000	80
2023년08월	45,333	5,000	170
2023년09월	50,000	35,000	50
2023년10월	48,000	5,000	180
2023년11월	51,000

(3) 미사강변파밀리에 전용74㎡ 전세가평균, 월세평균

 

거래년월	전세	월세보증금	월세
2022년01월	60,000	20,000	61
2022년02월	41,000
2022년03월	52,000
2022년04월	39,900	10,000	175
2022년05월	62,000
2022년06월		15,000	160
2022년07월	52,150	5,000	147
2022년09월	52,500
2022년10월	54,600
2022년12월	40,000	30,000	40
2023년02월	47,250
2023년03월	40,000
2023년04월	47,033
2023년05월	52,100	10,000	155
2023년06월	44,500	10,000	160
2023년07월	45,000
2023년09월	47,000
2023년11월	44,000

 

 

 

 

 

3. 미사강변파밀리에 연도별 매매와 전세가격(전용: 84㎡)

 

2022년과 2023년 71,000만원에 각 1건씩 최저가 거래자가 현 시점에서는 최고의 매입가격대임.

2022년의 처참한 거래량을 본다면, 2023년 정부가 세금을 뿌려서 아파트 가격을 부양하려 한 이유를 알 수 있다. 

 

전세의 경우 무의미한 최상단, 최하단의 거래는 삭제하고, 평균적 거래가격대만 추려내었다.

2023년 전세 중위가격은 50,000만원이다. 비교적 역전세의 파고를 잘 헤쳐나온 것으로 보인다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

 

 

 

 

4. 미사강변파밀리에 주변 매매,전세가 비교(전용: 84㎡)

미사강변 푸르지오의 2023년 가격 상승세 외에 나머지 단지는 가격대가 고르게 9억원 이하임. ( 특례보금자리 대출영향으로 확신할 수 있는 상황임. ) 

 

주변 전세가격으로 확인되는 실사용가치는 주변 매매가격에서 미사푸르지오가 상대적인 거품단지임을 증명한다. 조금 높은 가격대에 전세계약이 되었지만, 매매가격의 범위수준은 아니다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

 

 

 

 

 

5. 미사강변파밀리 적정가격과 데이터 결론(전용: 84㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 86,000만원 ~ 88,000만원

해당연도 전세가 중위가격 : 50,000만원

전세가율(평균배수) : 1.76
전세가율(중위배수) : 1.72

 

거래량이 받쳐주지 않으면 가격이 하락하는 단지라는 것을 아래 좌측 실거래,전세가 그래프의 수평이동구간이 말해준다. 구매자들이 비싸다고 생각하는 순간 거래단절이 일어난다. 전세가배율이 최근 고개를 드는건 매매가격이 상승했기 때문이고, 이 가격상승은 정부의 세금투하 대출정책 때문이다. (특례보금자리) 현재 가격대가 안정적이라 보기 힘들다.

 

여기만 그렇다는게 아니라, 하남시 전체와 경기도 전체가 현재 2024년 2월까지 거래가 어떻게 일어나는지 확인하는게 중요하다. 대출로 묶이고, 정부의 가계부채 확대정책도 9월말로 종료한 후 부양책없이도 스스로 돌아가는 부동산 시장인지 확인하고 접근하길 권고한다.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

 

 

 

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 4억9천만원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 11월 : 88,000만원

회사채수익율AA- 3년물 : 4.295%

 

수익율 그래프 기준으로 최근 거래가격을 계산하면 3억9천만원을 권리금으로 주고 자산을 매입한 것이며, 대출없이 현금 구매조건의 가격대이다. 대출이 있다면 월이자를 초과비용140만원에 합산한 후, 본 자산을 매입하므로써 얻게되는 편익으로 차감하여 동등하다고 판단하면 좋은 거래다. 편익은 개인편차로 주거, 양육, 직주근접, 출퇴근편리등의 비금전적 계산부분이기 때문이다.

 

최근 금감원의 상생금융 2차로 인하여 정기예금 금리가 3.95%수준으로 인하되어 8억8천만원의 1년 예금이자는 3470만원 수준이다. 5년 거주 후 재 매각시 10억5천만원에 재 매각된다면 본전이 된다. 혹은 8억8천만원을 채권에 투자하여 4%대의 수익을 올려 5년 후, 해당 아파트가 10억5천이 되어서 매입한다면 같은 거래조건이 된다. 당시 조건과 유사하다면 기준금리 0.5%가 되어야 하고, 각 금융권이 대출을 마구 풀어줬을 때의 조건에서 이 아파트 전용84타입의 최대가격은 10억3천만원이었다. 

 

정부의 제2차 특례보금자리가 또 출시될 지 모르겠으나 "신생아대출"이 그 역할을 한다면 현재의 가격대는 유지될 것이고 그렇지 않다면 가격은 2022년 최저가를 다시 확인할 수 있지 않을까 조심스럽게 생각해 본다.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)