경기시흥은행-한양수자인더클래스 30평대 통합 매매,전세가

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아파트 및 빌라 등 주택의 구입 및 전세를 구할 때, 가격의 적정성을 판단하기 위한 자료를 제공해 드립니다.

2016년부터 현재까지의 흐름과 "시군->동 단위"의 거래를 한 번에 볼 수 있도록 보고서 형태를 일원화하여, 보기 편리하도록 합니다.

[ 23/6/12 ~ 23/7/15 ]까지 개발한 내용은 모두 보고서에 표시됩니다.   - 표시정보 중 면적은 "전용면적" 기준입니다. 네이버, 다음 부동산 사이트에서 "114/84" 라고 표시된 것의 뒷부분입니다.     (위의 114/84 는 공급면적 114㎡/전용면적 84㎡이고, 보고서는 전용면적을 기준으로 삼습니다.)   - 아파트의 실거래가, 전세가 ( 국토부실거래가 사이트 )   - 기준금리(한국은행), 회사채금리(통계청은 평균, 서울외국환중개사이트는 당일 낮은 금리)로 적용합니다.   - PIR의 기준은 3인가족 도시근로자 중위소득을 기준으로 연도별 적용합니다. ( 35배 이상은 의미없어 표시 않습니다. )   - 동네시세 : 분석 대상 단지기준 같은 "동"의 유사면적 "± 1㎡를 기준으로 실거래가 있는 주변 아파트를 표시합니다.   - 전세시세 : 동네시세와 마찬가지로 같은 "동"의 유사면적 "± 1㎡를 기준으로 실전세거래가 있는 것을 표시합니다.   - 박스플롯차트에 붉은 "점"은 실거래건수를 표시하는데, 너무 많으면 생략됩니다. (예 : 헬리오시티가 그랬습니다.)

<주의> 모든 자료는 국토부 실거래자료를 토대로 합니다. ( 일부 전/월세 오기인 것 같으나 원본유지함 )
 
<기본정보>
자료기준일 : 2016년 1월 1일 - 2023년 7월 18일 ( 12시 00분 )
단지 : 시흥은계한양수자인더클래스
사용승인일 : 2018년 12월 27일
주소 : 경기도 시흥시 은행동 661
평형 : 3타입 많음 
세대 : 1090세대 ( 용적률 219%, 건폐율 14% )
난방 : 지역난방, 열병합

 

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[ 지역 마이크로 데이터 분석 ] 본 분석은 데이터만을 봅니다. 데이터를 설명드립니다.

거주비 개념에서의 적정 수익률에서는 5억 선 아래가 적정 가격대입니다. 현재 금리가 더 상승하지 않는다는 조건.

거래량 급감지역이며, 갭투자하신 분들이 많아 보입니다. 급하지 않으신 분들은 관심 갖고 스테이하십시오.

더클래스의 3개 타입을 종합하여 통계한 이유는 거래량이 합쳐야 할 정도로 적음. (가격차도 크지 않음)

2023년 말에 갈 수록 기존 전세보증금 반환이슈가 커질 상황으로 보임.

관심 있으신 분들은 2024년 초반까지 지켜보시길 권고합니다. 

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A. 우리동네의 아파트 실거래량

  1) 서울/경기/인천을 대상으로 합니다. ( 분석 아파트가 속한 시도 전역의 총 거래량표시 )

  2) 분석대상 아파트가 속한 군/구의 총 거래량 표시

  3) 시흥은계한양수자인더클래스가 속한 은행동의 아파트 총 실거래량 ( 경기도 / 서울 공통 2023년 6월부터 거래량 하락 )

시흥시 은행동의 실거래량 추이

경기도 시흥시 전체의 실거래량 추이

B. 우리동네의 아파트 평균가격

  1) 분석대상 아파트가 속한 시, 도와 군/구의 평균 거래가격을 표시합니다.

