경기도 아파트시세-하남시 창우동 꿈동산신안

경기도 하남시 창우동 521에 위치한 꿈동산신안APT는 하남중학교와 접하고 있으며, 하남초교와 가깝습니다. 창우근린공원에 접해있고, 5호선 하남검단산역 이용이 가능한 수변 아파트 단지. 전용84 타입으로 1704세대의 대단지의 구축아파트입니다.

 

[문서버전 : Report231203]

1. 꿈동산신안 개요와 지역 아파트 거래정보

(1) 꿈동산신안 개요

세대수	1704세대(총21개동)	저/최고층	16층/18층
사용승인일	1994년 12월 20일	총주차대수	1464대(세대당 0.85대)
용적률	214%	건폐율	17%
건설사	신안종합건설
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-793-7828
주소	경기도 하남시 창우동 521
면적	대분류 1타입

 

(2) 경기도 하남시 전용 84㎡ 매매, 전세가 평균(지역정보)

하남시 아파트 전용84타입의 평균 실거래가격은 : 8억7천만원대.

하남시 아파트 전용84타입의 평균 전세가격은 : 4억8천만원대

경기도 하남시 전용 84㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 경기도 하남시 매매/전세 거래면적(지역정보)

경기도 하남시 소재의 전체 실거래 전용면적들의 월별합산이며, 2023년 12월까지 11월의 매매거래가 등록되므로, 면적이 추가로 증가할 수 있으나, 2022년 9월의 역대 최저 거래면적과 비슷할 것으로 보임. 본 데이터는 국토부의 2023년12월10일자료를 기준으로 작성됨. 거래면적은 가격과 무관하게 총 거래된 량을 보려는 것으로 거래건의 경우, 거래가 제법 빈번한 소형거래량이 거래량 증가로 보이는 경우가 있어서 거래면적으로 대체함.

지역의 매매와 전세 거래면적 합계 비교

 

(4) 하남시 창우동 건축연도별 거래량 및 매매가격(지역정보)

하남시 창우동에서 2023년 거래된 전용84 타입의 최신 아파트는 2004년 건축승인 아파트 1건임. 

그외 나머지의 연식은 모두 1994년도 아파트들이고 전용84타입 중위매매값은 62,500만원.

지역의 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

 

2. 꿈동산신안 매매가와 전세가(전용: 84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 8월 : 85,000만원

[최근 실거래가] 2023년 11월 : 66,500만원

 

세대가 많아서인지, 가격 상승기마다 이상하게도 계약취소가 많다. 계약취소가 오묘하게도 오름세에서 나타나는건 최근 분석되던 아파트 단지들과 이곳이 다르다는 의미가 될 수 있다. 설마 가격 장난질을 치는 사람들이 아직도 있는건 아닐테지만, 디딤판 가격을 만들고 취소시키는 짓을 설마 아직도 하진 않을 것이라 생각한다.

실거래 가격 추세	전세가격 추세

실거래가격과 전세가격 가격추세

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(1) 꿈동산신안 전용 84㎡의 전세, 월세평균

단위 : 만원 / 평균가격

계약년월	전세	월세
		보증금	월세
2021년11월	45,030	16,100	79
2021년12월	38,317	12,500	100
2022년01월	35,750
2022년02월	37,981	19,733	71
2022년03월	40,715	11,667	80
2022년04월	47,500	15,400	104
2022년05월	41,788	18,000	75
2022년06월	44,560	26,000	69
2022년07월	40,896	7,500	138
2022년08월	44,407	16,500	68
2022년09월	44,750	19,667	63
2022년10월	46,444	26,833	37
2022년11월	42,778	20,000	78
2022년12월	40,727	16,600	90
2023년01월	33,885	12,333	87
2023년02월	33,821	13,058	99
2023년03월	36,361	15,333	82
2023년04월	36,013	14,333	95
2023년05월	38,867	7,500	130
2023년06월	38,917	14,169	101
2023년07월	38,105	22,470	64
2023년08월	39,777	15,250	92
2023년09월	40,164	24,500	51
2023년10월	39,938	16,667	84
2023년11월	39,161	32,500	40
2023년12월	42,500

 

3. 꿈동산신안 연도별 매매와 전세가격(전용: 84㎡)

전세가격의 가격범위가 2020년부터 급격히 벌어지는 모습. 아마도 2021년3월에 개통된 "5호선 검단산역"과 가까운 동이 아닐까 생각했는데, 그다지 큰 의미가 없어 보인다. 그리고 2023년부터 전세가격폭이 다시 좁아지는 모습을 보이고 있다. 이건 전형적인 투자수요가 전세값을 올려놓은 것이고, 그들의 손바뀜이 일어난것 같다. 

 

꿈동산신안 2022년 전세 중위값 : 43,500만원 => 2023년 전세 중위값 : 39,000만원이다. 

 

매매가격은 2021년 지하철 5호선 개통과 동시에 최고가격을 찍고, 정작 개통후에 가격이 하락한다. 전형적인 투자판이었던것이다.실 사용가치는 전세가격으로 갈음한다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

 

4. 꿈동산신안 주변 매매,전세가 비교(전용: 84㎡)

2004년 창우마을이 유일한 비교군인데, 154세대에 2004년 사용스인된 단지고, 창우근린공원에 둘러져 있다. 지하철 역과 더욱 가깝고, 학교들도 가깝다. 하지만, 가격은 낮다. 대단지가 재건축 이익이 무조건 생기리라 생각하는게 아닐지 싶다. 각 개인의 선택과 판단 영역.

 

아래의 주변 전세가격을 본다면, 역시나 전세에서 중위가격은 조금 높다. 역과 가까운게 실사용가치에 도움이 되는 것 같다. 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

 

5. 꿈동산신안 적정가격과 데이터 결론(전용: 84㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 6억1천만원

해당연도 전세가 중위가격 : 39,000만원

전세가율(평균배수) : 1.56
전세가율(중위배수) : 1.55

 

대 거품의 시대를 지나서 2023년의 특례보금자리 대출이 없었다면 어땠을 지 모를 가격대이다. 하지만, 역과 가깝고, 학교들도 가깝고 공원들도 갖춰져 있으니 적정가격대는 유지될 것으로 보인다.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 4억5천만원(+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 11월 : 66,500만원

회사채 수익율 AA- 3년물 : 4.295%

 

최근 실거래가 기준 2억1천만원 권리금으로 주고 매입한 격. 대출없이 현금구매 조건이며, 대출이 있을 경우에 월 이자비용이 초과비용에 합산되어, 당 자산을 매입하여 얻은 편익으로 상쇄되면 좋은 거래임. 개인 편익은 주거, 양육환경, 직주근접같은 가치들의 총합으로 상쇄.

 

번외로 5호선 미사역 2014년 사용승인된 84타입 미사강변골든센트로의 중간층 호가는 9억2천만원(12/10)이며, 모든 조건은 꿈동산신안보다 비교우위에 있다. 하지만, 직주근접과 같은 개인적 편익은 다를 수 있으므로 가치가 동일할 수 없게 된다는 의미다. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)