인천의 전지역 APT 전세보증금 문제

1. 인천 전체 아파트의 전세보증금 총액과 문제점

 

1) 문제 인식

어째서 전세보증금의 반환을 위해서 대출규제인 DSR을 우회하며, DTI규제를 이용하면서 집주인들에게 대출을 해주겠다고 이리 서두르는 것일까? 집주인이 돌려줄 보증금의 규모가 도대체 어느 정도길래 추가 대출이 필요한 것인가?

DSR규제를 회피하기 위해서, DTI규제로 전환까지 해줘야 할 정도로 절박한가?라는 의구심이 확신이 되어간다. 
 
대출자가 은행에서 대출받은 금액이 없어서, 너희 은행에서 대출을 받아서 기존 대출받은 금액을 갚겠다는 어이없는 상황이 연출될 예정이다. 앞으로 말이다. 확실하게.
 
인천지역은 오히려 경기, 서울에 비하여 금액적으로만 적을 뿐, 매우 위험한 지역으로 보인다. 그건 주택가격의 절대치가 낮기 때문이다. 
 
경기는 8억 주택에 전세 5억이었다면, 인천은 5억 주택에 4억 5천 전세인 꼴이다.

이마저도 역전세 시작인 6, 7월은 제한 수준입니다.
 
인천의 전세보증금 증가액 : 18.5%
경기의 전세보증금 증가액 : 25.6%
서울의 전세보증금 증가액 : 17.2%
 
정말 역전세로 인한 문제와 세입자의 피해가 크게 발생할 소지는 인천지역이었다. 
 
 

2) 이미 갱신된 2021년 9월 ~ 2023년 7월까지 전세보증금 월별 / 총합계

전국임대인연합회 100명 설문 결과 임대인 80% “역전세 예상 못해”, 30%만 “여윳돈으로 보증금 반환” - 블라인드 여론조사
[단독] 임대인 10명 중 2명 “역전세 땐 파산 신청” [심층기획-전세시장 대혼란 닥친다]  - 세계일보 2023/6/1 기사 제목
 
인천지역의 대규모 단지를 분석하다 보니, 어처구니없는 가격의 매매가격이나, 터무니없던 전세가격이 보였다. 21년 말에서 22년 초반에 이뤄졌던 전세보증금이 심하게는 2억 이상 차이가 난다. 주택가격이 4억 초반인데, 전세 차액이 2억이라니... 이걸 보니 경기도의 역전세는 양반이었다 싶은 마음마저 들을 지경이다. 
 
아래의 표는 2023년 7월까지 만기가 지났다고 가정한 인천 전 지역의 아파트 전세보증금 규모다.
 

인천 전체지역의 APT전세보증금 만기금액

 
 
아래는 인천 전 지역의 2025년까지 만기가 도래할 전세보증금 규모다. 대략 4조 원이 증가한 수치인데, 금액상으로는 적어 보인다. 하지만 여기엔 함정이 있다. 주택가격이 낮다. 서울과 경기지역의 타 지역도 봐야 할 테지만, 우선 인천지역의 주택가격에 비해서 전세보증금의 규모가 너무 크다. 
 
앞서 조사했던 구월힐스테이트 1단지, 롯데캐슬골드 2단지에도 일부이긴 했으나 최근 실거래 가격보다 높은 전세계약의 만기가 이제 곧 도래된다. 2023년 말, 2024년 초에 걸쳐서 말이다. 여기서 걱정스럽다고 생각하는 부분은 바로 주택가격이 낮기 때문에 대출받아서 세입자에 전세금을 돌려주느니, 파산하겠다던 임대사업자들의 한심한 소리가 괜한 소리가 아니었다는 점이다. 주택가격이 전세보증금 이상의 금액이거나, 돌려줄 전세보증금의 액수가 적다면 모르지만, 내가 임대업자라도 인천 지역의 역전세 상황을 은행에서 추가대출을 받아서 돌려주는 건 고민스러울 것 같다. 정말 남을 게 없는 상황이다. 
 
정부나 지자체는 임대업자들의 이러한 상황을 전세 만기가 도래하기 전, 준비해야 한다. 충분한 시간 동안 재산들을 다른 방식으로 처분하던지, 숨기던지 해서 세입자가 그들의 재산상황을 알 수 없도록 하게 둬선 안된다는 말이다. 

이제 도래할 인천 전지역의 전세보증금 규모

 

3) 사례 하나만 보자.

그냥 예를 들어서 사례를 만들어 보려 한다. 
 
(1) 갭투기 (2020년 말)
     구월힐스테이트 전용 84를 4억 5천에 매입한다. 기존에 3억 전세세입자가 있었다.
     본인     :  자본금 투입 1억 5천
     세입자 :  전세보증금 3억
(2) 전세금 인상 ( 2021년 8월 )
     본인    :  자본금 1억 5천 회수, ( 본인돈 모두 회수 )
     세입자 :  전세보증금 4억 5천
(3) 역전세 발생 ( 2023년 8월 ) - 시세 3억
     본인    :  다행히 여윳돈 1억 5천 있으면 다행, 만일 무자본 갭투기라면?
     기존세입자 : 4억 5천 받아야 함. ( 임차권 등기 )
     신규세입자 : 임차권 등기 안 풀리면 못 받음.
(4) 최근 시세 4억 초반. 굳이 대출받아서 돌려주고 빚지느니, 파산 선택할 가능성 있음.
     급매로 전세보증금 안고, 실투자금 0원 : 세금만 내고 사실 분?이라고 할 가능성도 없으니 말이다. 
 
만일 위의 사례에서 여윳돈 1억 5천을 받아두고, 새 세입자 3억에 받고 여윳돈 돌려준다면 그나마 다행.
하지만, 1억 5천도 대출이었고, 전세금 올려준 돈으로 은행대출 갚은 상태의 임대인이라면? 깔끔하게 파산을 선택할 가능성이 높아짐. 과거 21년도 금리와 현재의 금리차가 3배 이상이니 말이다.  이들의 이름으로 담보대출을 받게 해서라도 은행과 임대인이 공동 책임하에 기존 세입자에 보증금을 돌려주게 하는 법적인 장치가 필요해 보인다. 그 후 임대인이 파산을 하던 은행에 평생을 걸쳐서 빚을 갚던 그건 그들의 문제이니 말이다. 하지만 안 좋은 일은 결국 일어난다. 그들은 대출받아서 세입자에 돌려주는 선택보다는 파산을 택하게 될 것 같다. 이 경우 형사 처벌도 없으니 말이다. 이 시세에 경매배당을 받아도 고액 전세는 100% 돌려받는다는 보장도 어려워 보인다.
 
 

4) 서울, 경기, 인천의 아파트만 봤을 뿐이다.

역전세 규모, 세입자 피해, 대출 증가, 유동성으로 인한 인플레, 곡물가 인상, 내수부진, 해외여행 활황... 이제 겨울이 다가오며 에너지의 수입증가, 공공요금의 가격인상 결정... 하반기 정말 걱정된다. 
 
이 글을 읽으시는 분들이라도, 10원이라도 더 아끼시고 모아 두시길 바랍니다. 부디 확정된 파고에서 살아남읍시다.  끝.