경기도 전세보증금과 그림자 금융

경기도 아파트의 전세보증금 총액을 구하고, 월별 상환예정 보증금을 추정한다. 경기도 내의 아파트 전세보증금 평균과 계약상황을 통해서 가계부채중, 집계되지 않는 전세보증금의 규모를 파악해 나간다.

 

 

* 전국 아파트 전세보증금 : 413조원 *

2022년 인구주택총조사 결과 국내 거주 국민의 60%가 거주 중인 아파트

그 60%의 거주공간인 아파트 전세가구의 보증금 총합계는 413조원. ( 이중 일부는 가계부채의 주담대에 속해있다. )

주담대 대출의 총액은 은행과 비은행 합계 1300조원이고, 전세보증금은 사적 대출로 413조 원이다. 

 

그리고 흔히들 말하는 가계신용(가계부채)의 총합이 1830조원인데, 이 안에 일부가 포함되어 있다. 순수하게 전세자금대출이 포함될 경우, 우리나라의 가계신용은 아파트의 전세보증금의 합산만으로 2200조 원을 가뿐히 넘는다. 그리고 그게 가능한 것이 월세 보증금은 넣지도 않았기 때문이다. 

 

이 전체의 광대한 부채에서 오늘은 "경기도"의 전세보증금을 살펴본다.

 

* 기간 : 2021년 12월 ~ 2023년 10월

지자체	계약기간중 전세보증금 (단위 : 만원)
제주특별자치도	98,636,023
울산광역시	407,259,124
세종특별자치시	440,899,202
강원특별자치도	524,371,807
전라남도	528,332,237
전라북도	538,611,696
경상북도	579,337,538
충청북도	613,580,586
광주광역시	680,680,363
충청남도	714,159,173
대전광역시	837,397,218
대구광역시	1,041,621,348
경상남도	1,147,104,943
부산광역시	1,817,427,690
인천광역시	2,101,703,041
경기도	13,984,379,022
서울특별시	15,310,992,201
총합계	41,366,493,212 (413조원)

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1. 경기도 월별 상환예정 전세보증금과 거래건수, 평균전세보증금

경기도의 2023년 12월 상환 혹은 갱신예정인 전세보증금 총액은 6조7천3백억원이다. 이 정도의 상환금액이 매월 발생하고, 일부는 갱신되고 일부는 반환되지만, 일부에서는 문제가 발생하고 있다. 

 

현재 진행형인 "전세권설정" 후 경매로 이어지는 것들이 차차 시장의 표면으로 나타나고 있다는 말이다. 

 

월별 전세보증금 반환 금액이고, 아래 표에서 전세보증금계와 평균보증금의 단위는 만원이다.

계약년월	전세보증금계(반환금액)	건수	평균보증금
202112	673,413,343	18,767	35,883
202201	667,670,064	19,222	34,735
202202	662,394,015	19,713	33,602
202203	682,760,745	20,750	32,904
202204	694,136,156	21,095	32,905
202205	635,686,049	18,551	34,267
202206	619,448,380	18,204	34,028
202207	625,882,924	18,604	33,642
202208	593,135,658	18,131	32,714
202209	561,139,350	17,322	32,395
202210	596,555,648	18,574	32,118
202211	522,158,040	16,523	31,602
202212	553,295,847	17,630	31,384
202301	555,163,796	18,383	30,200
202302	715,389,418	23,584	30,334
202303	696,481,632	23,396	29,769
202304	630,878,224	20,507	30,764
202305	622,208,056	19,967	31,162
202306	601,075,891	19,285	31,168
202307	594,812,819	19,281	30,850
202308	564,051,916	18,041	31,265
202309	494,805,872	15,881	31,157
202310	421,835,179	13,275	31,777
소계	13,984,379,022	434,686	32,171

 

경기도의 전세에서만 사적 금융(그림자금융)으로 140조원에 달하는 금액이 보증금으로 집주인들에게 대출되어 있다. 경기도에서만, 대략 5%의 전세사고가 발생하면 HUG는 그날로 끝난다. 실로 어마어마한 금액이다.

 

2. 경기도 지자체별 상환예정 전세보증금과 거래건수, 평균전세보증금

아래의 표는 "건수평균"기준으로 내림차순 정리한 표이다. 

계약년월	보증금계	전세건수	건수평균
과천시	263,570,890	3785	69,636
성남분당구	1,293,009,445	22813	56,679
성남수정구	296,487,303	5478	54,123
하남시	616,462,717	12365	49,855
용인수지구	786,161,989	17249	45,577
의왕시	248,618,341	6221	39,964
광명시	469,471,710	12890	36,421
수원영통구	629,460,960	17293	36,400
안양동안구	575,568,416	15848	36,318
고양일산동구	310,836,393	8652	35,927
성남중원구	180,088,147	5035	35,767
용인기흥구	540,819,035	15505	34,880
안양만안구	198,964,016	5783	34,405
구리시	207,848,755	6209	33,475
고양덕양구	437,385,163	14093	31,036
고양일산서구	433,490,587	14356	30,196
광주시	215,002,575	7133	30,142
부천시	536,991,944	17821	30,133
남양주시	818,666,728	27555	29,710
김포시	459,368,401	15718	29,226
수원장안구	171,824,179	5944	28,907
수원팔달구	171,118,850	6041	28,326
수원권선구	272,748,414	9689	28,150
화성시	1,003,028,999	35965	27,889
군포시	264,212,838	9642	27,402
파주시	376,142,575	13875	27,109
안산단원구	237,885,309	9449	25,176
시흥시	419,542,214	17219	24,365
양평군	28,834,418	1203	23,969
안산상록구	142,499,045	5981	23,825
용인처인구	125,885,723	5459	23,060
오산시	124,320,916	5439	22,857
의정부시	303,635,260	13301	22,828
이천시	74,848,836	3439	21,765
평택시	404,168,980	19452	20,778
가평군	8,998,030	483	18,629
양주시	160,834,015	8880	18,112
여주시	38,326,192	2228	17,202
안성시	80,146,595	5260	15,237
동두천시	34,403,963	2322	14,817
포천시	19,586,965	1344	14,574
연천군	3,113,191	269	11,573
소계	13,984,379,022	434686	32,171

 

관건은 전세가격이다.

 

현재 전세가격은 2023년 3월을 저점으로 반등하기 시작했으나, 2022년 10월의 전세가격보다 낮다. 

 

2022년 전세평균은 32,118만원이었다. 2023년 10월 전세평균가는 31,777만 원이다. 평균수치로만 본다면 거의 비슷하게 접근한 전세가격이다.

 

다만, 2024년 9월까지는 역전세 문제가 단지별로 몇건에서 몇십 건 정도로 그치겠으나 그 문제가 계속될 것이란 게 문제다.