경기도 vs 남양주의 거래량과 평균 실거래가(APT)

구글 바드(Bard)의 DSR 설명

DSR 규제는 바젤3의 일환입니다. 바젤3는 2008년 글로벌 금융위기 이후 국제적으로 도입된 규제입니다. 바젤3는 은행의 자본 적정성, 유동성 관리, 위험 관리를 강화하는 것을 목표로 합니다. DSR 규제는 대출자의 상환 능력을 강화하고, 가계부채 증가를 억제하는 것을 목표로 합니다. DSR 규제는 바젤3의 위험 관리 강화 정책의 일환입니다. DSR 규제는 대출자의 연간 총부채원리금 상환액이 연간 총소득의 40%를 초과하면 대출을 받기 어려워집니다. DSR 규제는 대출자의 상환 능력을 강화하고, 가계부채 증가를 억제하는 데 효과가 있을 것으로 기대됩니다.그러나 DSR 규제는 대출자의 대출 접근성을 제한할 수 있다는 우려도 있습니다.

 

구글 바드(Bard)의 특례보금자리론 설명

특례보금자리론은 주택금융공사에서 중산층 이하의 무주택자 또는 신혼부부에게 저리로 주택담보대출을 제공하는 상품입니다. 특례보금자리론은 주택금융공사의 정책모기지 상품으로, 금리가 매우 저렴하고, 대출조건이 매우 유리합니다. 특례보금자리론의 주요 특징은 다음과 같습니다. 금리가 매우 저렴합니다. 특례보금자리론의 금리는 연 1.8%~2.2%로, 시중은행의 주택담보대출 금리보다 매우 저렴합니다. 대출조건이 매우 유리합니다. 특례보금자리론은 소득, 재산, 신용등급에 관계없이 누구나 신청할 수 있습니다. 대출한도가 매우 큽니다. 특례보금자리론의 대출한도는 최대 3억원입니다. 장기상환이 가능합니다. 특례보금자리론은 최대 30년까지 상환할 수 있습니다. 특례보금자리론은 중산층 이하의 무주택자 또는 신혼부부에게 매우 유용한 상품입니다. 특례보금자리론을 이용하면 저리로 주택담보대출을 받을 수 있어, 주택구입 비용을 크게 절약할 수 있습니다. 특례보금자리론을 신청하려면 주택금융공사 홈페이지에서 신청서를 작성하고, 필요한 서류를 제출해야 합니다. 주택금융공사는 신청서를 검토한 후, 대출여부를 결정합니다.

 

1. 경기도 전체 아파트실거래량 추이

   2023년 정부의 부동산 부양책이 효과를 발휘하여, 특례보금자리론으로 전국적으로 거래량이 증가하는 모습을 보입니다.
경기도도 예외가 아니었습니다. 하지만, 2023년 6월 이후에 꺾이는 모습이 완연합니다. 향후 주택거래량의 모습에 대하여 언론과 부동산관련자들은 상승을 기대하고, 일부의 사람들은 하락을 얘기합니다. 제 개인적인 생각은 향후 거래량 감소를 동반한 하락이 유력해 보입니다.

경기도 전체 실거래량

 

2. 경기도 전체 실거래평균 흐름

1) 신축이 끌어올린 평균가격, 구축이 끌어내린 평균가격

   2019년도의 경기권 약세는 대략 거래량 감소로 인항 가격하락 요인이 큰 것으로 보임.
  그외 토목신문에서 2019년 1월 7일 전망에 따르면 대출규제, 공급량 증가등으로 약세를 전망하는 내용이 보임.
  대체적으로 그래프는 경기의 흐름처럼 움직입니다.
 
  "주택을 과잉으로 구매하고, 이후 한동안은 수요감소 (살 사람은 다삼), 그리고 침체 후, 다시 거래량 증가패턴
  하지만, 저 시절엔 저금리였다. (기준금리 1.5% 수준의 금리 ), 특이한 것은 남양주 별내지역을 훑어보던 중, 새 아파트의 공급으로 전체 평균을 끌어올리는 모습이었다. 남양주 전체의 평균거래가격보다, 당연하겠지만 남양주 별내의 평균거래가격이 훨씬 높았다. 별내의 신축이 높은데도 평균 거래가격이 유지된다는 것은 구축 아파트가 가격 하락을 크게 했다는 얘기가 된다. 모든 공동주택의 가격이 같이 오른 게 아니라는 얘기가 된다.

