경기도 전지역 APT 전세보증금 문제점

1. 경기도 전체 아파트의 전세보증금 총액과 문제점

 

1) 문제 인식

추경호 기재부 장관이 뜬금없이 집주인에 대하여 DSR을 우회한 대출을 검토하고 있다고 발표했었다.

어째서 전세보증금의 반환을 위해서 대출규제인 DSR을 우회하며, DTI규제를 이용하면서 집주인들에게 대출을 해주겠다고 이리 서두르는 것일까? 집주인이 돌려줄 보증금의 규모가 도대체 어느 정도길래 추가 대출이 필요한 것인가?

DSR규제를 넘어선 DTI규제까지 해줘야 할 정도로 절박한가? 라는 의구심이었다. 아니 근본적으로 전세보증금을 돌려주기 위해서(?) 집주인들이 대출을 받아야 한다는 형용모순적인 상황의 인식이 우선이었다.

대출자가 마치 은행에서 대출받아서 만기에 상환하려 하는데, 상환할 돈이 부족해서 은행에서 다시 돈을 빌려서 갚겠다는 것과 같은 상황에 어이가 없다.

 

2) 이미 갱신된 2021년 9월 ~ 2023년 7월까지 전세보증금 월별 / 총합계

집주인들이 전세보증금을 돌려줄 여력이 없다.

받았던 전세금이 없다. 다시 한번 말하지만 전세 보증금이 없다. 그 전세보증금은 어디로 갔을까? 이번 대출확대가 정상적인 집주인들을 가리키는 것일까? 의문이 들었다. 분명히 전세보증금을 송금받아서 은행에 두고 있던지, 일부를 사용했더라도 다시 채워 넣어 보증금을 돌려줄 여력은 충분할텐데. 왜 전세보증금 반환을 위해서 기재부의 장관이 나서서 무리한 대출까지 해주려는 것일까?

갑자기 예전 경매 유튜브나, 부동산 상승론자들의 얘기가 생각났다.
 
"은행 빚은 갚는 게 아니다."  - 거치로 이자만 내며 주택 구입 (상승하면 판매)
"1억 6천에 낙찰받아서 1억 5천에 전세 주면 자기 자본은 1천만 원이면 된다."  - 자기돈 없이 주택 구입

은행돈은 갚는 게 아니라 치더라도 아래의 표는 정말 간소하게 거래되는 경기도의 아파트에 대한 전세보증금 규모다.

2023년 7월 큰 문제가 없으니, 이미 집주인은 세입자에게 103조 원을 대환 한 것이나 다름없는 모습이다. 전세를 갱신했던지, 다른 세입자를 구했던지 말이다. 2023년 7월은 무사히 지나갔다고 치겠다.

이미 대환된 전세보증금 월별 총액

 
2023년 8월부터 대환 될 전세보증금은 규모가 정말 다르다. ( 앞전의 23개월치와 이후의 23개월치 비교자료 )

 

이제부터 대환되어야 할 전세보증금은 총액 139조 원이다. 이전 23개월보다 약 36조 원이 늘었다.

지난달 한국은행이 발표한 가계부채 현황에서, 부동산관련 대출에 전세대출도 포함된다고 전화통화하여 확인하였다.

전세보증금 전액을 대출받는 것도 일부 있겠지만, 대부분 자기자본에 부족한 금액은 전세보증금 대출을 받았을 것이다.

그렇게 집계한 전세보증금이 139조다. 집주인이 세입자에 무이자대출받은 금액말이다.

기재부 추경호장관이 대출 운운한 걸 보면 이번 정책은 갭투기, 영끌을 위한 정책인 것 같다. 정상적인 장기투자 집주인들은 전세 급등기에도 전세보증금 인상을 하지 않았었다. 이건 서울의 일부 고가 단지에서 전세거래가가 일정 수준을 크게 벗어나지 않은채 꾸준히 유지되는 단지가 있었다. 이외에도 다른 아파트 단지 분석한 것을 한두 개만 살펴보면 금방 알게 된다. 갭투기, 영끌이 진입한 시장에서 전세가가 여지없이 들썩였다.

2023년 8월부터 대환되어야 할 전세보증금 월별 총액

문제는 규모인데, 위의 내용을 차트로 나열해 보니 전세보증금이 얼마나 늘어났고, 규모가 어느 정도인지 확인이 가능하다. 잔잔하던 흐름이 출렁이는 파고와도 같다. 경기도만 가지고 전체 흐름을 유추하긴 어렵지만 전세반환용 대출이 풀리기 시작하면 매달 전국적으로 전세보증금 차액 대출로 인해서 가계부채의 증가에 큰 몫을 차지하게 될 것 같아 걱정이다. 

연말이면 꿈의 가계부채 2000조 돌파가 가시화될 것 같다.

그리고 가계부채 통계에 안 잡혀왔던 전세보증금이 일부 가계부채에 잡히게 되는 상황이 되는 것이다. 주담대의 형태로 말이다. DSR을 초과하는 대출로 말이다. DTI로 규제를 우회한다 해도, 대외에 보여질 통계상에는 국내 국민의 DSR지수는 악화되어 대외 신인도에 영향을 끼치지 않을까 걱정된다. 미국과의 기준금리도 2% 차이인데, 시중은행의 신인도까지 건드려 진다면 환율발 인플레이션까지 발생한다는 시나리오가 거짓은 아닌것 같다.

 

전세 보증금의 일부가 집주인의 주담대에 합쳐지면 연말에 가계부채 2000조 돌파라는 신기원이 이뤄질 것 같다.

가계부채와 역전세... 또다시 증가될 유동성에 금리가 버텨줄지도 의문이다. 매달 10조 원의 추가대출이 물가는 어떻게 할지도 걱정이다. 진심으로 각 가정에서는 안정적인 재무환경을 만드시길 권고드린다. 지금은 투자할 때가 아님을 아시길. 끝.