아파트 및 빌라 등 주택의 구입 및 전세를 구할 때, 가격의 적정성을 판단하기 위한 자료를 제공해 드립니다.
2016년부터 현재까지의 흐름과 "시군->동 단위"의 거래를 한 번에 볼 수 있도록 보고서 형태를 일원화하여, 보기 편리하도록 합니다.
| [ 23/6/12 ~ 23/7/15 ]까지 개발한 내용은 모두 보고서에 표시됩니다. - 표시정보 중 면적은 "전용면적" 기준입니다. 네이버, 다음 부동산 사이트에서 "114/84" 라고 표시된 것의 뒷부분입니다. (위의 114/84 는 공급면적 114㎡/전용면적 84㎡이고, 보고서는 전용면적을 기준으로 삼습니다.) - 아파트의 실거래가, 전세가 ( 국토부실거래가 사이트 ) - 기준금리(한국은행), 회사채금리(통계청은 평균, 서울외국환중개사이트는 당일 낮은 금리)로 적용합니다. - PIR의 기준은 3인가족 도시근로자 중위소득을 기준으로 연도별 적용합니다. ( 35배 이상은 의미없어 표시 않습니다. ) - 동네시세 : 분석 대상 단지기준 같은 "동"의 유사면적 "± 1㎡를 기준으로 실거래가 있는 주변 아파트를 표시합니다. - 전세시세 : 동네시세와 마찬가지로 같은 "동"의 유사면적 "± 1㎡를 기준으로 실전세거래가 있는 것을 표시합니다. - 박스플롯차트에 붉은 "점"은 실거래건수를 표시하는데, 너무 많으면 생략됩니다. (예 : 헬리오시티가 그랬습니다.) |
<주의> 모든 자료는 국토부 실거래자료를 토대로 합니다. ( 일부 전/월세 오기인 것 같으나 원본유지함 )
<기본정보>
자료기준일 : 2016년 1월 1일 - 2023년 7월 17일 ( 13시 00분 )
단지 : 식사동 위시티5단지블루밍 (위시티블루밍 5단지)
사용승인일 : 2010년 10월 29일
주소 : 경기도 고양시 일산동구 식사동 1565
평형 : 7 타입 많음 (대형평수)
세대 : 915세대 ( 용적률 221%, 건폐율 13% )
난방 : 지역난방, 열병합
[ 지역 마이크로 데이터 분석 ] 본 분석은 데이터만을 봅니다. 그리고 데이터만 설명드립니다.
본 평형인 39평형은 대형평수임에도 6억 초반대 호가의 매물이 있습니다. 최근 실거래가 최저는 5억 8천입니다.
PIR배수기준 5억 중반대면 예전 거래 가격대로 회귀된 상태가 됩니다.
거주비 기준으로는 5억 후반 ~ 6억 초반이면 나쁘지 않은 가격대입니다.
DSR40%로 계산한다면 가구 실수령기준 550만 원 이상이시면 되겠습니다. 직주 근접이라면 나빠 보이지 않습니다.
% 이건 데이터상 그렇다는 것이고, 보시고 판단하시면 되겠습니다.
집값 반등해서 오른다고 하는데, 6월부터 감소하던 거래량이 7월 중순인 지금도 회복이 안 되는 모양새입니다.
7월까지 지켜보시면 어떨지 생각도 됩니다. 다른 곳은 모르겠지만, 경기도는 거래량 없이 가격 오르는 게 적어 보였습니다.
그렇다고 위시티블루밍 5단지가 그렇다고 단정하진 않습니다.
행복한 가족과 행복하게 사실 집 때문에 고생하시지 않길 바라는 마음으로 작성했습니다. 끝.
A. 우리 동네의 아파트 실거래량
1) 서울/경기/인천을 대상으로 합니다. ( 분석 아파트가 속한 시도 전역의 총 거래량표시 )
2) 분석대상 아파트가 속한 군/구의 총 거래량 표시
3) 위시티블루밍 5단지가 속한 일산동구 식사동내의 총거래량 현황과 일산동구 전체 거래량은 7월 17일 기준 감소세.
- 7월 17일이 월요일이라서 실거래 등록작업이 더딘 것인지 모르겠으나, 현 추세면 6월보다 거래량 감소세 확실.
B. 우리 동네의 아파트 평균가격
1) 분석대상 아파트가 속한 시, 도와 군/구의 평균 거래가격을 표시합니다.
2) 위시티블루밍 5단지는 일산동구 식사동 지역 내의 실거래 평균에 가장 유사한 가격대 ( 전용 101 - 39평형의 경우 )
- 지도상으로 보면 일산자이 2단지, 일산자이 1단지, 위시티블루밍 3단지, 일산자이 4단지등 큰 평수, 단지가 몰려 있음.
