경기도 아파트시세-하남시 덕풍동 하남한솔솔파크

경기도 하남시 덕풍동 692에 위치한 현재(23/12/12) 호가 6억8천5백만원의 616세대 아파트 단지. 거의 대부분이 전용84타입으로 구성되어 있고, 5호선 하남시청역과 그리 멀지 않은 거리에 위치하고 있다. 단점은 지하철 근처에 초등학교, 중학교가 있어서 저학년 통학은 조금 어려워 보이지만, 부모가 같이 간다면, 그리고 저학년만 벗어난다면 나쁘지 않을 듯함. 

 

 

 

[문서버전 : Report231203]

1. 하남한솔솔파크 개요와 지역 아파트 거래정보

(1) 단지정보 개요

세대수	616세대(총11개동)	저/최고층	13층/25층
사용승인일	2006년 06월 15일	총주차대수	644대(세대당 1.04대)
용적률	307%	건폐율	20%
건설사	한솔건설(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-796-0022
주소	경기도 하남시 덕풍동 692
면적	대분류 2타입

 

(2) 경기도 하남시의 전용 84㎡타입의매매와 전세가격 평균(지역정보)

정보기준 : 2023.12.12 PM09:00 ( 이하 단위 : 만원 )

 

하남시 전체의 전용84타입 평균 매매가격은 상승이라기 보다는 고가와 저가가 양분되어 있어서 주의가 필요하다.

하남시 전세 시세는 평균가격대와 실사용가치가 역 주변으로 높게 형성된 편이다. 평균가격은 거래량을 참고해야 한다.

성남시 중원구 전용 84㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 경기도 하남시의 매매/전세 거래면적(지역정보)

매매거래면적은 보다시피 거의 없다. 그러므로 평균가격이 올랐다고 착각하면 안되는 것이다. 한두건 인것으로 보임.

전세거래량은 아무리 올라도, 2017년 수준의 10,000㎡ 정도 수준이 될 것으로 보인다. 하남시로의 전세유입이 많았음.

하남의 매매와 전세 거래면적 합계 비교

 

(4) 하남시 덕풍동의 건축연도별 거래량 및 매매가격(지역정보)

2002년도 건축연도에서 전용 84타입이 35,000만원에 거래된 이상거래가 한건 있었는데, 그걸 제외한 그래프다.

준신축인 2016년 아파트와 2008년 아파트의 가격대가 유사하다. 2008년 건축년의 아파트가 경쟁력이 있던지, 2016년의 아파트가 문제가 있던지 한 것으로 보인다.

지역의 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

 

 

 

 

2. 하남한솔솔파크 매매가와 전세가(전용: 84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 8월 : 87,000만원

[최근 실거래가] 2023년 10월 : 70,000만원

 

2023년 정부의 특례보금자리가 없었다면, 커다란 전세문제가 생겼을 것으로 보인다. 다행히 매매가격이 전세가격 위에 형성되어 있다.

실거래 가격 추세	전서가격 추세

실거래가격과 전세가격 가격추세

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(1) 하남한솔솔파크 전용 84㎡의 전세가격, 월세가평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	49,867	20,000	41
2021년12월	38,029	17,000	93
2022년01월	41,825	45,000	30
2022년02월		15,000	80
2022년03월	33,000	13,000	32
2022년04월	58,000
2022년05월	47,250	20,667	82
2022년06월	40,000
2022년07월	46,780	25,000	92
2022년08월	49,667
2022년09월	37,500	5,000	145
2022년10월	40,975	31,667	67
2022년11월	52,000	500	30
2022년12월		20,000	70
2023년01월	44,500	20,000	57
2023년02월	41,000	3,000	160
2023년03월	39,600	15,000	125
2023년04월	42,198	19,800	92
2023년05월	36,650	5,000	140
2023년06월	41,000	15,250	98
2023년07월	39,988	17,500	80
2023년08월	40,700	29,000	40
2023년09월	41,500	33,000	30
2023년10월	42,500	30,000	55
2023년11월	40,275

 

* 전용114는 거래가 적어서 제외함.

 

 

 

 

 

 

3. 하남한솔솔파크 연도별 매매와 전세가격(전용: 84㎡)

 

매매가와 전세가 동반 계단식 하락세임. 

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

최근 매매와 전세 거래건과 가격대

 

 

 

 

 

4. 하남한솔솔파크 주변 매매,전세가 비교(전용: 84㎡)

2023년 한솔 솔파크는 중간에 위치. 이상 거래가격건을 제외하면 중하단에 위치한 매매가격대임. 

2023년 매매보다 월등히 많은 전세거래건. 4억원대 이하의 전세가격도 상당히 많다.

 

<특이점> 하남시청역을 사이에 두고, 신장동은 2004년식 전용57이 7억5천만원의 매매호가다. 신장동은 확실한 거품가격대로 보인다. 덕풍동 한솔솔파크는 전용84 중간층의 호가가 7억3천만원.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

 

 

 

 

 

5. 하남한솔솔파크 적정가격과 데이터 결론(전용: 84㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 5억9천만원 ~ 6억2천만원

해당연도 전세가 중위가격 : 40,000만원

전세가율(평균배수) : 1.53
전세가율(중위배수) : 1.48

 

전세가격이 안정화된 상태에서 2023년 2월이후 매매가격은 상승함. 현재 가격대 불안정함.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

 

 

 

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 3억6천만원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 10월 : 70,000만원

회사채aa- 3년물 수익율 : 4.199%

 

최근 거래가격 기준 3억4천만원의 권리금을 주고 산 자산인 격. 대출없는 현금가격 기준이며, 대출이자가 있을 경우 월이자를 초과비용에 합산한 후 본 자산을 매입하여 얻게된 편익과 상쇄된다면 좋은 거래임.

 

대형시중은행의 최근 금리인하로 정기예금 카카오뱅크(4.0%, 3년 단리) 감안한다면 7억 X 4.0% = 2,800만원(1년)

3년 이자는 8,400만원이 되므로 3년후 재매각시 7억8천4백만원에 매각된다면 본전임. (각종 세금은 제외임. 부동산 세금이 더 많을 것으로 보이긴 함. )

 

7억9천만원대이면 2021년 기준금리0.5% / 대규모 유동성공급시기에 최고가인 87,000만원에 근접한 가격대가 되어야 본전인 상황이므로, 최근 거래가격은 저렴한 가격대라 보기 어려움.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)