  2) 한양수자인더클래스가 속한 은행동의 평균 실거래금액 

시흥시 은행동 지역의 평균아파트가격

 

1-1. 시흥은계한양수자인더클래스 [100㎡+101㎡+112㎡] 실거래가와 기준금리 관계

  1) 2019년 입주부터 부동산 폭등 기를 겪는 모습. 시흥시 지역의 가격 저항선이 있었던 듯, 한동안 호가대비 거래 없음

  2) 2021년과 2022년 사이의 역 "V"자를 주목해야 함. (시흥은계한양수자인더클래스가 매입자의 성향이 보이게 됨. )

1-2. 시흥은계한양수자인더클래스 [100㎡+101㎡+112㎡] 연도별 실거래가

   1)  2023년 7월 18일 작성일 기준 저층 ( 5억 5천 ), 9층 6억 ( 전세 끼고 )... 갭투기자들이 많아 보임. 

1-3. 시흥은계한양수자인더클래스 [100㎡+101㎡+112㎡] 주변 시세

   1) 실거주 가격기준 저렴한 주택들이 주변에 많아 보임. ( 아파트의 연식, 학교, 생활편의시설등 고려해서 판단하시면 좋을 듯 )

   2) 간혹 사람들이 10억 30억 하는 아파트는 철근도 "금도금" 하는 줄 아시는 분들이 있던데, 아파트 콘크리트건물은 다 비슷함.

   3) 대우푸르지오4차, 한양수자인, 은계브리즈힐, 은계파크자이, 은계센트럴타운 등이 은행동에서는 거주 선호도 높은 것 같음. 

1-4. 시흥은계한양수자인더클래스 [100㎡+101㎡+112㎡] 월 거주비용 (금융 투자 월 수익)

    1) 월 거주비용 = 총 매입가격 * 회사채(AA-) 3년물 금리 / 12개월

     - 아파트의 총 매입비용을 현금으로 지불하고 샀다는 가정하에, 반대로 금융투자 시 얻게 될 월 수익금액

     ( 이런 경우는 흔치 않지만, 최소의 비용으로 구매시를 가정하기 위함입니다. 대출을 받으시면 더 늘어납니다. )

   2) 시중 금리 인상시그널이 있으나, 그 보다 낮은 금리로 봤을 때, 5억 선이 적정 거주비용선에 근접됨. ( 적정선 )

 

1-5. 시흥은계한양수자인더클래스 [100㎡+101㎡+112㎡] 실거래가와 전세가 비교

    1) 전형적인 갭투기 아파트 단지의 모습. ( 실거래가와 전세가가 정말 기계적으로 맞춰진 모습 ) 

       -> 정반대의 아파트 단지가 궁금하시다면, 아래의 링크를 확인해 보십시오. 서울송파신천동 장미아파트입니다.

       -> 시흥은계한양수자인의 모든 거래가 그렇지는 않겠지만, 고가의 주택을 장기투자하는 집주인들의 견조함이 보입니다.

https://apt-micro.tistory.com/entry/%EC%84%9C%EC%9A%B8%EC%86%A1%ED%8C%8C%EC%8B%A0%EC%B2%9C-%EC%9E%A5%EB%AF%B8133%ED%8F%89%ED%98%95

서울송파신천-장미1(33평형)

    2) 심지어 2021년말에 전세가보다 떨어진 2023년도 실거래가 ( 깡통전세, 역전세 심각한 단지 )

      -> 이 말은 반대로 급매물 기다리다 잡으셔도 괜찮을 듯하다는 말입니다. ( 4억 8천 ~5억 사이 ) 감 떨어질 지도.

1-6. 시흥은계한양수자인더클래스 [100㎡+101㎡+112㎡] 연도별 전세가

    1) 전세가격의 중위값은 3억 보다 아래에 있는 모습입니다. 

    2) 전세 호가는 3억 9천 ~ 4억 정도로 잡혀 있습니다. 시흥은계한양수자인더클래스에서 꼭 살고 싶으신가요?

      그게 아니시라면, 1-7 주변 전세시세를 확인해 주세요.

 

1-7. 시흥은계한양수자인더클래스 [100㎡+101㎡+112㎡] 주변 전세 시세비교

     1) 주변에 저렴한 전세들도 많습니다. 수자인더클래스의 4억대의 전세가 위험해 보일 지경입니다. 실제로 위험하진 않을 듯합니다.

        - 정부의 전세반환대출 확대 정책이 필요한 곳으로 보임. ( 현재의 호가가 실 가격이라 판단하시지 마시길 바랍니다. )