2) 경기도 전체 실거래평균 흐름( 평균가중, 특이하게 떨어진 부분은 노란색)

   특이하게 겨울철에 약세다. ( 보통 언론에서 띄울 때가 아닐 땐, 계절적 요인이라 하더라. 이사 등의 수요 없을 때 )

2016년		2017년		2018년		2019년		2020년		2021년		2022년		2023년
1월	27,343	1월	29,938	1월	39,364	1월	29,220	1월	36,921	1월	42,079	1월	46,116	1월	46,418
2월	26,951	2월	29,464	2월	36,693	2월	28,940	2월	35,985	2월	40,372	2월	43,566	2월	48,250
3월	27,346	3월	29,275	3월	34,419	3월	28,686	3월	32,573	3월	38,368	3월	45,499	3월	47,348
4월	28,519	4월	30,274	4월	32,467	4월	30,246	4월	31,223	4월	39,065	4월	45,347	4월	48,544
5월	28,673	5월	32,639	5월	32,067	5월	32,903	5월	34,802	5월	43,778	5월	45,425	5월	49,999
6월	29,420	6월	32,849	6월	32,894	6월	36,318	6월	40,454	6월	46,446	6월	42,817	6월	50,076
7월	29,669	7월	34,533	7월	33,920	7월	38,400	7월	42,705	7월	50,388	7월	40,417	7월	41,958
8월	30,314	8월	32,147	8월	40,150	8월	37,052	8월	40,909	8월	50,746	8월	40,027
9월	31,728	9월	33,126	9월	35,284	9월	37,584	9월	40,215	9월	51,605	9월	39,827
10월	32,069	10월	33,211	10월	32,555	10월	40,133	10월	40,244	10월	48,971	10월	39,787
11월	31,000	11월	34,445	11월	30,963	11월	41,858	11월	44,411	11월	46,717	11월	42,813
12월	30,228	12월	37,229	12월	30,534	12월	39,450	12월	43,821	12월	46,308	12월	43,694

 

3. 경기도와 남양주 실거래가 평균 흐름

  경기도 평균거래가격에 수렴하고 있는 경기도 남양주의 주택가격.
   ( 과연 구축의 가격이 올라서 이렇게 된 것일까? 구축은 하락하고, 신축이 구축의 하락보다 높이 올랐다고 보는 것이 합당할 것 같다. 왜냐하면 신축은 이미 평균가격보다 까마득히 위에 있기 때문이다. )
 
  단정하기 힘들지만, 평균가격을 끌어내리는 요인이 있는 것 같으나 지금은 알기 어렵다.

경기도 전체, 경기도 남양주 평균실거래가

 

4. 소위 전문가들(유튜버, 언론사, 교수들)의 인상론이 맞을지도.

  집으로 돈 벌 마음에, TV와 유튜브에서 부동산 강의하며 집사고, 차사고 했던 사람들에게 더 많은 비용을 지불하게 된 사람들로 인해서 고점에 주택을 판매한  사람들이 있다. 주위에도 있다.

이미 그들은 잘 살아지게 되어버렸다. 당한 사람을 피해자라 할 수도 없다. 투자는 돈을 넣은 그 사람들이 직접 선택했으므로 그렇다. 피해자가 아니다. 금전적 손실도 피해인데 말이다.

다시금 준동하는 집값 상승론자들의 무한 상승의 논리가 이상했지만, 반박할 논리도 없었다. 그래서 데이터만 본다. 호재도 관심 밖이다. 역세권인지도 잘 모른다. 데이터상 특이한 집들만 골라서 리뷰하고 있는데, 그러다 보니 점점 일이 커져서 개발할 부분이 많아졌다. 조금씩 진전이 있어서 다행이지만, 힘이 없다.
 
부디 부동산을 구입하고 투자하는건 좋지만, 전문가들이란 사람들의 말처럼 
 
"실거주할꺼라면 언제 사도 괜찮다"는 말에 속지마라. 전문가들에 속지 않길 바라는 마음으로 데이터들을 만든다. 조금이라도 덜 피해보길 바라며, 조금이라도 벌길 바라며 말이다. 지금이라도 주택마련해도 좋다던 사람들 때문에 상투잡고 언제 올지모를 원금회수를 꿈꾸지만, 대출이자로 탕진되는 당신들의 인생은 누가 보상하나?

호재와 공급부족 타령하던 전문가들의 상승론이 맞다면 집을 팔겠다고 내놓는 비이성적인 사람들은 왜 나타나는가? 왜 저점이라 불리던 시기에 거래가 늘고 이후 집값바닥론을 내세우며 사라는 사람은 늘어만 가는가?

상식적인 선에서 자산은 가장 쌀때사고 비쌀때 파는 것이다. 고액자산가들이 그렇게 했고, 대출로 영끌할 사람들이 그 매물을 받아줬다.
 
이제 7월이 끝나길 기다려 보면 알게 될 테지. 정부의 부동산 부양정책은 없다고 했지만, 엄연히 부양책이 효과를 다하는지 상승하는지 말이다.   끝.