1-1. 위시티블루밍 5단지 [전용 101㎡] 실거래가와 기준금리 관계
1) 최근 2023년 5월에 5억 8~9천에 2건 실거래 있었음. ( 6억 선 아래의 거래 )
- 2022년 초반 7억 중반 실거래 후, 2023년 전반기에 계약취소건. ( 7억 넘는 자산의 거래에 거의 1년간 끌다가 취소함. )
1-2. 위시티블루밍 5단지 [전용 101㎡] 연도별 실거래가
1) 조금은 극적인 장면으로 보이는 2023년도 위시티블루밍 5단지의 가격 하락폭. 이러한 흐름은 매매/전세 비교차트에서 약간의 힌트를 받을 수 있습니다. 전세가격이 급등하던 기간이 있었습니다. 그것도 거의 모든 전세가격이 올랐습니다.
1-3. 위시티블루밍5단지 [전용 101㎡] 주변 시세
1) 2023년 전반적으로 거래량이 적으나, 위시티블루밍 3단지가 거래량이 더 많습니다.
2) 위시티블루밍 5단지는 원중초등학교와 방아고개공원을 끼고 있는 모양입니다. 그래서 가격이 높은 건지 모르겠습니다.
- 이쪽 주변부는 대형평수의 아파트가 많습니다. 신규로 2022년에 지은 단지도 있습니다. (새 거라서 비싸게 호가 책정되어 있음)
1-4. 위시티블루밍 5단지 [전용 101㎡] 월 거주비용 (금융 투자 월 수익)
1) 월 거주비용 = 총 매입가격 * 회사채(AA-) 3년물 금리 / 12개월
- 아파트의 총 매입비용을 현금으로 지불하고 샀다는 가정하에, 반대로 금융투자 시 얻게 될 월 수익금액
( 이런 경우는 흔치 않지만, 최소의 비용으로 구매 시를 가정하기 위함입니다. 대출을 받으시면 더 늘어납니다. )
2) 위시티블루밍 5단지의 거주비용은 서울에 비하면 높지 않습니다.
월소득 기준 실수령액 550만 원의 가구라면 부채비율 40% 선에서 대출하신다면 거주비 감당이 되겠습니다.
물론 거주비를 아끼려면 집가격을 낮추시는 노력이나, 금리 인하를 기다리셔야 합니다. (이자만 생각할 때입니다.)
# 참고 : 엑셀에서 "=PMT(금리/12, 상환기간(개월), 대출원금)" 이라고 치시면 원리금균등상환시 월 원리금 나옵니다.
1-5. 위시티블루밍 5단지 [전용 101㎡] 실거래가와 전세가 비교
1) 평균적으로 4억 선에서 약간의 등락이 있던 전세가격이 2020년 하반기부터 오르더니, 2021년 전체 기간에 올랐습니다.
위시티블루밍 5단지의 평균매매가와 붙어서 전세가격이 오르고, 심지어 전세가격이 매매가와 붙은 경우도 있음.
역전세는 현재 진행형으로, 이 추세대로라면 2억 이상의 전세금을 돌려줘야 할 상황도 있습니다.
2) 대형평형의 전세를 찾으신다면, 실거래가(전/월세) 자료에 의하면, 위시티블루밍 3단지가 더 저렴합니다.
5억 이상의 전세 세입자시면 여기서 빼서 3단지로 가시면 되겠습니다. 가깝습니다.
1-6. 위시티블루밍 5단지 [전용 101㎡] 연도별 전세가
1) 아래 차트를 보시면, 위시티블루밍 5단지의 전세가격은 대체적으로 4억 선에 수렴합니다.
중윗값이 5억에 근접한 것은 2022년 밖에는 없습니다. 전세 시세는 4억 선입니다.
1-7. 위시티블루밍 5단지 [전용 101㎡] 주변 전세 시세비교
1) 가까운 대체 단지로 위시티블루밍 3단지가 있습니다. 지도상으로 길 하나 건너편입니다.
조금 더 저렴한 곳으로 옮기시려면, 평수를 조금 낮추셔도 나쁜 선택은 아닐 것 같습니다. (전세대출이 있으시다면 이자라도 절감)
1-8. 위시티블루밍 5단지 [전용 101㎡] PIR배수
1) 2016년부터 도시근로자 3인가구 중위소득으로 PIR배수를 표시합니다. 굴곡이 많은 건 가격/소득 변화 때문입니다.
1) 위시티블루밍5단지의 매매가격은 PIR기준으로는 현재 5억 후반 ~ 6억 초, 중반의 가격이라면 평균적인 PIR배수를 나타냅니다.
- 예전 거래가격대에 들어와 있다는 얘기가 됩니다. ( 선택은 직주근접이라면 나쁘지 않은 시기입니다. )
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